Nieruchomość pod inwestycję – jak dobrze wybrać ?

26 marca 2019 4 minuty czytania

Chcesz kupić nieruchomość pod inwestycję, ale nie wiesz, jaką wybrać?Podpowiadamy co zrobić, żeby zyskać jak najwięcej, ograniczając ryzyko do minimum wybierając nieruchomość pod inwestycję.

Powiedzmy sobie szczerze: wydać pieniądze na nieruchomość pod inwestycję jest bardzo łatwo. Trudniej sprawić, by wróciły w odpowiedniej wysokości i czasie w postaci zysku. Jak to zrobić? Odpowiedź nie jest prosta. Wiele zależy bowiem od twoich celów finansowych, dopuszczalnego poziomu ryzyka, oraz czasu na jaki możesz zamrozić kapitał.

Jak dobrze wybrać nieruchomość pod inwestycję ? Krok pierwszy: ocena sytuacji.

W inwestowaniu nie ma miejsca na niedopowiedzenia. Tak zwane “strzały w ciemno” zwykle kończą się stratą. Żeby jej uniknąć dobrze poprzedzić zakupy rozpoznaniem swoich możliwości i potrzeb. W tym celu powinieneś odpowiedzieć na następujące pytania:

• Jakie środki możesz zainwestować? I warto tu wyraźnie odróżnić cały kapitał który posiadasz od pieniędzy, które jesteś w stanie zamrozić na jakiś czas, bez wpływu na codzienne funkcjonowanie. Im mniej masz takich środków, tym twoje działania powinny być bardziej ostrożne.
• Po co ci dodatkowe finanse? Czy mają umożliwić ci kolejną inwestycję czy zabezpieczyć spokojną finansowo emeryturę.         A może planujesz rozpocząć nowy rozdział w swoim życiu i chcesz zbudować wolność finansową ? To, kiedy będziesz chciał sięgnąć po uzyskane zyski determinuje rodzaj nieruchomości pod inwestycję.
• Ile czasu możesz poświęcić? Wbrew pozorom przeglądanie rynku zajmuje sporo sił i uwagi. Zwłaszcza jeśli nie masz odpowiedniego doświadczenia. W takim przypadku lepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z crowdfundingu nieruchomści komercyjnych
• Czy znasz się na obrocie nieruchomościami? Jeśli ten temat jest dla ciebie zupełnie nowy, albo nie możesz bezpośrednio zajmować się sprawami urzędowymi i administrowaniem lokalem rozważ inwestowanie społecznościowe z Social.Estate.
• Jaką masz strategię inwestycyjną? Zrównoważona, zakładająca dywersyfikację posiadanego kapitału to rozwiązanie zwłaszcza dla osób, które powinny ostrożnie dokonywać inwestycji. Posiadając w portfelu kilka rodzajów aktywów, o różnym profilu ryzyka, harmonogramie inwestycji, celu zwrotu, ograniczasz ryzyko strat w przypadku zawirowań na rynku.

Nieruchomość pod inwestycję – jak dobrze wybrać ? Krok drugi: rodzaj nieruchomości

Wybór nieruchomości pod inwestycję jest spory. Różnią się one między sobą barierą wejścia, potencjalnymi stopami zwrotu, czasem, w którym możesz liczyć na zyski, poziomem zaangażowania, jakiego wymagają, by ich zakup był opłacalny. Zobacz, jaki masz wybór:

• Mieszkanie pod wynajem. Nie wymaga dużego kapitału, ale nie przynosi też szczególnie znaczących zysków w skali roku: średnio rentowność mieszkań to 4-5 proc. Stopień zaangażowania zależy od wymagań lokatorów i stanu technicznego budynku.
• Szybki zakup i sprzedaż mieszkanie do remontu czyli Flip. Ten typ lokalu absorbuje spore zasoby finansowe i czasowe. Wymaga też wiedzy technicznej niezbędnej do oceny potencjału nieruchomości. Jednak można na tym zarobić nawet 10 proc.  wartości początkowej mieszkania i to w krótkim czasie.
• Budynki wielorodzinne, prywatne akademiki, apartamenty dla seniorów, apartamenty na instytucjonalny wynajem. To pierwsza z nieruchomości, gdzie możesz dobrze zarobić nie tylko na potencjalnym wzroście wartości lokalu (mieszkanie do remontu) ale i generujące dochód z jego najmu (mieszkanie pod wynajem). Realizacja tej inwestycji wymaga jednak dużych nakładów finansowych i czasu. Szacowane stopę zwrotu z tych nieruchomości na ok. 6 -8 proc. w skali roku.
• Condo – i aparthotele. Nie musisz inwestować czasu, ani znacznego kapitału. Wykupując lokal od dewelopera godzisz się, by zarządzał nim w twoim imieniu. Podobnie jak w przypadku budynków wielorodzinnych stopa zwrotu z nieruchomości (rzędu 5-8 proc w skali roku) związany jest ze wzrostem wartości nieruchomości w czasie oraz comiesięcznym przychodem. Z tym jednak, zwłaszcza poza sezonem turystycznym, bywa różnie.
• Nieruchomości Biurowe. To temat w ostatnim czasie atrakcyjny zwłaszcza w dużych miastach, w który stopa kapitalizacji tych nieruchomości wynosi około 4 – 5 proc. rocznie. Inwestycje tego rodzaju są z założenia kosztochłonne, wymagają sporego kapitału lub zakupów w ramach finansowania społecznościowego. Czynsze zależą od lokalizacji i standardu budynku. Podobnie jak w przypadku pozostałych budynków komercyjnych tak i przestrzeń biurowa wymaga odpowiedzialnej osoby za zarządzanie budynkiem i jego najmem.
• Nieruchomości komercyjne. W ten zakres wchodzą zarówno parki handlowe handlowe, obiekty wynajęte dla sklepu Biedronka, restauracje, lokale wynajęte dla sklepu Żabka. Długoterminowe umowy związane z najmem w tym sektorze są kuszące dla inwestorów. Podobnie jak atrakcyjne stopy zwrotu: 6 do nawet 8 proc w skali roku. W dodatku generują regularny zysk w postaci czynszu z wynajmu. Jednak to branża albo dla dużych graczy albo dla współudziałowców w ramach inwestowania społecznościowego, które oferuje platforma crowdfundingu nieruchomości Social.Estate.
• Przemysł czyli budynki produkcyjne, magazyny, centra spedycyjne. Sektor ten cieszy się rosnącą popularnością na rynku inwestycyjnym, ze stopą zwrotu tych nieruchomości ok. 5-7 proc.. Jednak wymaga sporych nakładów finansowych i dłuższego czasu wyjścia, bo tego rodzaju aktywa trudno upłynnić.

Jeśli nie jesteś pewien, którą z nieruchomość pod inwestycję wybrać, sprawdź oferty bezobsługowych nieruchomości na platformie Social Estate.

Nieruchomość pod inwestycję – jak dobrze wybrać ? Krok trzeci: wybór terenu

Dopiero znając swoje możliwości finansowe i czasowe, a także rodzaj nieruchomości, który cię interesuje, możesz zacząć rozglądać się na rynku. Im szerszą perspektywę uzyskasz i im więcej dowiesz się na temat wybranego przez siebie segmentu rynku, tym lepiej. Śledząc makro i mikro wskaźniki i fazę cyklu koniunkturalnego zwracaj uwagę przede wszystkim na:

• Miejsca gdzie jest popyt i jak długo może się on utrzymywać.
• Bezpośrednio z popytem związana jest właściwa ocena sytuacji gospodarczej w kraju i regionie, jaki cię interesuje. Jak wygląda dynamika rynku? Jakie plany inwestycyjne mają władze samorządowe na danym terenie?
• Zawężając obszar poszukiwań sprawdzamy wskaźnik czynszów dla danych typów nieruchomości i ich lokalizacji, przeglądamy plany zagospodarowania przestrzennego, by wybrać obszar maksymalnie atrakcyjny.

Dopiero dysponując taką bazową wiedzą możesz przejść do kolejnego kroku jakim jest zakup wybranej nieruchomość pod inwestycję.

Marcin Pabijanek CEO Social Estate

Czytaj także :

1. Inwestycje w nieruchomości – sposób na inflację.
2. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie ? ABC kupującego.
3. Crowdinvesting nieruchomości komercyjnych – platforma Social.Estate.
4. Inwestowanie w zegarki kolekcjonerskie – inwestycja czy hobby ?
5. W co inwestować na emeryturę ?
6. Inwestycja w mieszkanie – kiedy się zwróci?
7. Crowdinvesting nieruchomości – klucz do Twojej inwestycji.
8. Zyski z najmu.
9. Nieruchomość inwestycyjna, a nieruchomość wykorzystywana na potrzeby własne.
10. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie ? ABC kupującego.
11. Inteligencja finansowa – jak podnieść finansowe IQ ?
12. Dlaczego bogaci się bogacą?
13. Inwestowanie w nieruchomości – jak zacząć? 
14. Sprzedaż nieruchomości po śmierci małżonka – jaki podatek?
15. Czy lokaty pozwalają na zyski ponad inflację?
16. Inteligencja finansowa – jak podnieść finansowe IQ ?
17. Dobre inwestycje – poznaj 11 cech dobrej inwestycji.
18. Jak “grać” na giełdzie? Krótki poradnik dla początkujących.
19. Inwestycja w antyki – czy to dobry pomysł ?
20. Ranking lokat bankowych – wrzesień 2019.

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.