fbpx

Otrzymaj
ofertę inwestycji

Czym jest crowdfunding nieruchomości komercyjnych?

W Polsce trwa boom na inwestycje w nieruchomości – mieszkania na wynajem w dużych miastach kupuje coraz więcej osób. Nic dziwnego – inwestycje w nieruchomości uchodzą za bezpieczną i pewną formę inwestowania. Jednak inwestycja w mieszkania na wynajem wiąże się z koniecznością posiadania wysokiego kapitału początkowego – sam koszt zakupu mieszkania, jak i remontu, często wielokrotnie przewyższa możliwości początkującego inwestora. Czy oznacza to jednak, że osoby dysponujące mniejszymi oszczędnościami muszą zrezygnować z inwestowania w nieruchomości? Niekoniecznie. Do Polski zawitały w końcu sprawdzone w krajach Europy Zachodniej formy inwestycji w nieruchomości komercyjne – przez tzw. crowdfunding. Crowdfunding to nic innego niż inwestowanie zbiorowe – wielu drobnych inwestorów dokonuje zakupu nieruchomości komercyjnej, wynajmowanej już przez stabilnego najemcę takiego jak sieć handlowa w branży spożywczej, np. Żabka czy Biedronka.

Ponieważ stopy zwrotu z nieruchomości komercyjnych wielokrotnie przewyższającą zysk z wynajmu mieszkania i inwestycja jest całkowicie pasywna (nie musimy samodzielnie remontować lokalu ani szukać najemców!) – crowdfunding nieruchomości to idealna propozycja dla osób które chcą inwestować w nieruchomości, ale nie mają czasu na zajmowanie się mieszkaniami na wynajem.

W poniższym poście dokładnie przeanalizujemy mechanizm inwestycji w nieruchomości komercyjne poprzez crowdfunding, kwestie prawne takiej formy inwestycji, oraz porównamy ją z tradycyjnym inwestowaniem w mieszkania na wynajem.

Spis treści:
• Inwestycje w mieszkania na wynajem a inwestycje w nieruchomości komercyjne – co wybrać?
• Minusy inwestycji w mieszkania na wynajem
• Inwestycje w nieruchomości komercyjne – alternatywa inwestycji w mieszkania na wynajem?
• Inwestycje w nieruchomości komercyjne poprzez platformy crowdfundingowe – jak to działa?
• Crowdfunding nieruchomości komercyjnych – historia
• Różnice między crowdfundingiem nieruchomości a funduszami inwestycyjnymi zamkniętymi oraz funduszami REIT (Real Estate Investment Trust)
• Crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce – mechanizm działania
• Social Estate – bezpieczeństwo inwestycji w nieruchomości komercyjne
• Crowdfunding nieruchomości komercyjnych – kwestie prawne i podatkowe
• Strategia wyjścia z inwestycji crowdfundingowych Social Estate
• Podsumowanie

Inwestycje w mieszkania na wynajem a inwestycje w nieruchomości komercyjne – co wybrać?

Koszt zakupu mieszkania na wynajem stanowił do tej pory dużą barierę wejścia w inwestycje na rynku nieruchomości. W Warszawie średnia cena małego mieszkania (do 38 metrów kwadratowych) z rynku pierwotnego to aż 9676 złotych – oznacza to, że na kawalerkę o powierzchni 28 metrów kwadratowych musielibyśmy wydać aż 270,928 złotych! Chociaż sytuacja w mniejszych miastach wygląda nieco lepiej – nawet w najtańszym dużym mieście w Polsce – w Łodzi – przy tym metrażu musielibyśmy wydać co najmniej 141,456 zł.

Na tym jednak koszty się nie kończą: do ceny zakupu mieszkania należy jeszcze dodać koszty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2%, taksę notarialną oraz koszty wypisów – ok 3-5 tys w zależności od metrażu mieszkania, a także potencjalne koszty remontów.

I tu zaczynają się „schody”. Nawet jeśli kupimy mieszkanie do remontu poniżej wartości rynkowej, często może się później okazać, że przez koszty remontu ostateczna cena mieszkania zrówna się z rynkową. Średni koszt generalnego remontu (robocizny i materiałów) to ok 700 zł/mkw – czyli w przypadku naszej kawalerki – blisko 20 tysięcy złotych. Do tego dochodzą jeszcze koszty sprzętu AGD oraz mebli – łącznie ok 15 tysięcy złotych.

Minusy inwestycji w mieszkania na wynajem

Oprócz wysokich kosztów wejścia w inwestycję – oczywistego minusa mieszkania na wynajem – warto uwzględnić także inne wady i ryzyka tej formy inwestycji w nieruchomości:

  • Czas – znalezienie odpowiedniej nieruchomości, oglądanie, akt notarialny, znalezienie i nadzorowanie ekipy remontowej, projekt, wybór materiałów, sprzętów i mebli etc. – to przede wszystkim ogromne nakłady czasowe dla początkującego inwestora. Kolejnym wyzwaniem czasowym jest również później szukanie najemców, podpisywanie umów, rozliczanie mediów i podatku od przychodów z najmu…
  • Rentowność – w przypadku najmu kawalerki (najbardziej rentowne mieszkanie na wynajem) możemy liczyć na czynsz najmu rzędu 1200 (w najtańszym dużym mieście – Łodzi) – 2 136.24 zł zł (Warszawa) brutto (źródło: pl). W zależności od wybranej formy opodatkowania – możemy liczyć się z 972 – 1098 zł z najmu netto w Łodzi. Oznacza to, że przy zakupie kawalerki za ok 170,000 zł brutto (uwzględniając koszty transakcji, remontu i umeblowania) – przy pełnym obłożeniu roczna stopa zwrotu z tej inwestycji wyniesie ok 7%. Przy większych mieszkaniach stopy zwrotu są jeszcze niższe.
  • Płynność – inwestycja w mieszkania na wynajem to inwestycja długoterminowa. W przypadku, gdy będziemy chcieli nagle spieniężyć nasze mieszkanie – może się okazać, że sprzedaż zajmie nam kilka, a nawet kilkanaście miesięcy. W przypadku kryzysu i dołka na rynku może też się zdarzyć, że będziemy musieli sprzedać naszą nieruchomość po cenie niższej niż rynkowa, i nie zarobimy, a nawet stracimy na mieszkaniu.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne – alternatywa inwestycji w mieszkania na wynajem?

Alternatywą dla czasochłonnych i kosztownych inwestycji w mieszkania na wynajem są inwestycje w nieruchomości komercyjne. Zamiast kupować jedno mieszkanie na wynajem, możemy zainwestować w zakup części lokalu użytkowego, wynajmowanego znanym sieciom handlowym o stabilnej sytuacji finansowej (np. Żabka, Biedronka, Rossman). Czynsz najmu takiego lokalu to kwoty rzędu 30-200,000 zł miesięcznie. Dlatego stopy zwrotu z nieruchomości komercyjnych wielokrotnie przewyższają stopy zwrotu z mieszkań na wynajem. Social Estate preferuje najemców z branży spożywczej ze względu na stabilny profil działalności. Umowy najmu lokalu zawierane są na czas określony, co zapewnia stabilność inwestycji na okres 10-15 lat. Dodatkowo w umowach kwota czynszu jest indeksowana co rok o inflację, co zabezpiecza przed spadkiem rentowności inwestycji z czasem.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne poprzez platformy crowdfundingowe – jak to działa?

Samodzielne inwestowanie w nieruchomości komercyjne jest dość trudne – wymaga jeszcze większej wiedzy i kapitału niż inwestycje w mieszkania na wynajem. Jednak dzięki platformom crowdfundingowym inwestycje w nieruchomości komercyjne stały się dostępne także dla przeciętnego Kowalskiego. Crowdfunding nieruchomości komercyjnych to nic innego jak zbiorowa inwestycja w lokale użytkowe dla firm. Dzięki platformom takim jak Social Estate, wielu inwestorów dysponujących kapitałem już od 50,000 zł może „zrzucić się” na dużą, rentowną inwestycję w „Żabkę” czy „Biedronkę”.

Crowdfunding nieruchomości komercyjnych – historia

Crowdfunding zrodził się w Wielkiej Brytanii pod koniec lat 90. ubiegłego wieku. Za prekursora uważa się grupę rockową Marillion, która w 1997 r. zebrała w ten sposób fundusze na trasę koncertową. Pomysł szybko został podchwycony i tak w 2000 r. zrodziła się pierwsza platforma crowdfundingowa ArtistShare dedykowana projektom artystycznym. W miarę rozwoju i wzrostu popularności Internetu zaczęły się pojawiać inne platformy skupiające się na różnych typach projektów – jak np. Indiegogo, na którym można wesprzeć wynalazki technologiczne.

Crowdfunding w Polsce kojarzy się przede wszystkim ze startupami i projektami charytatywnymi. Dzięki takim platformom jak Wspieram.to czy Polak Potrafi, wzorowanych na amerykańskim Kickstarterze (który właśnie obchodzi 10 urodziny), udało się zebrać już miliony na realizację różnych projektów biznesowych i społecznościowych. Skoro można zrzucić się na budowę browaru, wydanie gry karcianej, książki lub płyty, to dlaczego nie można wykorzystać tego samego mechanizmu do inwestycji?

Amerykanie już dawno stwierdzili, że można. Pierwsza platforma do crowdfundingu nieruchomości powstała w Stanach w 2012 r. Na całym świecie panuje od tego czasu boom na platformy crowdfundingu w nieruchomości – w USA jest ich obecnie aż 75 (!), nowe platformy powstają ciągle w Europie, na Bliskim Wschodzie i w Chinach – notując czasem rekordowe zwroty z inwestycji rzędu nawet 19% (przeciętnie 10%).

Różnice między crowdfundingiem nieruchomości a funduszami Inwestycyjnymi zamkniętymi oraz funduszami REIT (Real Estate Investment Trust)

Inwestycje zbiorowe w nieruchomości to oczywiście nic nowego. W USA, które były prekursorami tego typu inwestycji, pierwsze REIT-y (Real Estate Investment Trust) – po polsku Spółki Rynku Wynajmu Nieruchomości (SRWN) – pojawiły się już w 1960 r. Do Europy (Holandii) REITy przywędrowały po raz pierwszy w 1969 r. i od tej pory pojawiły się w większości krajów Europy. W Polsce REITy mają się dopiero pojawić…

REITy to notowane na giełdzie spółki akcyjne zajmujące się wyłącznie inwestowaniem w nieruchomości na wynajem – zarówno komercyjnych jak i mieszkalnych. W przeciwieństwie do Funduszy Inwestycyjnych Zamkniętych – które wymagają minimalnego wkładu na poziomie ok 200,000 złotych – REITy umożliwiały inwestycję nawet od 2000 złotych.

W Polsce w 2018 r. powstał dopiero pierwszy projekt ustawy regulujący REITy. Zgodnie z decyzją Ministerstwa Finansów, polskie REIT-y mogły inwestować niestety tylko w nieruchomości mieszkaniowe, nie komercyjne – jak poinformował Marcin Obroniecki, zastępca dyrektora departamentu rozwoju rynków finansowych w Ministerstwie Finansów.

Oznacza to, że polskim inwestorom indywidualnym, którzy nie mają aż tak dużego kapitału by inwestować w fundusze, a chcą skorzystać z rentownych inwestycji w nieruchomości komercyjne – pozostaną tylko inwestycje crowdfundingowe.

Crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce – mechanizm działania

Platformy do crowdfundingu udziałowego takie jak Social Estate łączą indywidualnych inwestorów z wyselekcjonowanymi firmami deweloperskimi szukającymi kapitału na realizację konkretnej inwestycji. Inwestycja jest dokładnie opisana, zawiera prognozowaną stopę zwrotu z inwestycji (zwykle na poziomie 7-8%), a do jej realizacji zawiązywana jest Spółka Celowa (Spółka Specjalnego Przeznaczenia, SPV) w której 100% udziałów odpowiada wartości nieruchomości. Jeśli zdecydujesz się zainwestować w dany projekt, stajesz się udziałowcem spółki wpisanym do Krajowego Rejestru Sądowego, właściwego dla adresu danej inwestycji. Procent przejętych udziałów w spółce odpowiada procentowej wartości Twojej inwestycji w dany projekt. Zyski wypłacane są w formie dywidendy.

Platforma do crowdfundingu udziałowego nie otrzymuje twoich pieniędzy – zajmuje się jedynie procesem łączenia inwestorów z deweloperami. Pieniądze po dokonaniu wpłaty przekazywane są bezpośrednio na konto danej spółki celowej, będącej właścicielem danej nieruchomości. Po dokonaniu wpłaty na wybraną inwestycję poprzez platformę podpisujemy elektronicznie umowę przedwstępną przystąpienia do spółki. Aby sfinalizować przystąpienie do spółki, należy udać się do notariusza, by podpisać pełnomocnictwo do czynności przystąpienia do spółki i odesłać je na wskazany adres. Dzięki temu pełnomocnik będzie mógł zarejestrować nas jako udziałowca w rejestrze sądowym właściwym dla lokalizacji danej nieruchomości.

Następnie możemy monitorować przebieg naszej inwestycji poprzez panel inwestorski w portalu Social Estate. Wspólnicy spółki (czyli inwestorzy) mają w ten sposób pełny wgląd i kontrolę nad działaniami spółki.

Na platformie znajdziemy publikowane co kwartał raporty finansowe naszej spółki dotyczące ostatnich 3 miesięcy jej działalności.

Dodatkowo wspólnicy są powiadamiani o wszystkich działaniach w spółce i na nieruchomości: kosztów napraw, zakupów, finansowania zewnętrznego, podpisanych umów zarządzania nieruchomością, umów-zlecenia oraz każdej faktury dla firmy zewnętrznej wykonującej jakiekolwiek prace na rzecz spółki etc. w formie zbiorczych raportów dostępnych w PDFie do ściągnięcia w panelu inwestora.

Social Estate – bezpieczeństwo inwestycji w nieruchomości komercyjne

O bezpieczeństwie inwestycji poprzez platformę crowdfundingową Social Estate decyduje kilka czynników:

  1. Starannie wyselekcjonowane projektySocial Estate starannie wybiera projekty inwestycyjne w oparciu o jakość i stabilność inwestycji. W większości są to sieci handlowe w branży spożywczej, o stabilnej sytuacji finansowej, w doskonałych lokalizacjach (duże miasta o niskiej stopie bezrobocia, m.in. Warszawa). Polacy konsumują coraz więcej, a rynek dóbr konsumenckich rośnie w tempie 4,3% (wzrost za lata 2016-2017, patrz: Nielsen). Większość tych produktów jest sprzedawanych w super- i hipermarketach. Dlatego inwestycje w sieci handlowe w branży spożywczej gwarantują stabilność najmu. Przykładem takich sieci może być Biedronka (Jeronimo Martins) czy Żabka. Umowa najmu z Jeronimo Martins S.A. jest podpisywana na czas określony od 10 do 15 lat. Nie mamy więc takich problemów jak w przypadku prywatnych najemców wynajmujących mieszkania. Umowa z siecią handlową zapewnia zatem regularne i łatwe do obliczenia zyski – co gwarantuje stopę zwrotu z inwestycji na poziomie  5 do 7 %.
  2. DoświadczenieSocial Estate nie wchodzi na rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne jako nowicjusz. Platforma crowdfundingowa Social Estate powstała z ramienia spółki Petram House, która od lat pomaga inwestorom lokować środki w nieruchomości komercyjne. Projekty zrealizowane przez Social Estate możemy znaleźć tutaj.
  3. Social Estate wprowadziło mechanizmy zabezpieczające interesy udziałowców (inwestorów) w spółce:

– powoływanie członków reprezentujących inwestorów do Rady Nadzorczej spółki;

– obowiązkowy audyt sprawozdań finansowych przez audytora wybranego przez Radę Nadzorczą;

– mechanizm zabezpieczający przed konfliktem interesów: konieczność zgody Rady Nadzorczej na zawieranie umów i transakcji między spółką a Członkami Zarządu, oraz osobami powiązanymi z członkami zarządu (spokrewnionymi, powiązanymi osobowo, kapitałowo lub powiązanymi tak z właścicielami platformy crowdfundingowej).

– wymóg zgody Rady Nadzorczej na transakcje o wartości wyższej niż 1/3 kapitału zakładowego

– konieczność zgody Zgromadzenia Wspólników na udzielanie przez spółkę darowizn

Crowdfunding nieruchomości komercyjnych – kwestie prawne i podatkowe

Jako udziałowiec spółki celowej (która jest spółką z.o.o.) inwestorzy otrzymują zwrot z inwestycji w postaci dywidendy. Dywidenda jest przychodem opodatkowanym – płatnik (czyli spółka celowa, w której jesteśmy udziałowcami) pobiera zaliczkę na podatek dochodowy i przekazuje ją w imieniu inwestora właściwemu dla jego miejsca zamieszkania Urzędowi Skarbowemu.

Strategia wyjścia z inwestycji crowdfundingowych Social Estate

Co stanie się w przypadku, gdy będziemy musieli spieniężyć naszą inwestycję? W przeciwieństwie do własnych nieruchomości, dużo łatwiej jest zbyć udziały w spółce:

  • Możesz odsprzedać swoje udziały innemu udziałowcy poprzez wewnętrzne forum inwestorów
  • Możesz zadecydować o wycofaniu udziałów ze spółki. Musisz to zgłosić miniumum 90 dni przed taką decyzją. Więcej o procedurze wycofania udziałów przeczytasz tutaj)

Podsumowanie

Platformy crowdfundingu w nieruchomości komercyjne dają inwestorom o mniejszym kapitale okazję osiągnięcia zwrotów równych bądź większych niż w przypadku inwestycji w mieszkania na wynajem. Bez konieczności angażowania czasu w remonty, zdobywania wiedzy o najmie, czy ponoszenia ryzyka, że nieruchomość jednak nie będzie tak rentowna jak myśleliśmy, i że trudno będzie nam ją zbyć. Inwestycje w stabilne sieci handlowe z branży spożywczej to niemal gwarantowany zwrot. Zapraszamy do zapoznania się z Social Estate – ruszamy już wkrótce!

Czytaj także :

  1. Poznaj bliżej pierwszą w Polsce platformę do inwestowanie w nieruchomości komercyjne.
  2. Zarabiaj na wynajmie nieruchomości komercyjnych.
  3. Dobra inwestycja – poznaj 11 cech dobrej inwestycji.
  4. Flipy czyli szybki zakup i sprzedaż mieszkań.
  5. W co inwestować na emeryturę ?
  6. Kiedy spadną ceny mieszkań ?
  7. Inwestycje w nieruchomości – sposób na inflację.
  8. Inwestowanie społecznościowe w nieruchomości.
  9. Od bankowości do crowdfundingu – wywiad z założycielem social.estate
  10. Inteligencja Finansowa – sprawdź finansowej IQ ?
  11. Blog dla inwestora