Jak inwestować w mieszkania w Warszawie?

28 października 2019 7 minut czytania

Warszawa to polskie miasto z największym, najbardziej płynnym i najlepiej rozwiniętym rynkiem mieszkaniowym. Dlatego trudno się dziwić, że osoby zainteresowane inwestycyjnym zakupem mieszkania, najczęściej wskazują na stolicę jako optymalną lokalizację. Początkujący inwestorzy często zadają pytanie dotyczące tego, jak inwestować w mieszkania w Warszawie. Postanowiliśmy udzielić na nie odpowiedzi. W pierwszej kolejności zamierzam jednak przedstawić sytuację stołecznego rynku mieszkaniowego. Analizujemy ten rynek w kontekście aktualnego popytu, poziomu cen lokali i perspektyw demograficznych. Kolejna część naszego wpisu na blogu wyjaśnia, dlaczego wspólny zakup warszawskiego mieszkania przez kilku inwestorów (tzw. crowdfunding/crowdinvesting) jest ciekawą alternatywą do samodzielnego zakupu mieszkania.

Popyt na stołeczne mieszkania wciąż nie maleje

Warszawski rynek mieszkaniowy ze względu na swoją specyfikę jest swoistym barometrem, który dobrze pokazuje sytuację całej krajowej „mieszkaniówki”. Pomimo mniej optymistycznych prognoz, ubiegłoroczna sprzedaż mieszkań w naszym kraju znacznie pobiła wcześniejszy rekord. Wszystko wskazuje, że rok 2019 również zakończy się pod znakiem bardzo dobrych wyników sprzedażowych. Jeżeli chodzi o Warszawę, to prawdopodobne jest osiągnięcie wyniku na poziomie około 23 000 sprzedanych mieszkań. Poniższa tabela bazująca na danych Głównego Urzędu Statystycznego informuje, że podobny poziom sprzedaży warszawskich „M” odnotowano już w 2017 r. oraz 2018 r.

Jeżeli chodzi o dane z poniższej tabeli, to warto również zwrócić uwagę na inną ważną kwestię. Jest ona związana ze spadkiem sprzedaży na stołecznym rynku pierwotnym. Wzrost cen proponowanych przez warszawskich deweloperów prawdopodobnie zniechęcił część potencjalnych klientów takich firm i wzmocnił zainteresowanie rynkiem wtórnym. W tym kontekście warto pamiętać, że do nowego mieszkania w stanie deweloperskim trzeba dołożyć przynajmniej 1000 zł/mkw. – 1500 zł/mkw. za wykończenie.

Informacje prezentowane w poniższej tabeli wskazują, że udział rynku wtórnego w sprzedaży mieszkań z Warszawy przez dwa lata znacząco wzrósł (z 49% – 2016 r. do 67% – 2018 r.). To istotna wskazówka, która pomaga w odpowiedzi na pytanie, jak inwestować w mieszkania w Warszawie. Wydaje się, że mieszkaniowy inwestor nie powinien skupiać się wyłącznie na stołecznym rynku pierwotnym. Rynek wtórny z Warszawy jest bardzo zróżnicowany i daje szansę na znalezienie ciekawych okazji cenowych.

Czy jest “bańka” na rynku mieszkań?

Początkujący inwestorzy dość często obawiają się cenowej „bańki”, która rzekomo jest widoczna na warszawskim rynku mieszkaniowym. Informacje z poniższej tabeli wskazują jednak, że teoria o „napompowanych” cenach stołecznych mieszkań ma niewiele wspólnego z rzeczywistością. Przeciętne ceny sprzedaży warszawskich „M” faktycznie zbliżyły się do poziomów notowanych w czasie kulminacji poprzedniego boomu (zobacz dane z 2008 r. i 2018 r.). Trzeba jednak pamiętać, że od 2008 r. ceny w polskiej gospodarce wzrosły o ponad 20%. Jeżeli uwzględnimy dziesięcioletnią inflację, to okaże się, że warszawskim cenom mieszkań wciąż daleko jest do szczytowego poziomu z 2008 r.

O dużym znaczeniu inflacji często zapominają internauci komentujący aktualny poziom cen mieszkań z Warszawy. W relacji do wynagrodzeń koszt zakupu warszawskiego metrażu obecnie jest o wiele mniejszy niż w 2008 r. Potwierdzenie stanowią dane z ostatniej kolumny poniższej tabeli. Te informacje mówią, jaki metraż przeciętny warszawiak mógł kupić za swoje wynagrodzenie brutto. W 2007 r. taka średnia powierzchnia stołecznego mieszkania za 1 pensję wynosiła tylko 0,50 mkw. Porównywalny wynik z 2018 r. był o ponad połowę wyższy (0,77 mkw.).

Można oczekiwać, że analogiczny wskaźnik z całego 2019 r. również będzie zbliżony do 0,80 mkw. Wynika to z faktu, że warszawskie płace nadążają za wzrostami cen mieszkań. Taki argument w połączeniu z danymi o dostępności lokali za przeciętne wynagrodzenie, ostatecznie obala teorię o cenowej „bańce” w Warszawie. Stanowi to kolejną ważną informację dla osoby, która szuka odpowiedzi na pytanie, jak inwestować w mieszkania w Warszawie. Wspomniany inwestor nie powinien czekać na duże spadki cen stołecznych mieszkań. Takie zmiany cenowe będą możliwe tylko w warunkach poważnego kryzysu gospodarczego. Przyszły inwestor powinien zadać sobie pytanie, czy rzeczywiście warto czekać na kłopoty gospodarcze Polski, które mogą negatywnie wpłynąć również na jego kondycję finansową.

Czytaj także: Kiedy zwróci się inwestycja w mieszkanie?

Mieszkania w Warszawie cieszą się powodzeniem

Osoba zainteresowana inwestowaniem w stołeczne mieszkania, powinna również obejrzeć poniższą mapę prezentowaną na stronach Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy. Wspomniana mapa pokazuje, gdzie w 2018 r. oraz na początku 2019 r. kupowano lokale mieszkalne. Wbrew temu, co mogą sądzić niektóre osoby, dużą popularnością wśród nabywców mieszkań cieszyły się nie tylko „tańsze” dzielnice (np. Białołęka, Bemowo oraz Praga – Południe). Poniższa mapa wskazuje, że bardzo duże zainteresowanie wzbudzała również centralna część miasta (tzn. dzielnica Śródmieście i otaczające je dzielnice z lewobrzeżnej Warszawy). To kolejna ważna wskazówka w kontekście pytania o to, jak inwestować w mieszkania w Warszawie. Wydaje się, że inwestor nie powinien zniechęcać się wyższymi cenami mieszkań w centrum miasta. Bardzo dobra lokalizacja zwiększa bowiem bezpieczeństwo inwestycji w warszawskie mieszkanie i ułatwia późniejszą odsprzedaż „M”.

Warto również pamiętać, że dzięki crowdfundingowi, który omówimy nieco później możliwe jest zainwestowanie niewielkiej kwoty (np. 3 x 10 000 zł) w kilka stołecznych mieszkań o dobrej lokalizacji. Ciekawym wyborem wydają się lokale usytuowane w pobliżu rozbudowywanej drugiej linii metra. Trzeba dodać, że kształtów nabierają plany budowy pierwszego odcinka trzeciej linii stołecznego metra (na Pradze – Południe). Jeżeli te plany zostaną zatwierdzone, a ich realizacja ruszy, to część mieszkań z Pragi – Południe może zyskać na wartości.

Demografia pozostaje atutem stołecznego miasta

W kontekście polskiego rynku mieszkaniowego, coraz częściej mówi się o wpływie demografii. Problemy demograficzne powiązane z kiepską kondycją rynku pracy sprawiają, że nawet w takich całkiem dużych miastach jak np. Bytom i Wałbrzych, średnia cena używanych mieszkań oscyluje na poziomie ok. 2000 zł/mkw. Na całe szczęście, Warszawa to jedno z nielicznych polskich miast, którym w najbliższym czasie nie grożą problemy demograficzne. Przyczyną tej pozytywnej sytuacji jest nie tylko napływ imigrantów zarobkowych pochodzących m.in. z Indii, Białorusi oraz Ukrainy. Warto również pamiętać, że stolica przyciąga bardzo dużą liczbę młodych pracowników z całej Polski. Atrakcyjność Warszawy jako miasta długoterminowego zamieszkania sprawia, że statystyki demograficzne wyglądają całkiem dobrze.

Narodowy Bank Polski na podstawie danych GUS-u niedawno podał, że oficjalna struktura ludności Warszawy przez ostatnie lata zmieniała się następująco:

2013 r. – wiek produkcyjny (dla mężczyzn 18 lat – 64 lata, a dla kobiet 18 lat – 59 lat) – 61,6% ludności, wiek przedprodukcyjny – 16,0% ludności, wiek poprodukcyjny – 22,4% ludności
2014 r. – wiek produkcyjny – 60,8%, wiek przedprodukcyjny – 16,3%, wiek poprodukcyjny – 22,8%
2015 r. – wiek produkcyjny – 60,0%, wiek przedprodukcyjny – 16,7%, wiek poprodukcyjny – 23,3%
2016 r. – wiek produkcyjny – 59,1%, wiek przedprodukcyjny – 17,2%, wiek poprodukcyjny – 23,7%
2017 r. – wiek produkcyjny – 58,4%, wiek przedprodukcyjny – 17,6%, wiek poprodukcyjny – 24,0%
2018 r. – wiek produkcyjny – 57,8%, wiek przedprodukcyjny – 17,9%, wiek poprodukcyjny – 24,3%

Na uwagę zasługuje widoczny wzrost udziału ludności w wieku przedprodukcyjnym, czyli dzieci i młodzieży. To właśnie najmłodsi obywatele w perspektywie najbliższych kilkunastu lat będą generować popyt na warszawskie mieszkania.

Zapotrzebowanie na mieszkania z Warszawy będzie rosło, ponieważ prognozy demograficzne przewidują ciągły wzrost oficjalnej liczby ludności stolicy. Potwierdzenie stanowi pierwszy z poniższych wykresów. Pokazuje on, że pomiędzy 2018 r. oraz 2030 r. przewidywany jest wzrost populacji Warszawy o kolejne 60 000 (do 1,84 mln). Warto pamiętać, że mówimy tylko o oficjalnych statystykach. Trudno oszacować, ile osób naprawdę mieszka w Warszawie. Można przypuszczać, że po uwzględnieniu niezameldowanych studentów i pracowników, taka faktyczna liczba mieszkańców stolicy wynosi już ponad 2 miliony i utrzymuje tendencję wzrostową.

Trzeba również podkreślić, że prawie przez całą dekadę wzrastało dodatnie saldo migracji widoczne na drugim poniższym wykresie (patrz pomarańczowa linia). Kolejną dobrą wiadomością z punktu widzenia warszawskiej demografii jest utrzymywanie się dodatniego przyrostu naturalnego w stolicy od 2014 r. do 2018 r. (zobacz poniższy wykres po prawej stronie).

Podsumowując wszystkie wcześniejsze informacje można stwierdzić, że Warszawa jest jednym z bardzo nielicznych polskich miast, w których inwestorzy mieszkaniowi nie musza obawiać się negatywnego wpływu zmian demograficznych. Właśnie dlatego w odpowiedzi na pytanie, jak inwestować w mieszkania w Warszawie można zasugerować zarówno krótkoterminowe jak i długoterminowe inwestycje.

Rosnące ceny lokali zachęcają do crowdfundingu mieszkań

Dotychczas pisaliśmy wyłącznie o zaletach warszawskiego rynku mieszkaniowego z punktu widzenia inwestora. Niestety ten największy w Polsce rynek lokali ma również pewne wady. Najważniejszą z nich są wysokie ceny mieszkań. Nie robią one wrażenia na mieszkańcach wielu europejskich metropolii. W polskich warunkach, perspektywa wydania 8000 zł/mkw. – 8500 zł/mkw. za przeciętne mieszkanie może jednak wydawać się zniechęcająca. Oznacza to bowiem konieczność zapłacenia ok. 250 000 zł za trzydziestometrową kawalerkę. W prawie wszystkich polskich miastach za taką kwotę kupimy znacznie większe mieszkanie (np. o powierzchni 40 mkw. – 50 mkw.).

Pojawienie się w Polsce inwestycji crowdfundingowych na całe szczęście zlikwidowało problem, jakim jest wysoka finansowa bariera wejścia na warszawski rynek mieszkaniowy. Dzięki wspólnemu zakupowi mieszkań przez inwestorów (udziałowców spółki), możliwe jest czerpanie zysków z najmu i odsprzedaży warszawskiego „M” nawet po wpłaceniu kwoty 10 000 zł – 20 000 zł. Oczywiście można zainwestować również znacznie większe pieniądze. Osoby posiadające kwotę większą od minimum (10 000 zł), mogą rozważyć inwestycję w kilka mieszkań z Warszawy. W ten sposób ryzyko finansowe zostanie dodatkowo zredukowane, a zysk utrzyma standardowy poziom w przypadku crowdfundingu (średniorocznie 5,0% – 8,0%). Warto podkreślić, że taka stopa zysku jest możliwa do osiągnięcia bez zaangażowania czasowego inwestora. Inwestowanie w mieszkania przez crowdfunding zakłada bowiem, że wynajem lokalu kupionego „na spółkę” będzie prowadzić doświadczona firma.

Podsumowanie oraz wnioski

Wszystkie zaprezentowane przez informacje potwierdzają, że warszawski rynek mieszkaniowy jest zrównoważony pod względem cenowym i popytowym, a także bardzo perspektywiczny. Problem stanowią tylko wysokie ceny mieszkań w polskiej stolicy. Inwestor myślący o samodzielnym zakupie bardzo małego mieszkania z Warszawy, powinien mieć co najmniej 200 000 zł – 250 000 zł. Taka finansowa bariera od niedawna nie ma już żadnego znaczenia. Wszystko za sprawą crowdfundingu/crowdinvestingu mieszkań, który pozwala na rozpoczęcie inwestowania w Warszawie przy pomocy niewielkich sum (np. 10 000 zł – 15 000 zł). Niezależnie od wielkości wkładu w zakup warszawskiego mieszkania „na spółkę”, osoba wybierająca crowdfunding może łatwo wycofać się z inwestycji. Zgodnie z założeniami, ta inwestycja w stołeczne mieszkanie zapewni 5,0% – 8,0% średniorocznego zysku przy bardzo małym nakładzie czasu. Obecnie bardzo trudno jest znaleźć alternatywę dla crowdfundingu o podobnie niskim poziomie ryzyka i zbliżonym zysku.

Czytaj Także:

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.