Otrzymaj
ofertę inwestycji

crowdinvesting nieruchomość

Ile zarobimy inwestując w nieruchomości ?

Ile można zarobić na inwestycjach w nieruchomości?

Nieruchomości są słusznie postrzegane jako bezpieczna lokata kapitału. Taki punkt widzenia dodatkowo upowszechnił się po ostatnim kryzysie finansowym. Globalna dekoniunktura mocno wpływająca na notowania giełdowe sprawiła, że ludzie zaczęli z większym zainteresowaniem spoglądać na takie cele inwestycji, które oprócz umownej wartości posiadają też cechy użytkowe. Spore zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości jest widoczne również na terenie Polski. Dowód stanowi zachowanie posiadaczy lokat, którzy zniechęceni niskim oprocentowaniem wypłacają środki z banku i kupują nieruchomości na wynajem. Celem dla takich inwestorów najczęściej są mieszkania na wynajem. Mieszkania na wynajem to dość oczywisty wybór, ale niekoniecznie najlepszy. W tym kontekście warto wiedzieć, że przedstawiane w mediach informacje o stopie zwrotu z najmu mieszkania bywają często zawyżone. Kolejną kwestią jest ryzyko problemów z nierzetelnym najemcą i konieczność zaangażowania czasowego w prowadzenie najmu mieszkania. Podobnych kłopotów nie mają osoby inwestujące w nieruchomości komercyjne. Od niedawna, dzięki crowdinvestingowi (inwestycjom zbiorowym w nieruchości, o czym pisaliśmy w poprzednich artykułach), nie trzeba już posiadać specjalistycznej wiedzy ani dużego kapitału by inwestować w nieruchomości komercyjne – inwestycje w markety i duże sieci handlowe takie jak Biedronka, stały się dostępne dla przeciętnego Kowalskiego posiadającego wolne fundusze już rzędu kilku tysięcy złotych. Wiele osób nadal jednak wybiera mieszkania na wynajem i podchodzi do crowdfundingu jako formy inwestowania w nieruchomości z dystansem, upierając się, że mieszkania są nadal opłacalne. Czy słusznie? W poniższym tekście przeanalizujemy stopę zwrotu z inwestycji w różnego rodzaju nieruchomości i porównamy ją do stopy zwrotu z crowdinvestingu.

Spis treści:

  • Przykładowa opłacalność inwestycji w mieszkania 
  • Problemy prawne dotyczące inwestycji w mieszkania
  • Opłacalność inwestycji w nieruchomości komercyjne
  • Crowdinvesting i fundusze nieruchomości jako alternatywa

Przykładowa opłacalność inwestycji w mieszkania

Zainteresowanie inwestycjami w mieszkania bez wątpienia jest wzmacniane przez liczne analizy, które prezentują takie rozwiązanie w nazbyt optymistyczny sposób. Trudno ukryć, że te artykuły często przygotowują różnego rodzaju pośrednicy rynku nieruchomości, mocno zachęcający do zakupu mieszkania na wynajem. Dlatego nie warto jednak bezkrytycznie ufać wynikom obliczeń, które mówią o rocznym zysku z najmu mieszkania w dużych miastach na poziomie 6,00% – 7,00%. Tak wysokie stawki procentowe zwykle są obliczane po podzieleniu rocznej sumy czynszów przez początkową wartość mieszkania. Ten sposób obliczeń jest bardzo mylący i uproszczony, ponieważ nie uwzględnia np. opodatkowania wynajmującego oraz kosztu remontów, napraw i wykończenia lokalu. Autorzy nazbyt optymistycznych analiz, często przyjmują również mało realistyczne założenie, zgodnie z którym mieszkanie jest wynajmowane przez całe 12 miesięcy rocznie. W praktyce osiągnięcie takiego wyniku bywa dość trudne – szczególnie jeśli wynajmujemy mieszkanie dla studentów, którzy zwykle wypowiadają umowę najmu na wakacje (trwające od czerwca do października!), by uniknąć płacenia czynszu w okresie letnim – nawet przez 4 miesiące w roku.

W celu zaprezentowania faktycznej sytuacji związanej z wynajmem mieszkania, przygotowaliśmy dwa przykłady dotyczące warszawskich lokali – używanej kawalerki o powierzchni 30 mkw. i nowego mieszkania dwupokojowego liczącego sobie 45 mkw. Te przykłady pokazują, że uzyskanie rocznej stopy zwrotu z inwestycji w wynajem wynoszącej 6,00% – 7,00% (po odliczeniu wszystkich wydatków) w praktyce będzie bardzo trudne (patrz poniżej).

Przykład 1 (używana kawalerka o powierzchni 30 mkw.)

W ramach pierwszego przykładu przyjmujemy, że inwestor kupił używaną warszawską kawalerkę o cenie równej średniej transakcyjnej stawce z I kw. 2019 r. (8392 zł/mkw. według danych NBP). Cena zakupu wspomnianego mieszkania (251 760 zł) została powiększona o koszty notarialne i pozostałe koszty transakcyjne, które są związane m.in. z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (2,00%). Te wszystkie koszty łącznie wynoszą 3,00% ceny zakupu lokalu (7553 zł). Do początkowych kosztów trzeba doliczyć wydatki związane z doposażeniem i „odświeżeniem” lokalu (wynoszące 500 zł/mkw., czyli 15 000 zł). Za wynajem przykładowego lokum jego właściciel może otrzymać kwotę wynoszącą 1300 zł miesięcznie. To wynagrodzenie dla wynajmującego nieuwzględniające innych kosztów ponoszonych przez najemcę (np. opłat za media i zaliczek dla wspólnoty mieszkaniowej). Warto pamiętać, że od czynszów inwestor odprowadza ryczałtowy podatek wynoszący 8,50%. Oprócz tego w ciągu pierwszych pięciu lat wynajmu inwestor poniesie wydatki związane z drobnymi naprawami i wyposażeniem lokum (wynoszące łącznie 3000 zł). 

Na podstawie powyższych założeń, można dokonać następujących obliczeń: 

  • Pięcioletnia suma czynszów po pomniejszeniu ich o podatek ryczałtowy (zakładamy wynajem przez 11 miesięcy rocznie) = 55 miesięcy x 1300 zł/miesiąc x (100% – 8,5%) = 65 423 zł
  • Pięcioletnia suma kosztów poniesionych od momentu zakupu mieszkania = 15 000 zł + 3000 zł = 18 000 zł
  • Pięcioletni zysk z najmu mieszkania = 47 423 zł
  • Koszt zakupu mieszkania = 251 760 zł + 7553 zł = 259 313 zł 
  • Średnioroczna rentowność najmu netto (po odliczeniu podatku) = ok. 3,7%

Rentowność najmu wynosząca 3,7% (po opodatkowaniu) nie przedstawia się najgorzej, ale jest znacznie mniejsza od wyniku, który można otrzymać poprzez samo porównanie rocznego czynszu (z 12 miesięcy) i ceny zakupu mieszkania (6,2%).

W ramach drugiego przykładu, zbadamy rentowność najmu nowego warszawskiego lokum.

Przykład 2 (nowe mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 45 mkw.)

W ramach drugiego przykładu można założyć, że inwestor kupił nowe warszawskie M2 o cenie równej średniej transakcyjnej stawce z I kw. 2019 r. (8762 zł/mkw. według danych NBP). Cena zakupu wspomnianego mieszkania (394 290 zł) została powiększona o koszty notarialne i pozostałe koszty transakcyjne (wynoszące 1,00% ceny zakupu – 3943 zł). Do początkowych kosztów trzeba doliczyć wydatki związane z wykończeniem i wyposażeniem lokalu (wynoszące 1000 zł/mkw., czyli 45 000 zł). Za wynajem przykładowego lokum jego właściciel może otrzymać kwotę wynoszącą 2000 zł miesięcznie. To wynagrodzenie dla wynajmującego nieuwzględniające innych kosztów ponoszonych przez najemcę (np. opłat za media i zaliczek dla wspólnoty mieszkaniowej). Warto pamiętać, że od czynszów inwestor odprowadza ryczałtowy podatek wynoszący 8,50%. Oprócz tego w ciągu pierwszych pięciu lat wynajmu inwestor poniesie wydatki związane z drobnymi naprawami i doposażeniem lokum (wynoszące łącznie 4000 zł). 

Na podstawie powyższych założeń, można dokonać następujących obliczeń: 

  • Pięcioletnia suma czynszów po pomniejszeniu ich o podatek ryczałtowy (zakładamy wynajem przez 11 miesięcy rocznie) = 55 miesięcy x 2000 zł/miesiąc x (100% – 8,5%) = 100 650 zł
  • Pięcioletnia suma kosztów poniesionych od momentu zakupu mieszkania = 45 000 zł + 4000 zł = 49 000 zł
  • Pięcioletni zysk z najmu mieszkania = 51 650 zł
  • Koszt zakupu mieszkania = 394 290 zł + 3943 zł = 398 233 zł 
  • Średnioroczna rentowność najmu netto (po odliczeniu podatku) = ok. 2,6%

Wynik w drugim przykładzie również jest o wiele niższy od stawki będącej efektem podzielenia rocznego czynszu (z 12 miesięcy) oraz ceny lokalu (6,1%). Ten przykład pokazuje, dlaczego wielu inwestorów woli kupować używane mieszkania na wynajem. Wynika to z faktu, że nawet koszty podstawowego wykończenia i doposażenia lokum są trudne do szybkiego „odrobienia”.

Średnia rentowność najmu wynosząca 2,6% netto prezentuje się nieźle na tle aktualnego poziomu oprocentowania lokat (około 1,2% – 1,3% po odliczeniu podatku Belki). Tym niemniej, trzeba pamiętać, że na rynku nieruchomości znajdziemy bardziej atrakcyjne alternatywy inwestycyjne niż mieszkania, a oprocentowanie depozytów wzrośnie wraz ze stopami procentowymi NBP.

 

rentowność najmu

Problemy prawne dotyczące inwestycji w mieszkania

Jeżeli osoba planująca inwestycję w wynajem mieszkania nie zamierza skorzystać z odpłatnych usług specjalnego zarządcy, to będzie musiała poświęcić dość dużo czasu na samodzielne poszukiwanie najemcy i załatwianie wszelkich spraw pojawiających się podczas najmu (związanych np. z naprawami i kontrolą stanu lokalu). Ta kwestia nie stanowi jednak najważniejszego problemu. Właściciele wynajmowanych mieszkań bardziej boją się perspektywy kłopotów z najemcą, który nie płaci czynszu albo niszczy lokum. Wbrew pozorom, bardziej kłopotliwy bywa lokator zaliczany do tej pierwszej kategorii. Często posiada on bowiem prawo do mieszkania socjalnego. To oznacza, że w obliczu niedoboru gminnych lokali, eksmisja dłużnika może zostać wstrzymana np. na rok albo dłużej. Właściciel mieszkania może domagać się dodatkowego czynszu od zadłużonego lokatora (co jest mało realistyczną opcją) albo wysunąć roszczenie wobec gminy związane z odszkodowaniem za opóźnioną eksmisję. Warto jednak pamiętać, że gminy często wypłacają wspomniane odszkodowanie dopiero po przegranej sprawie w sądzie.

Sytuacja właściciela mieszkania może przedstawiać się jeszcze gorzej, jeżeli zadłużony lokator nie posiada prawa do lokalu socjalnego, ale jest uprawniony do skorzystania z pomieszczenia tymczasowego. Począwszy od kwietnia 2019 r. komornik nie może już eksmitować dłużnika do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych po półrocznym oczekiwaniu na pomieszczenie tymczasowe od gminy. Teraz z eksmisją trzeba się wstrzymać aż do czasu, gdy gmina znajdzie pomieszczenie tymczasowe. Może to trwać nawet rok lub dwa ze względu na niedobór wspomnianych pomieszczeń.

Najem okazjonalny mieszkania niezapewniający eksmitowanemu prawa do mieszkania socjalnego i pomieszczenia tymczasowego, wydaje się pewną receptą na wspomniane wyżej problemy. Niestety takie rozwiązanie również nie jest pozbawione wad. Warto pamiętać, że „okazjonalny” najemca musi podpisać notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji (co generuje dodatkowe koszty) i wskazać mieszkanie, do którego będzie mógł się przenieść w razie eksmisji. Niektórzy najemcy obawiając się szybkiej eksmisji w razie kłopotów finansowych, po prostu nie chcą podpisywać umów najmu okazjonalnego.

 

Opłacalność inwestycji w nieruchomości komercyjne 

Nieruchomości komercyjne cechują się zupełnie inną specyfiką dotyczącą wynajmu niż mieszkania. Jako przykład warto wziąć pod uwagę powierzchnie, które są wynajmowane różnego rodzaju sklepom oraz dużym sieciom handlowym. W przypadku tych ostatnich umowy są zawierane na wiele lat, a ich wypowiedzenie wiąże się z dużymi karami umownymi – nie ma więc problemu z rotacją najemców i zaległościami płatniczymi (zwłaszcza, gdy miejsce pod sklep wynajmuje dynamicznie rozwijająca się sieć handlowa w branży FMCG – taka jak na przykład Biedronka, Żabka czy Rossmann).

Spore różnice dotyczą też kwestii wypowiadania umowy w razie zaległości finansowych. Inwestora mieszkaniowego w tym względzie dość mocno krępuje ustawa o ochronie praw lokatorów (obowiązująca również w przypadku najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego). Wspomniana ustawa wskazuje, że wypowiedzenie umowy najmu mieszkania (z miesięcznym terminem) będzie możliwe dopiero wtedy, gdy najemca ma zaległości płatnicze za przynajmniej trzy pełne miesiące kalendarzowe i nie uregulował długów pomimo wyznaczenia mu dodatkowego terminu miesięcznego. W przypadku najmu nieruchomości komercyjnych (np. biur, magazynów i lokali użytkowych), zastosowanie znajdują tylko przepisy kodeksu cywilnego, które są o wiele bardziej liberalne. Artykuł 687 kodeksu cywilnego wskazuje, że wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym (bez okresu wypowiedzenia) jest możliwe po osiągnięciu przez najemcę dwumiesięcznych zaległości płatniczych i bezskutecznym wyznaczeniu mu dodatkowego terminu miesięcznego na spłatę długów.

Strony umowy najmu nieruchomości komercyjnej mają o wiele większą swobodę również w zakresie podwyżek czynszu. Wynika to z faktu, że nie obowiązują dodatkowe przepisy chroniące najemców lokali i pomieszczeń o charakterze komercyjnym/użytkowym. W przypadku mieszkań, taką ochronną rolę pełni wspomniana już ustawa o ochronie praw lokatorów. Ten akt prawny obliguje właściciela mieszkania do uzasadniania podwyżek czynszu nawet wtedy, gdy koszt najmu po zmianach nie przekracza przeciętnej rynkowej stawki. Warto również pamiętać, że najemca mieszkania w ramach specjalnej procedury może kwestionować podwyżkę czynszu przed sądem. W takiej sytuacji, ciężar dowodu (tzn. udowodnienia zasadności podwyżki) spoczywa na wynajmującym. Wszystkie opisywane reguły nie dotyczą najmu okazjonalnego. Nie rozwiązuje to całkowicie problemu, ponieważ tak jak wspomnieliśmy najem okazjonalny zniechęca wielu najemców.

Różnice pomiędzy najmem mieszkań oraz nieruchomości komercyjnych są związane także z większą rentownością nieruchomości komercyjnych. Nasza wcześniejsza analiza pokazała, że nawet w przypadku mieszkania w Warszawie przekroczenie stopy zwrotu netto wynoszącej 4,00% rocznie może być trudne (zwłaszcza jeśli „M” wymaga znaczących nakładów finansowych). Inwestor wynajmujący atrakcyjne nieruchomości komercyjne, nie powinien mieć problemu z przekroczeniem wspomnianego progu zyskowności (4,00% netto rocznie). W przypadku atrakcyjnych powierzchni handlowych, stopa zysku brutto wynosi 7,00% rocznie. Po uwzględnieniu podatku dochodowego, daje to zysk na poziomie przekraczającym 5,50% rocznie. Co więcej, wynajem nieruchomości komercyjnych nie jest czasochłonny, bo najemca będący profesjonalistą (np. właścicielem sieci handlowej) przejmuje na siebie obowiązki dotyczące między innymi napraw oraz remontów. W przypadku najmu powierzchni dla dużej firmy, bez większych problemów można założyć wpływ czynszów przez 12 miesięcy w roku. Osoby wynajmujące mieszkania, często nie posiadają całorocznego obłożenia mieszkania, bo w Polsce długoterminowy najem lokali mieszkalnych wciąż jest stosunkowo mało popularny.

Crowdinvesting i fundusze nieruchomości jako alternatywa  

Trudno ukryć, że komercyjny rynek nieruchomości posiada swoją specyfikę i cechuje się wysoką finansową barierą wejścia. Niewiele osób może sobie pozwolić na zakup całej nieruchomości komercyjnej kosztującej w polskich warunkach np. 5 mln zł, 20 mln zł lub 50 mln zł. Właśnie dlatego spore zainteresowanie wzbudzają różnego rodzaju fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne. Niestety wiele wskazuje na to, że zapowiadane już od dłuższego czasu polskie REIT-y, czyli giełdowe spółki inwestujące w nieruchomości, nie będą miały w swoim portfelu powierzchni komercyjnych. Dzięki polskim REIT-om ma się natomiast rozwinąć instytucjonalny wynajem mieszkań. Jest to dość kontrowersyjny pomysł zważywszy na opisywane przez nas wcześniej ograniczenia dotyczące najmu (związane np. z trudną eksmisją i małą popularnością wynajmu okazjonalnego).

Na szczęście, niedawno na rynku Polskim pojawiła się ciekawa opcja inwestowania na rynku komercyjnym, która jest bezpieczna i jednocześnie nie wymaga wydatkowania dużych środków. Mowa o tak zwanym crowdinvestingu zakładającym wykup udziałów w spółce, która posiada nieruchomość komercyjną na wynajem. Pionierem takiego rozwiązania w Polsce jest spółka Petram House prowadząca platformę Social Estate. O crowdinvestingu nieruchomości komercyjnych zapewniającym zyski wynoszące nawet 7,00% rocznie, obszernie pisaliśmy w jednym z naszych poprzednich artykułów.

Dowiedz się więcej o zasadach crowdinvestingu nieruchomości na przykładzie Social Estate >