Mieszkanie czy lokal komercyjny?

Dodano 11 miesięcy temu • 3 minuty czytania
Mieszkanie czy lokal komercyjny?

Inwestycje w nieruchomości – powszechnie kojarzą się z kupnem mieszkania na wynajem. Dziś coraz częściej inwestorzy wybierają jednak alternatywę – zakup lub crowdinvesting lokalów wynajętych dla Biedronki lub Żabki. Jakie czynniki wpływają na ich decyzję? 

Inwestycja w mieszkanie czy lokal komercyjny ? Zobacz 4 główne różnice.

W inwestycjach w nieruchomości nie ma złotych reguł – za każdym przedsięwzięciem przemawia suma plusów i minusów, które na nią się składają. Jednak warto przyjrzeć się 4 głównym różnicom pomiędzy inwestycją w mieszkanie na wynajem a lokalem komercyjnym.

1. Wyższa stopa zwrotu lokali komercyjnych

Po pierwsze, decydująca dla każdego inwestora, który zastanawia się nad wyborem inwestycji w mieszkanie czy lokal komercyjny jest stopa zwrotu. W przypadku mieszkań na wynajem jest ona niższa niż przy lokalach użytkowych.

Przyjrzyjmy się danym. Raport Home Broker i Domiporta.pl z wskazuje, że na początku 2019 r. rentowność wynajmu mieszkań była największa w dużych miastach, średnio wyniosła 5,02% i spada – pół roku wcześniej wynosiła 5,3%. Na wynajmie mieszkań w Warszawie można było zarobić nawet 5,46%, tych we Wrocławiu 5,27%.  Natomiast na najniższe przychody mogli liczyć inwestorzy w Białymstoku i Poznaniu (po 4,5% w skali roku).

Tymczasem średnie stopy zwrotu w lokal użytkowy, w zależności od rodzaju inwestycji, wahają się od 7% do 9% (m.in. patrz wypowiedzi ekspertów Axi Immo, Nuvalu Polska, Emmerson Realty w artykule „Lokal usługowy daje zarobić więcej niż mieszkanie” w gazecie „Rzeczpospolita”). Różnica jest widoczna na pierwszy rzut oka.

Lokal usługowy wynajęty Żabce w

Przykład? Lokal usługowy wynajęty Żabce w centrum Warszawy, którego ofertowa cena sprzedaży wynosi 900 000 zł, a stawka najmu netto to 5500 zł miesięcznie (66 000 zł rocznie), w prostym przeliczeniu daje 7,33% zwrotu z nieruchomości rocznie. Inwestycja ta zwróci się po około 13 latach (bo 900 000 / 66 000 = 13,63). Z kolei mieszkanie w porównywalnej lokalizacji (Warszawa Śródmieście), o wartości 750 000 generujące 3500 zł netto miesięcznie przychodu z wynajmu daje  rentowność na poziomie 5,6%. Pytanie „mieszkanie czy lokal komercyjny?” znajduje tutaj bardzo klarowną odpowiedź.

Nie trzeba dodawać, że obydwie powyższe inwestycje w nieruchomości są rzecz jasna znacznie bardziej opłacalne niż różne inne formy inwestowania. Przykładowo, średnie oprocentowanie lokat na koniec marca 2019 r. wyniosło 1,56% (www.najlepszelokaty.pl), po uwzględnieniu podatku Belki – 1,24%. Najlepsze oferty na lokaty krótkoterminowe dawały wtedy 4% rocznego zwrotu.

2. Bezpieczeństwo: stopień przywiązania najemcy do lokalu

Najemcy, którzy wprowadzają się do lokali komercyjnych, inwestują własne środki, aby je wykończyć i przystosować do specyfiki prowadzonej działalności. Ta inwestycja to duży nakład czasu i pracy – sprawia to, że zupełnie inaczej podchodzą oni do najmu, niż indywidualni klienci wynajmujący apartament czy dom. Jeśli biznes okaże się dochodowy, można spodziewać się, że współpraca pomiędzy wynajmującym a najemcą będzie trwała wiele lat.

Dodatkowym zabezpieczeniem może być to, że niektóre inwestycje w nieruchomości handlowe, takie jak przykładowo te oferowane na platformie social.estate, wynajmowane są sieciom o stabilnej pozycji rynkowej na 5 -15 lat bez opcji wyjścia z najmu przed czasem. Jest to bezpiecznik, który pozwala inwestorom spać spokojnie.

Inną sytuację obserwujemy przy wynajmie mieszkań. Najemcy rzadko czują się specjalnie związani, ze względów pragmatycznych czy emocjonalnie, z najmowaną nieruchomością.  Średnio raz na rok lub raz na 2 lata trzeba liczyć się z tym, że konieczne będzie szukanie nowego najemcy –  to okres 2-3 miesięcy poszukiwań, w którym to czasie inwestycja nie funkcjonuje. Każdy, kto zadaje sobie pytanie „mieszkanie czy lokal komercyjny” pewnie rozumie, że kapitał powinien pracować bez przerwy.

2.Sprawdzony model

Czy inwestowanie w lokale komercyjne to segment rynku inwestycyjnego, który będzie się rozwijał? Warto wiedzieć, że jest on sprawdzonym na świecie sposób modelem lokowania kapitału. W wielu krajach robi się to poprzez tzw. platformy REIT  (ang. Real Estate Investment Trust) – czyli podmioty o formule zbliżonej do funduszu inwestycyjnego, inwestujące na rynku nieruchomości (najczęściej komercyjnych), w których zyski z wynajmu lądują w zdecydowanej większości na kontach akcjonariuszy jako dywidenda. W Polsce w rękach REIT znajdują się takie sztandarowe galerie handlowe jak Złote Tarasy, Arkadia czy Galeria Mokotów.

Takie platformy dają możliwość wchodzenia w duże projekty komercyjne firmom i osobom z mniejszym kapitałem. Jak podaje zestawienie MFS Investment Management, w latach 1997-2016 na rynku amerykańskim REIT-y były klasą aktywów o drugiej najwyższej średniej stopie zwrotu, o wartości ponad 9%.  Tylko w okresie od września 2015 r. do września 2016 r. wypłaciły one ponad 51 mld USD dywidendy (źródło: National Association of Real Estate Investment Trusts).

W Polsce model REIT powielany jest przez mechanizm crowdinwestingu nieruchomości na platformach do inwestowania w nieruchomości.

4.Mieszkanie czy lokal: decyzja poprzedzona analizą

O ile  inwestowanie w mieszkania na wynajem to powszechna praktyka, której warunki biznesowe są dość przewidywalne, inwestycje w lokale użytkowe warto poprzedzić odpowiednią analizą. Po pierwsze, należy zorientować się, jaka jest atrakcyjność lokalizacji i oceniać, jak będzie się ona zmieniała w ciągu kilku lat. Trzeba zwrócić uwagę na to, czy obiekt handlowy znajduje się w okolicy osiedli mieszkaniowych, jak jest skomunikowany, jakie są plany urbanizacyjne w jego otoczeniu.

Co więcej, istotna jest też oczywiście stabilność najemcy i długość umowy (najczęściej im mniejszy lokal, tym niższa jest stabilność i krótsza jest umowa najmu). Duże znaczenie mają też takie pozornie prozaiczne czynniki jak stan techniczny lokalu, który się kupuje (czy najemca będzie musiał przeprowadzać remonty?) oraz dostępność miejsc parkingowych. Wszystkie te elementy należy starannie przeanalizować.

Liczba inwestorów prywatnych w sektorze lokali komercyjnych jest coraz większa i w najbliższych latach będzie dynamicznie rosła. Największą popularnością cieszy się zaś sektor handlowy, gdzie często kupowane są pojedyncze lokale wynajmowane później przez duże sieci handlowe jak Biedronka, Żabka . Mieszkanie czy lokal użytkowy? Wydaje się, że ta druga opcja jest obecnie wartą rozważenia alternatywą dla osób z kapitałem od 800 000 zł.

Marcin Pabijanek CEO Social Estate

zarabianie na wynajmie nieruchomości dla żabki

Przeczytaj również:

  1. Jak dobrze wybrać nieruchomość pod inwestycję
  2. Nieruchomości komercyjne czyli jakie ?
  3. Ile zarobimy inwestując w nieruchomości ?
  4. Flipy – czyli szybki zakup i sprzedaż mieszkań – ile można na nich zarobić?
  5. W co bezpiecznie zainwestować 20 tys. złotych?
  6. Jak inwestować małe kwoty – i osiągać duże zyski?
  7. Czy warto lokować kapitał w inwestycje biurowe?
  8. Crowdfunding inwestycyjny nieruchomości komercyjnych już w Polsce
  9. W co warto zainwestować w 2020 roku ?
  10. Jak (nie) zarabiać na wynajmie?

Pozostałe wpisy z kategorii Inwestowanie

Nieruchomości komercyjne w 2020 roku - w co inwestować? 
W co inwestować w 2020 roku ? Nieruchomości komercyjne. Nowy rok to nowe szanse inwestycyjne. Czego się spodziewać? Dalszej ewolucji formatów...
Dodano 3 miesiące temu • 3 minuty czytania
Ranking lokat bankowych do 10 000 zł
Ranking lokat bankowych - grudzień 2019 Od początku 2019 roku na rynku depozytów obserwujemy tendencję spadkową. W listopadzie średnie oprocentowanie lokat bankowych...
Dodano 4 miesiące temu • 3 minuty czytania
Alternatywne formy inwestowania
Nie musisz dysponować milionami euro, wystarczy kila tysięcy złotych, by pomnażać swój kapitał. Zamiast standardowych postaw na alternatywne formy inwestowania. I...
Dodano 4 miesiące temu • 3 minuty czytania
W jakie nieruchomości warto inwestować?
Popyt na nieruchomości był, jest i będzie. Lokowanie kapitału  w ten sektor rynkowy to sprawdzony sposób na pomnażanie majątku. Ale w...
Dodano 5 miesięcy temu • 3 minuty czytania
Jak zacząć inwestować ?
Początkujący nie musi znaczyć stratny. Przestrzeganie kilku prostych zasad może sprawić, że Twoje pierwsze kroki z inwestowaniem nie będą doświadczeniem spędzającym...
Dodano 5 miesięcy temu • 3 minuty czytania
Czym jest wolność finansowa i dlaczego trzeba do niej dążyć?
Wolność finansowa: Twoja pewna przyszłość Czym jest wolność finansowa i dlaczego nie tylko warto, ale trzeba do niej dążyć? Jak sprawić, aby...
Dodano 6 miesięcy temu • 5 minut czytania
Obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomość - jak to zrobić?
Obliczanie zysku (rentowności) z inwestycji w nieruchomości - o czym warto pamiętać? Zyskowność jest podstawową cechą każdej inwestycji oraz ważnym kryterium jej...
Dodano 7 miesięcy temu • 5 minut czytania
W co inwestować ?
W co inwestować w obecnej sytuacji, aby pomnażać oszczędności? Aktualnie drożeją mieszkania i metale szlachetne, a w szczególności złoto. Oprocentowanie lokat...
Dodano 7 miesięcy temu • 4 minuty czytania
Ranking lokat bankowych – wrzesień 2019
Lokaty bankowe uchodzą za bezpieczny i pewny sposób lokowania środków. Chcesz założyć lokatę? Przygotowaliśmy dla Ciebie ranking najlepszych lokat. Sprawdź, w którym banku...
Dodano 7 miesięcy temu • 3 minuty czytania
Zarabianie na wynajmie nieruchomości a prawo - co warto wiedzieć?
Zarabianie na wynajmie nieruchomości od około czterech lat wzbudza coraz większe zainteresowanie. Przyczyn tej sytuacji trzeba szukać m.in. w rosnących...
Dodano 7 miesięcy temu • 5 minut czytania
Zbyt wielcy by upaść: historia kryzysu finansowego
Zbyt wielcy by upaść: historia kryzysu finansowego Jak zachowywali się i co mówili w zakulisowych rozmowach politycy i finansiści w przededniu globalnego...
Dodano 7 miesięcy temu • 5 minut czytania
Sposoby inwestowania w nieruchomości
Mało atrakcyjne oprocentowanie lokat bankowych skłania inwestorów do poszukiwania alternatywnych sposobów inwestowania oszczędności. Jednym z nich jest rynek...
Dodano 8 miesięcy temu • 3 minuty czytania
Inwestowanie społecznościowe w nieruchomości.
Inwestowanie społecznościowe w nieruchomości. Dlaczego warto przyjrzeć mu się bliżej Inwestowanie w mieszkania na wynajem  w Polsce jest bardzo popularne, ale nie...
Dodano 8 miesięcy temu • 2 minuty czytania
Metale ziem rzadkich jako inwestycja
Metale ziem rzadkich znajdują zastosowanie w różnych gałęziach przemysłu; mówi się, że są one podstawą współczesnej technologii. Metale ziem...
Dodano 8 miesięcy temu • 2 minuty czytania
Derywaty – wirtualne inwestycje bez pokrycia w realnej wartości
Instrumenty pochodne (derywaty) to grupa instrumentów finansowych cieszących się dużą popularnością wśród inwestorów. Czym są derywaty i jak duży jest rynek...
Dodano 8 miesięcy temu • 2 minuty czytania
Flipy - czyli szybki zakup i sprzedaż mieszkań – ile można na nich zarobić?
Flipy czy mieszkanie na wynajem? Jeśli już podjęliśmy decyzję o samodzielnej inwestycji w nieruchomości, warto zastanowić się, która forma...
Dodano 9 miesięcy temu • 7 minut czytania
Inwestycja w wino i whisky - hobby czy trafiona inwestycja?
Alternatywne metody inwestowania Z roku na rok zauważa się wzrost zainteresowania rynkiem produktów kolekcjonerskich. Wszelkiego rodzaju inwestycje alternatywne pomimo ogromnej popularności nadal...
Dodano 10 miesięcy temu • 1 minuta czytania
Co warto wiedzieć na temat ceny złota ?
Złoto od zawsze wzbudzało pożądanie. Gorączka złota na tak zwanym Dzikim Zachodzie, stulecia temu doprowadziła nie tylko do ogromnego rozwoju,...
Dodano 10 miesięcy temu • 2 minuty czytania
Crowdfunding inwestycyjny nieruchomości komercyjnych już w Polsce
Czy pragniesz zza biurka zainwestować w lokal wynajęty dla sklepu Żabka ? Dziś to, co jeszcze niedawno mogłoby wydawać się...
Dodano 1 rok temu • 3 minuty czytania
Dlaczego bogaci się bogacą?
Dlaczego bogaci się bogacą a klasa średnia biednieje ?  Pieniądz przyciąga pieniądz. 26 ludzi posiada tyle, co połowa najbiedniejszych...
Dodano 1 rok temu • 3 minuty czytania