Blog \ Bez kategorii \ Obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomość - jak to zrobić?

Obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomość – jak to zrobić?

12 września 2019 6 minut czytania

Obliczanie zysku (rentowności) z inwestycji w nieruchomości – o czym warto pamiętać?

Zyskowność jest podstawową cechą każdej inwestycji oraz ważnym kryterium jej wyboru. Dotyczy to również wszelkiego rodzaju inwestycji w nieruchomości. Osoby i firmy zachęcające do takich inwestycji, czasami podają zawyżone wyniki dotyczące zyskowności (rentowności) wynajmu. Właśnie dlatego postanowiliśmy wyjaśnić, jak przebiega obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomości. Zaprezentowane przykłady dotyczą nowego mieszkania, używanego lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego (wynajętego sieci handlowej). Ciekawym uzupełnieniem jest krótkie omówienie czynników wpływających na zyskowność nieruchomościowej inwestycji. Warto nadmienić, że nasz kolejny post na blogu prócz tradycyjnych form inwestycji w nieruchomości, uwzględnia również ciekawą alternatywę w postaci tzw.crowdfundingu nieruchomości.

                   

Znaczenie i specyfika zysku (rentowności) z inwestycji w nieruchomości 

Nieruchomości ze względu na swój materialny i użytkowy charakter różnią się od takich aktywów jak np. pieniądze zdeponowane na lokacie bankowej, akcje, obligacje lub jednostki funduszy inwestycyjnych. Wszystkie formy inwestowania kapitału (w tym również w nieruchomości) trzeba jednak oceniać przy wykorzystaniu wspólnego kryterium, czyli rentowności (zyskowności) lub stopy kapitalizacji. Poprzez obliczenie zysku (rentowności)  z inwestycji w nieruchomości oraz różne inne aktywa, inwestor może podejmować optymalne decyzje. 

Warto pamiętać, że zysk nie zawsze musi być głównym kryterium branym pod uwagę podczas wyboru formy inwestowania środków. Ważną kwestią jest również bezpieczeństwo związane z poziomem ryzyka finansowego, a także łatwość odzyskania kapitału i wyjścia z inwestycji. Przykładowo: osoba obawiająca się spadku cen nieruchomości, niekoniecznie wybierze inwestycyjny zakup lokalu jako formę ulokowania środków. 

Istotną sprawą wydaje się również regularne obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomości. Jeżeli taka regularna (np. coroczna) kalkulacja wykaże spadek zyskowności najmu, to można wziąć pod uwagę inne rozwiązania (np. zakup złota inwestycyjnego). Warto pamiętać, że ostateczny wynik inwestycji uwzględnia również cenę odsprzedaży nieruchomości. Jeżeli taka cena będzie wyższa od ceny zakupu, to inwestor odnotuje dodatkowy zysk. W opisywanej sytuacji ostateczna zyskowność inwestycji wzrośnie. 

Czynniki wpływające na zysk (rentowność) z inwestycji w nieruchomości

Ostateczna rentowność typowej inwestycji w nieruchomości nigdy nie jest do końca znana. Inwestorowi trudno bowiem dokładnie przewidzieć cenę, za jaką zostanie odsprzedana nieruchomość. Warto pamiętać, że ceny odsprzedaży kupionych aktywów nie zna również wielu innych inwestorów (w tym osoby kupujące akcje lub udziały jakiejś firmy). 

Kolejna ważna uwaga dotyczy czynników wpływających na zysk z inwestycji w nieruchomości. Większość takich czynników można przewidzieć podczas wstępnego obliczania zysków z inwestycji. Profesjonalna kalkulacja zysku oprócz przychodów z czynszu uwzględnia bowiem wszystkie spodziewane koszty i wydatki (np. podatek dochodowy, podatek od nieruchomości oraz nakłady na wykończenie lokalu). 

 

Rentowność nieruchomości = roczny dochód z najmu netto : cena zakupu nieruchomości

Czasem ujawniają się jednak niespodziewane czynniki obniżające zyski z wynajmu nieruchomości. Jako przykład można wymienić problemy z zadłużonym lokatorem albo dłuższy niż spodziewany okres potrzebny na znalezienie kolejnego najemcy. Właśnie dlatego ważne jest, aby obliczona rentowność najmu była nieco wyższa od minimum akceptowanego przez inwestora. 

 

zyski z inwestycji w nieruchomości

 

Dowiedz się, jak przepisy prawne wpływają na zyski z najmu nieruchomości >

 

Przykład 1: obliczanie zysku (rentowności) z inwestycji w wynajem nowego mieszkania

obliczanie zysku (rentowności) z inwestycji w wynajem nowego mieszkania

 

Pierwszy przykład zakłada, że inwestor kupił nową warszawską kawalerkę o powierzchni 30 m2 za średnią cenę transakcyjną z całego miasta (8932 zł/m2 w II kw. 2019 r.). Koszt zakupu mieszkania wyniósł zatem 267 960 zł. Pozostałe koszty transakcyjne stanowiły 1,00% ceny zakupu nieruchomości. Za wykończenie mieszkania inwestor zapłacił 1200 zł/m2 (1200 zł/m2 x 30 m2 = 36 000 zł). Właściciel lokalu przyjmuje, że w ciągu pięciu następnych lat dodatkowe koszty związane z najmem (m.in. naprawy) wyniosą łącznie 4000 zł. Inwestor płaci podatek ryczałtowy o stawce 8,5%. Podstawa obliczenia podatku, czyli miesięczny czynsz dla inwestora wynosi 1700 zł (po odjęciu opłat za media, zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej itp.). Czynsz co roku będzie waloryzowany o inflację. 

Kalkulacja prognozowanej rentowności najmu wygląda następująco:  

  • Suma czynszów z pięciu lat po pomniejszeniu ich o podatek ryczałtowy (wedle założeń mieszkanie jest puste przez 1 miesiąc rocznie) = 55 miesięcy x 1700 zł/miesiąc x (100% – 8,5%) = 85 553 zł
  • Pięcioletnia suma kosztów poniesionych od momentu zakupu mieszkania = 36 000 zł + 4000 zł = 40 000 zł
  • Pięcioletni zysk z najmu mieszkania = 45 553 zł
  • Koszt zakupu mieszkania powiększony o koszty transakcyjne = 267 960 zł + 2680 zł = 270 640 zł 
  • Średnioroczna rentowność najmu netto (po odliczeniu podatku) = ok. 3,4% ((45 553 zł/270 640 zł)/5)

Warto zwrócić uwagę, że obliczona rentowność jest typowa dla wynajmu mieszkań w dużych miastach. Można by ją nieco zwiększyć dzięki uwzględnieniu opodatkowania na zasadach ogólnych i amortyzacji (zobacz kolejny przykład). 

 

Przykład 2: obliczanie zysku (rentowności) z inwestycji w wynajem używanego mieszkania

obliczanie zysku (rentowności) z inwestycji w wynajem używanego mieszkania

Drugi przykład przewiduje zakup używanego M2 na terenie Poznania. Mieszkanie o powierzchni 45 mkw. zostało zakupione za średnią cenę transakcyjną podawaną przez NBP dla całego miasta (6194 zł/m2 w II kw. 2019 r.). Łączny koszt zakupu mieszkania wyniósł 278 730 zł. Pozostałe koszty transakcyjne z uwzględnieniem podatku od czynności cywilnoprawnych stanowiły 3,00% ceny zakupu nieruchomości. Za częściowy remont mieszkania inwestor zapłacił 600 zł/m2 (600 zł/m2 x 45 m2 = 27 000 zł). Właściciel lokalu zakłada, że przez pięć następnych lat dodatkowe koszty związane z najmem (m.in. naprawy) wyniosą łącznie 5000 zł. Inwestor płaci podatek dochodowy o stawce wynoszącej 17% (poza działalnością gospodarczą). Przyjęto coroczną amortyzację mieszkania na poziomie 4% (łącznie 4% x 5 lat x 287 092 zł = 57 418 zł). Miesięczny czynsz dla inwestora (po odliczeniu opłat za media, zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej itp.) wynosi 1400 zł. Czynsz co roku będzie waloryzowany o inflację. 

Kalkulacja prognozowanej rentowności najmu wygląda następująco:  

  • Suma czynszów z pięciu lat (wedle założenia mieszkanie jest puste przez 1 miesiąc rocznie) = 55 miesięcy x 1400 zł/miesiąc = 77 000 zł
  • Pięcioletnia suma kosztów poniesionych od momentu zakupu mieszkania = 27 000 zł + 5000 zł = 32 000 zł
  • Podatek dochodowy zapłacony w ciągu pięciu lat: 0 zł (koszty po wliczeniu amortyzacji były większe od przychodów z najmu)
  • Pięcioletni zysk z najmu mieszkania = 45 000 zł
  • Koszt zakupu mieszkania powiększony o koszty transakcyjne = 278 730 zł + 8362 zł = 287 092 zł 
  • Średnioroczna rentowność najmu netto (po odliczeniu podatku) = ok. 3,1% ((45 000 zł/287 092 zł)/5)

Trzeba odnotować, że pomimo uwzględnienia amortyzacji skutkującej zerowym opodatkowaniem, prognozowana rentowność najmu okazała się mniejsza niż w poprzedniej sytuacji. Wynika to z faktu, że poznańskie czynsze są relatywnie niskie w stosunku do cen mieszkań. 

 

Przykład 3: obliczanie zysku (rentowności) z inwestycji w wynajem lokalu użytkowego dla sklepu Żabka

obliczanie zysku z inwestycji w wynajem lokalu użytkowego dla sklepu Żabka

Trzeci wariant zakłada zakup warszawskiego lokalu użytkowego przeznaczonego pod wynajem dla sieci handlowej Żabka  (90 m2). Wspomniany lokal z rynku wtórnego (ukończony w 2000 r.) kosztuje 1 000 000 zł netto. Dodatkowe koszty zakupu lokalu wynoszą 3,00% z uwzględnieniem podatku od czynności cywilnoprawnych. Inwestor zakłada, że przez pięć następnych lat dodatkowe koszty związane z najmem wyniosą łącznie 8000 zł. Właściciel wynajmowanego lokalu w ramach działalności gospodarczej płaci podatek dochodowy o liniowej stawce 19%. Przyjęto coroczną amortyzację lokalu na poziomie 5% (łącznie 5% x 5 lat x 1 030 000 zł = 257 500 zł). Miesięczny czynsz dla inwestora (po odliczeniu opłat za media, zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej itp.) wynosi 7000 zł netto. Czynsz co roku będzie waloryzowany o inflację.

  • Suma czynszów z pięciu lat (wedle założenia lokal jest wynajmowany przez 12 miesięcy) = 60 miesięcy x 7000 zł/miesiąc = 420 000 zł
  • Pięcioletnia suma kosztów poniesionych od momentu zakupu lokalu = 8000 zł
  • Podatek dochodowy zapłacony w ciągu pięciu lat = 19% x (420 000 zł – 257 500 zł – 8000 zł) = 29 355 zł
  • Pięcioletni zysk z najmu lokalu = 382 645 zł
  • Koszt zakupu lokalu powiększony o koszty transakcyjne = 1 000 000 zł + 30 000 zł = 1 030 000 zł 
  • Średnioroczna rentowność najmu netto (po odliczeniu podatku) = ok. 7,4% Yield ((382 645 zł /1 030 000 zł)/5)

Powyższy przykład udowadnia, że wynajem lokalu użytkowego dla sklepu Żabka może być o wiele bardziej zyskowny niż najem mieszkania. Problem stanowi tylko konieczność jednorazowego wyłożenia dużej kwoty (1,03 mln zł  w analizowanym przykładzie). 

>>>Czy obniżenie stóp procentowych wpływa na rentowność inwestowania w nieruchomości?

Zysk z inwestycji w nieruchomości – ROE a ROI?

Inwestycja w nieruchomość jest opłacalna, gdy przychody przewyższają koszty. Warto w ocenie opłacalności zwrócić uwagę, by rentowność była znacznie wyższa niż lokaty bankowe czy obligacje skarbu państwa.  Im dokładniej policzymy wszystkie pozycje w zakresie spodziewanych przychodów oraz kosztów, tym dokładniejsze będą nasze szacunki, dotyczące stopy zwrotu ROI oraz ROE.

ROI Nieruchomości – (ang. Return on Investment)

ROI = roczny przychód z najmu / zainwestowane pieniądze * 100

ROI stosujemy do wyliczenia zysku z inwestycji finansowanej kapitałem własnym

 

ROE Nieruchomości – (ang. Return on Equity)

ROE stosujemy do wyliczenia zysku z inwestycji finansowanej częściowo kredytem

ROE = roczny przychód z najmu / zainwestowany kapitał * 100

 

Dowiedz się więcej o wynajmie lokalu użytkowego sieciom handlowym (np. Żabce) >

 

Obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomości – podsumowanie 

Powyższe przykładowe kalkulacje stopy zysku z najmu nieruchomości są użyteczne nie tylko dlatego, że prezentują sam sposób wykonywania obliczeń. Spore znaczenie mają również wyniki potwierdzające, że wynajem lokalu użytkowego może być o wiele bardziej zyskowny niż inwestycyjny najem mieszkania. Dodatkowym atutem są przepisy, które w przypadku najmu lokali niemieszkalnych o wiele lepiej chronią interesy właściciela.

Z punktu widzenia osób zainteresowanych inwestycją w lokale użytkowe, problemem może być specjalistyczny charakter rynku takich nieruchomości. Kłopotliwa wydaje się też konieczność zainwestowania sporej sumy w zakup przynajmniej jednego lokalu. Odpowiedzią na wspomniane problemy jest możliwość nabycia lokalu użytkowego w ramach tzw. crowdfundingu nieruchomości, czyli zakupu poprzez grupę inwestorów. Osoba nabywająca część udziałów w crowdfundingowej spółce posiadającej lokal na wynajem, nie musi martwić się bieżącym zarządzaniem inwestycją i jednocześnie zarabia 6,0% – 8,0% rocznie. Co ważne, crowdfunding inwestycyjny nieruchomości na platformie Social Estate gwarantuje szybki odkup udziałów od inwestora wedle ich wartości bilansowej. Taki odkup może potrwać krócej niż sprzedaż samodzielnie kupionego lokalu.

 

Czytaj także:

  1. Ile zarobimy inwestując w nieruchomości ?
  2. W co bezpiecznie zainwestować 20 tys. złotych?
  3. Flipy – czyli szybki zakup i sprzedaż mieszkań – ile można na nich zarobić?
  4. Inwestycja w mieszkanie – kiedy się zwróci?
  5. Jak inwestować małe kwoty – i osiągać duże zyski?
Autor: Marcin Pabijanek

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.

„Pułapki myślenia. O myśleniu szybkim i wolnym” - recenzja książki Daniela Kahneman

„Pułapki myślenia. O myśleniu szybkim i wolnym” to dzieło Daniela Kahneman - pierwszego w historii psychologa, który otrzymał nagrodę Nobla – oczywiście nie...

23 lipca 2019 4 minuty czytania

„Pułapki myślenia. O myśleniu szybkim i wolnym” - recenzja książki Daniela Kahneman

Jakie mieszkania preferują Polacy?

Rozwój rynku pierwotnego sprawił, że szukający wymarzonego „M” mają dziś znacznie większy wybór mieszkań o wyższym standardzie niż przed laty. Mieszkań,...

5 sierpnia 2020 3 minuty czytania

Jakie mieszkania preferują Polacy?

Ruletka zwana Forex. Kto zarabia? Kto traci?

Największy rynek na świecie, jego dzienne obroty przekraczają 5 bilionów dolarów. Kusi inwestorów indywidualnych łatwym i szybkim zarobkiem. Tymczasem cztery na...

30 marca 2020 4 minuty czytania

Ruletka zwana Forex. Kto zarabia? Kto traci?

Zadbaj o swoje oszczędności

Zostaw adres e-mail i zacznij inwestować.

Oświadczam, że dane osobowe wskazane w formularzu podane zostały dobrowolnie po zapoznaniu się z informacjami, których przekazanie jest konieczne na mocy art. 13 RODO.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Petram House sp. z o.o. i spółek z nią powiązanych, działających w ramach grupy Petram House, moich danych osobowych w postaci imienia i nazwiska oraz adresu poczty elektronicznej i numeru telefonu w celu przesyłania mi informacji marketingowych dotyczących produktów i usług oferowanych przez Petram House sp. z o.o. za pomocą środków komunikacji elektronicznej i telekomunikacyjnej. Chcę otrzymać informacje handlowe i marketingowe poprzez e-mail.

Szybki kontakt
Telefon

+48 881 460 820