Inwestycja w mieszkanie – kiedy się zwróci?

3 września 2019 3 minuty czytania

Utrzymujące się od dłuższego czasu niskie oprocentowanie lokat bankowych powoduje, że inwestorzy z nadzieją patrzą na rynek nieruchomości. Czy inwestycja w mieszkanie rzeczywiście się opłaca? Sprawdzamy, po jakim czasie zwraca się zakup mieszkania pod wynajem.

Na rynku wynajmu nieruchomości mieszkaniowych coraz tłoczniej

W ostatnich latach firmy budowlane w Polsce przeżywają prawdziwy rozkwit z uwagi na boom mieszkaniowy. Zgodnie z danymi zaprezentowanymi przez GUS w 2018 r. deweloperzy oddali do użytku ponad 111 500 mieszkań. Część z nieruchomości kupili inwestorzy, czyli osoby zamierzające zarabiać na wynajmie mieszkań. Czy jednak inwestycja w mieszkanie to dobry pomysł? Rosnąca liczba osób zainteresowanych wynajmem mieszkań oraz coraz wyższe ceny lokali powodują, że na zwrot z inwestycji trzeba czekać dłużej – od 12 do 15 lat (kilka lat temu było to od 10 do 12 lat), przy założeniu, że inwestor finalizuje zakup nieruchomości wyłącznie ze środków własnych. Inwestycja w mieszkanie jest coraz mniej opłacalna.

Obowiązki właściciela wynajmującego mieszkanie

Właściciele mieszkań mają nie tylko prawa wynikające z udostępniania lokalu osobom trzecim, ale również obowiązki. Inwestycja w mieszkanie pod wynajem wiąże się z jego utrzymaniem w umówionym stanie przez cały okres trwania umowy, naprawami instalacji (jeżeli usterki nie wynikają z winy najemcy) i przeprowadzaniem remontów. Wielu właścicieli mieszkań odświeża mieszkanie po każdym najemcy, aby podnieść standard lokalu i tym samym uzyskać lepszą cenę.

Powyższe obowiązki właściciel mieszkania może delegować, czyli skorzystać z pomocy profesjonalnej firmy. Wówczas jednak inwestycja w mieszkanie jest mniej zyskowna.

REZONE – Aplikacja do zarządzania najmem

Z czym wiąże się samodzielny wynajem mieszkania?

Chociaż wizja pobierania co miesiąc czynszu od najemców może być bardzo kusząca, to jednak inwestycja w mieszkanie i jego wynajem nie zawsze przebiega bezproblemowo. Do grona problemów, z którymi wynajmujący borykają się najczęściej, należą:

● Brak lub opóźnione płatności. Wynajmujący musi pamiętać, że najemcę, który nie płaci umówionego czynszu, nie można po prostu wyrzucić z lokalu (chociaż można zabezpieczyć się przed czasochłonnym postępowaniem eksmisyjnym, korzystając z instytucji najmu krótkoterminowego);

● Okres pustostanu. Czas, gdy mieszkanie nie jest wynajęte, pomniejsza zysk właściciela. Niestety, nawet dobra lokalizacja nie gwarantuje, że mieszkanie będzie wynajęte przez cały rok;

● Skargi sąsiadów na najemców. Jeżeli najemcy zakłócają ciszę nocną, ze skargami sąsiadów będzie musiał uporać się właściciel mieszkania.

Do powyższych kłopotów dojść może również konieczność założenia działalności gospodarczej. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego wynajem kilku mieszkań nie należy traktować jako wynajmu prywatnego, ale zorganizowaną, ciągłą i zarobkową działalność. W efekcie właściciele nawet dwóch wynajmowanych mieszkań muszą pamiętać o założeniu firmy, a to z kolei oznacza spore koszty.

Czytaj także: Zarabianie na wynajmie nieruchomości a prawo.

Nieruchomości komercyjne alternatywą dla samodzielnej inwestycji w mieszkania ?

Wielu inwestorów zapomina, że nieruchomości to nie tylko mieszkania, ale również lokale usługowe i biura. Jeszcze do niedawna inwestowanie w nieruchomości komercyjne było niedostępne dla inwestorów prywatnych z uwagi na wysoki próg wejścia (powyżej 1 mln zł). Aktualnie skorzystać można z inwestowania społecznościowego (tzw. crowdfunding). Za pośrednictwem platformy inwestowania społecznościowego, która proponuje wyselekcjonowane projekty, inwestowanie w lokale wynajęta dla Biedronki, Żabki a zainwestować możesz z niskim wkładem własnym.

Czy inwestycja w nieruchomości komercyjne może być korzystniejsza niż inwestycja w mieszkanie? Za projektami na platformie crowdfundingu nieruchomości Social.Estate przemawia to, że inwestujemy w zrealizowane i przekazane najemcy nieruchomości. Dlatego łatwo jest policzyć zysk z najmu (sieci handlowe jak Rossmann, Biedronka, Żabka to stabilni najemcy, którzy nie spóźniają się z płatnościami). Dodatkowo inwestor nie musi samodzielnie pilnować remontów czy usuwać usterek.

Czytaj także:

inwestycja w mieszkanie

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.