Dlaczego ceny mieszkań będą rosły?

5 listopada 2019 3 minuty czytania

Rosnące ceny mieszkań mają uzasadnienie w długoterminowych cyklach jak i krótkoterminowych trendach gospodarczych. Jedne i drugie obecnie wskazują, że możemy spodziewać się dalszego wzrostu cen nieruchomości. Dlaczego ceny mieszkań najprawdopodobniej nadal będą rosły? 

Rekordowe ceny mieszkań

Obecnie ceny mieszkań są nawet wyższe niż w rekordowych latach 2007-2008.  Standardowo pod tym względem przoduje Warszawa. Przykładowo – na Woli w Warszawie, dziś jednej z najdroższych dzielnic Warszawy, cena za 1 metr kwadratowy mieszkania od początku tego roku wzrosła o ponad 5  proc. W styczniu 2019 r. stawka za metr wynosiła średnio 10 467 zł, a obecnie 11.024 zł. Prognozuje się cenę na koniec bieżącego roku w wysokości nawet 11.589 zł!

Za  metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie średnio zapłacimy dziś 8932 złote (raport NBP). Rok do roku w stolicy ceny wzrosły o 7,8 proc. Pod względem dynamiki wzrostu  Warszawa pozostaje jednak  w tyle za innymi dużymi polskimi miastami. W 6 z największych (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) mieszkania rosły w tempie nawet 13,5 proc. rok do roku! Najbardziej zyskał Gdańsk, który najczęściej był za Krakowem i Wrocławiem, ale teraz jest trzecim najdroższym miastem w Polsce (po Sopocie i Warszawie). Czy w takiej sytuacji można spodziewać się, że ceny będą nadal rosły? Wydaje się, że tak – wskazuje na to dynamika cykli koniunkturalnych, ale również pośrednie i bezpośrednie czynniki makroekonomiczne.

Dlaczego ceny mieszkań rosną: cykle koniunkturalne 

Nieruchomościami w Polsce i na świecie rządzą cykle koniunkturalne. Jednym z nim jest tzw. cykl  Kuznetsa. Simon Kuznets to urodzony na Białorusi amerykański ekonomista, laureat Nagrody Banku Szwecji im. Alfreda Nobla w dziedzinie ekonomii w 1971 roku, który opracował w monumentalnym dziele „Wzrost gospodarczy narodów. Produkt i struktura produkcji” tysiące danych statystycznych wskazujących na różne tendencje wzrostowe narodowych gospodarek. Nazwany jego imieniem cykl Kuznetsa trwa 15-23 lat i jest związany z akumulacją czynników wytwórczych w długim okresie – takich jak  inwestycje, budownictwo, czy migracje.

Przyjmuje się, że na rynku nieruchomości ten cykl wynosi właśnie oko 15-16 lat. Bessa na tym rynku nastąpiła w latach 90., a potem w pamiętnym okresie 2007-2008 r. Jak wskazują eksperci kolejnego przesilenia  możemy się zatem spodziewać w roku 2024 r. Ceny mieszkań najprawdopodobniej zatem nadal będą rosły jeszcze przez parę lat.

Dodatkowo, w Polsce mamy obecnie sprzyjające wzrostom na rynku nieruchomości otoczenie makroekonomiczne.

Dlaczego ceny mieszkań będą rosły: bezpośrednie przyczyny 

Możemy zaobserwować również kilka bezpośrednich przyczyn wzrostu cen mieszkań, które utwierdzają ekspertów w przekonaniu, że nie mamy dziś do czynienia z bańką spekulacyjną, ale z długofalowym trendem wzrostowym.

1.Brak wykwalifikowanej siły roboczej

Obecnie na rynku deweloperskim wciąż brakuje wykwalifikowanych pracowników. Coraz mniej mamy pracowników napływających z Ukrainy, nasi przedsiębiorcy szukają ich w coraz dalszych lokalizacjach.   To sytuacja, którą parę lat temu przy rozpoczęciu wielu inwestycji trudno było przewidzieć. Deweloperzy windują zatem ceny, celem zrekompensować sobie dodatkowe, nieprzewidziane wcześniej koszty.

2.Rosnące ceny materiałów budowlanych

Od stycznia 2019, w porównaniu z ubiegłym rokiem, ceny materiałów budowlanych systematycznie rosną. Przykładowo, ściany i kominy w przedziale I-IX 2019 w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku wzrosły w sklepach hurtowniach producenta Polskie Składy Budowlane nieomal 18%, cement i wapno – o prawie 10%, otoczenie domu – ponad 6%. Dynamika wzrostu wyhamowuje, ale możemy się spodziewać, że w najbliższym czasie materiały wciąż będą drożały.

3.Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową

Ceny gruntów rosną wtedy, gdy ich podaż jest zbyt mała, aby zaspokoić potrzeby konsumentów. A właśnie teraz, nieprzerwanie od paru lat mamy właśnie taką sytuację. Najbardziej rosną obecnie grunty pod zabudowę wielorodzinną. Deweloperzy sięgają po coraz to nowe możliwości – np. inwestycje typu brownfield (wymagające np. remediacji), czy w nieruchomości zabudowane obiektami objętymi ochroną konserwatorską, a nawet w nieruchomości z problemami prawnymi. Można się spodziewać, że ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną będą rosły przynajmniej do końca 2020 roku.

Czytaj także:

1. W co inwestować przed kryzysem?
2. Jak negocjować z deweloperem cenę mieszkania ?
3. Inwestycja w mieszkanie – kiedy się zwróci?
4. W co inwestować na emeryturę ?
5. Kiedy spadną ceny mieszkań ?
6. Cykl koniukturalny i dlaczego następują kryzysy ?
7. Inwestycje w nieruchomości – sposób na inflację
8. Czy lokaty pozwalają na zyski ponad inflację?
9. Czy warto inwestować w nieruchomości? Jak można na tym zarobić?
10. Jak zacząć inwestować w nieruchomości?
11. Mieszkanie czy lokal komercyjny? Zobacz 4 główne różnice.
12. Zarabiaj na wynajmie nieruchomości komercyjnych
13. Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?
14. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie ? ABC kupującego
15. Jak zacząć inwestować
16. Zarabianie na wynajmie nieruchomości a prawo – co warto wiedzieć?
17. Flipping mieszkań – jak na tym zarobić ?
18. Inwestowanie w nieruchomości – jak zacząć? 

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.