Czym są REIT-y?

15 lipca 2020 4 minuty czytania

REIT, znany na całym świecie instrument wspólnego inwestowania, zyskuje na popularności również w Polsce. Fundusz gromadzący środki przez emisję akcji to ciekawa alternatywa dla inwestorów z mniejszym kapitałem. Jak działają REIT-y i ile można na nich zarobić? Komu i dlaczego opłaca się taka forma lokowania wolnych środków? Jak kształtuje się przyszłość polskich REIT-ów? O tym w artykule!

REIT – definicja

Co kryje się pod pojęciem REIT? To nic innego jak skrót od angielskiego Real estate investment trust, oznaczającego instytucję wspólnego inwestowania. Jest to rodzaj funduszu inwestycyjnego, który lokuje kapitał w rynek nieruchomości. Zysk z wynajmu wypłacany jest akcjonariuszom. Instrument ten jest uprzywilejowany podatkowo w celu zwiększenia płynności na rynku nieruchomości i przyśpieszenia jego rozwoju.

REIT jako podmiot finansowy występuje w kategorii spółki lub funduszu, który jest notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.

By uzyskać przywileje podatkowe, REIT musi spełnić wiele wymogów, w tym dotyczących podziału dochodów, alokacji aktywów czy źródeł dochodów. Z tego powodu funkcjonowanie takiego funduszu podlega ściśle określonym przepisom.

REIT-y na świecie

Kolebką REIT-ów są Stany Zjednoczone, w których ten instrument pojawił się już w latach 60. ubiegłego wieku. To jednocześnie największy rynek REIT-ów (ok. 60%). Klasyczne REIT-y spotkać można również w Wielkiej Brytanii, Niemczech, Turcji, Zjednoczonych Emiratach Arabskich (w Dubaju) czy Japonii. W chwili obecnej REIT-y funkcjonują w ponad 40 krajach na całym świecie.

Co ważne, choć REIT-y występują na całym świecie, to w wielu krajach mają inną nazwę lub swoje bliskie odpowiedniki. I tak, w Belgii funkcjonują SICAFI, we Francji – SIIC, we Włoszech – REIF, a w Grecji – REIC.

Empire State Building w Nowym Jorku, hotele sieci Marriott i Hilton na całym świecie, biurowce wynajmowane przez agencje FBI i CIA, galerie handlowe w Londynie i Paryżu, biura w Dolinie Krzemowej, hollywoodzkie studia filmowe czy przychodnie i domy dla seniorów w Australii. To jedne z wielu zagranicznych nieruchomości, jakich właścicielami są REIT-y.

REIT-y w Polsce

Proces wdrażania instytucji REIT, pod rodzimym pojęciem FINN, rozpoczął się już ponad trzy lata temu. Niestety prace nad ustawą stanęły w miejscu i nic nie wskazuje na to, by polska wersja ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości miała niebawem ujrzeć światło dziennie.

Jak pierwotnie zakładano, FINN-y miały inwestować wyłącznie w nieruchomości komercyjne. W drugiej wersji ustawy dołączyły do nich inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe. Tymczasem trzecia, ostatnia póki co wersja zakłada je jako jedyny dopuszczalny cel inwestycyjny polskich REIT-ów.

REIT-y – idealne dla mniejszych inwestorów

REIT-y są wyjątkowo atrakcyjną inwestycją przede wszystkim dla mniejszych inwestorów indywidualnych. Bezpieczeństwo inwestowania zapewnia wymóg notowania REIT na giełdzie.

Doświadczenia krajów, w których funkcjonują REIT-y pokazują ich pozytywny wpływ na rozwój sektora nieruchomości komercyjnych. Szczególnie dzięki napływowi środków od inwestorów indywidualnych.

REIT-y to spore ułatwienie dla osób rozpoczynających przygodę z giełdą i inwestowaniem w nieruchomości. Z punktu widzenia takiego inwestora, zakup akcji funduszu Real estate investment trust jest niezwykle prosty i niczym nie różni się od kupowania innych funduszy czy akcji na giełdzie.

Real Estate Investment Trust – jak inwestować?

Mniejsi inwestorzy, poprzez zakup udziałów REIT, mogą inwestować w rynek nieruchomości komercyjnych. Są nimi między innymi nieruchomości:

wynajęte pod sklepy spożywcze,
biurowe,
przemysłowe,
magazynowe,
pod szpitale,
domy spokojnej starości,
hotelowe,
gruntowe,

Kapitał zakładowy tworzy się z wkładów wpłaconych przez wszystkich udziałowców w momencie tworzenia spółki. Wielkość wymaganej kwoty wyznacza forma organizacyjna i prawna danej spółki.

Jaka stopa zwrotu z REIT-ów?

Jak wynika z danych EPRA (European Public Real Estate), średnia dywidenda wypłacana przez europejskie REIT-y w latach 2010-2015 wynosiła 4,8 proc. Z kolei średnia stopa zwrotu (uwzględniająca i dywidendę i zmianę notowań akcji) kształtowała się przez okres 15 lat (liczony do końca 2015 r.) na poziomie 8,8 proc.

REIT – opłacalna inwestycja

Przed pojawieniem się funduszy REIT, spółki oraz fundusze inwestycyjne inwestujące zbiorowo obciążone były podwójnym opodatkowaniem. Konieczne było w ich przypadku odprowadzanie podatku dochodowego od osób prawnych. Opodatkowaniu podlegały też dywidendy (zyski) wypłacane dla inwestorów. W efekcie bardziej opłacalny okazywał się dla nich samodzielny zakup nieruchomości.

Obecnie, w większości krajów, w których wprowadzono REIT-y, inwestorzy zwolnieni są z opłacania podatku dochodowego od osób prawnych (CIT). By jednak udziałowcy byli zwolnieni z podwójnego opodatkowania, konieczne jest wypłacenie znacznej części zysków z wynajmu w formie dywidend. Zwykle jest to ok. 90%. W części krajów obowiązuje preferencyjna stawka podatku 0%, z opodatkowania zwolnione są zyski kapitałowe lub zagraniczni udziałowcy mogą ubiegać się o zmniejszenie podatku u źródła w ramach umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. To zwiększa znacznie szanse inwestowania z zyskiem w jednostki typu REIT.

Zalety funduszu inwestycyjnego REIT

Po pierwsze – bezpieczeństwo inwestowania dzięki geograficznej dywersyfikacji i większej liczbie nieruchomości w portfelu. Niezależność rynkowa powoduje, że REIT-y mogą być dobrym zabezpieczeniem w przypadku załamania giełdy, co zresztą potwierdzają dane historyczne.

Koszty transakcyjne REIT-ów są stosunkowo niskie. Sam inwestor nie musi zarządzać daną nieruchomością, a koszty takiej operacji kształtują się na poziomie 1-5% rocznie. To nie tylko oszczędność czasu i pieniędzy, ale i minimalizacja potencjalnego ryzyka, zwłaszcza w przypadku mało doświadczonych inwestorów. Plusem jest też czytelny schemat funkcjonowania REIT-ów. Na korzyść funduszy REIT przemawia również niski wymóg kapitałowy. Dzięki niemu nawet inwestor dysponujący zaledwie 5 tys. złotych może stać się współwłaścicielem nieruchomości.

Wady funduszy REIT

Część inwestorów odstrasza wciąż niska rozpoznawalność REIT-ów w Polsce. Barierą okazują się też nieusystematyzowane regulacje prawne, które byłyby wspólne dla wszystkich krajów, w jakich REIT-y funkcjonują. To z kolei uniemożliwia w pełni swobodne i bezproblemowe realizowanie transakcji tego rodzaju. Mało klarowne stanowisko rządu w temacie REIT-ów może zwiększyć zainteresowanie crowdfundingiem nieruchomości komercyjnych.

Czytaj także:

Małgorzata Dadok-Grabska

Od blisko 15 lat zajmuje się kreacją wartościowych treści, ze szczególnym zamiłowaniem do tematów związanych z finansami osobistymi, inwestycjami czy rynkiem nieruchomości. Wierzy, że odpowiednie zarządzanie posiadanym kapitałem pozwala na budowanie majątku zabezpieczającego przyszłość. Nigdy nie traci umiejętności elastycznego podejścia oraz chęci do poszukiwania nowych rozwiązań. Doświadczenie zawodowe zdobywała pracując w branży mobile marketingu oraz nowych technologii. Od ponad 4 lat prowadzi własną działalność. Prywatnie miłośniczka dekoracji wnętrz i home stagingu.