Kiedy spadną ceny mieszkań ?

26 lipca 2019 3 minuty czytania

Czy możemy się spodziewać spadku cen mieszkań ? Już od kilku lat możemy zauważyć tendencję wzrostową cen mieszkań. To sprawia, że inwestorzy z pewną obawą spoglądają na rynek nieruchomości, spodziewając się znaczącej obniżki kosztów w najbliższym czasie. Czy słusznie ? Według danych makro i popytu na najem nie zapowiada się, że w najbliższych latach zaobserwujemy znaczący spadek cen mieszkań.

Jak rosły ceny mieszkań na sprzedaż w ciągu ostatnich kilku lat?

Największy wzrost rejestrujemy od 2013 roku. Szacuje się, że ceny mieszkań skoczyły w górę średnio aż o 20 procent. Jeszcze większą różnicę można dostrzec, zestawiając ze sobą lata 2006-2018. Mediana kosztu 1 m² mieszkania w 2006 roku wynosiła 2424 zł – do roku 2018 wzrosła ona aż do 4111 zł. Oznacza to, że w tym okresie podwyżka mogła wynosić prawie 70%.

Czy mamy do czynienia z powtórką krachu z 2008 roku?

Deweloperzy zapewne wciąż pamiętają załamanie rynku nieruchomości w 2008 roku. Do lat 2006-2007 ceny mieszkań wzrastały w zastraszającym tempie, stąd duża liczba inwestycji. Hossa jednak się skończyła, a ceny gwałtownie poszybowały w dół. W związku z tym rodzi się pytanie, czy obecnie też dotarliśmy do takiej bańki cenowej, która wreszcie pęknie i spowoduje diametralną obniżkę kosztów.

Trzeba jednak podkreślić, że w 2006-2007 roku wzrosty cen nie miały wiele wspólnego z ówczesną wysokością wynagrodzeń. Zdarzało się, że podwyżka wynosiła aż 100 procent. Przy tak nieproporcjonalnej hossie było kwestią czasu, aż koszt spadnie, żeby wrócić do bardziej unormowanego poziomu. W związku z tym ewentualny spadek cen mieszkań (na który przyjdzie pewnie pora ze względu na zahamowanie całej gospodarki) nie będzie tak dotkliwy, jak miało to miejsce w 2008 roku. Wszystko dlatego, że przy jednoczesnym wzroście cen za mieszkania poprawiły się też zarobki Polaków, a oferty kredytowe stały się bardziej korzystne. Każda z tych wartości wzrasta więc równomiernie.

Co reguluje ceny mieszkań?

Z całą pewnością nie da się powiedzieć, że rynek nieruchomości jest bardzo stabilny, ale w porównaniu do rynków finansowych pozwala spać spokojnie. Wpływa na niego tak wiele czynników, że sytuacja może widocznie się zmienić w przeciągu zaledwie kilku miesięcy a dokładne przewidzenie kiedy spadną ceny mieszkań jest naszym zdaniem niemożliwe, można swoje decyzje opierać jedynie na prognozach, a na gospodarkę warto patrzeć jak na jeden organizm.

Budownictwo

Rynek nieruchomości nie istnieje bez tej branży – a tutaj również rejestrowane są stałe wzrosty. Działki pod zabudowę kosztują coraz więcej, podnoszone są płace robotników, szybuje w górę również cennik materiałów. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika również, że z roku na rok o kilka procent rośnie liczba rozpoczynanych budowli. Z czasem w sektorze budowlanym na pewno zarejestrujemy stopniowy spadek, jednak nie zapowiada się na to w najbliższej przyszłości.

Popyt i podaż

To dwa tak zmienne czynniki, że trudno jest przewidzieć, w jaki sposób będzie zmieniała się zależność między nimi. Przykładowo, choć deweloperzy uruchamiają coraz więcej placów budowy, to jednak wzniesienie budynku zajmuje sporo czasu. W tym okresie popyt wzrasta, jednak później przychodzi moment, kiedy do użytku trafia wiele mieszkań, więc różnica między popytem a podażą zmaleje. Rynek nieruchomości to zatem nieregularne, zmieniające się cykle.

Kredyty hipoteczne

Wiele osób nie jest w stanie pozwolić sobie na zakup nieruchomości za gotówkę. To droga inwestycja, która często wymaga wyłożenia oszczędności całego życia. W związku z tym ludzie decydują się na wzięcie dużej pożyczki. Polityka przyjmowana przez banki, wysokość stopy procentowej i rat w znaczącym stopniu decydują o popycie na mieszkania.

W 2015 roku zaczął się okres wyjątkowo łaskawy dla kredytobiorców i jak na razie nie zapowiada się, by miało się to zmienić. Kredyty hipoteczne pozostają łatwo dostępne, a banki oferują klientom naprawdę korzystne warunki. Nie wpłynął na to nawet wzrost inflacji o 1,5 punkta czy podniesienie stopy procentowej w Stanach Zjednoczonych.

Demografia i zarobki

Prognozowane spowolnienie rynku to jedno – przewiduje się też, że w najbliższych latach zmniejszy się populacja społeczeństwa w przedziale wiekowym 28-39 lat, która jest najczęstszą grupą docelową w sprzedaży nieruchomości. Tym sposobem zmniejszyłby się popyt, co powinno spowodować obniżkę cen, jednak nie zapominajmy, że może się to ustabilizować poprzez napływ obcokrajowców, przede wszystkim z Ukrainy.

Polacy zarabiają też znacznie więcej, niż w latach 2006-2007, podczas trwania ostatniej hossy. Cena mieszkań jest uzależniona właśnie od zarobków, a ponieważ płace są co roku regularnie podnoszone, można założyć, że tendencja wzrostowa utrzyma się również w kwestii nieruchomości.

Polityka rządu

Na ceny mieszkań wpływają rządowe inicjatywy typu „500+” oraz „Mieszkanie+”. Takie programy umożliwiają przede wszystkim spłatę czynszu, dlatego rośnie liczba nieruchomości na wynajem.

Czy warto teraz inwestować w mieszkanie na wynajem?

Prognozy na rynku nieruchomości są dość podobne: w najbliższych miesiącach nie nastąpi spadek cen mieszkań a wszystko wskazuje na wzrost cen mieszkań.

Ewentualny spadek cen mieszkań nie będzie przekraczał jednocyfrowych wyników. Szacuje się, że pora na bessę może przyjść dopiero wiosną 2020 roku.

Najbardziej korzystne w inwestycji okazują się mieszkania małe, 1-, maksymalnie 2-pokojowe. To na nie trwa największy pobyt i dużo łatwiej sprzedać kawalerkę o powierzchni 30 m² aniżeli mieszkanie powyżej 45 m². Stałym i znaczącym zyskiem cieszą się też deweloperzy inwestujący w mieszkania na wynajem – ceny czynszu są obecnie ustabilizowane, można nawet spodziewać się delikatnego wzrostu.

ceny mieszkań spadek cen mieszkań

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.