Czy obniżenie stóp procentowych wpływa na rentowność inwestowania w nieruchomości?

3 czerwca 2020 4 minuty czytania

Niskie stopy procentowe i wysoka inflacja sprawiają, że lokowanie oszczędności na bezpiecznych lokatach bankowych stało się zupełnie nieopłacalne. Z tego powodu Polacy coraz chętniej inwestują kapitał w nieruchomości, także komercyjne. Jak jednak w obliczu rekordowych spadków stóp procentowych zachowa się rentowność z najmu nieruchomości? Jakie rodzaje nieruchomości mogą okazać się najlepszym wyborem? Podpowiadamy!

Stopy procentowe NBP a rentowność inwestowania w nieruchomości

Niskie stopy procentowe są motywacją dla osób dysponujących kapitałem do wycofywania oszczędności z lokat bankowych i inwestowania gotówki w nieruchomości – także nieruchomości komercyjne.

Pierwsza od lat tak duża obniżka stóp procentowych weszła w życie z końcem marca. Niewiele później, bo 8 kwietnia NBP i przewodniczący RPP ogłosił dalsze cięcia – o kolejne pół punktu procentowego i z końcem maja większość stóp procentowych, w tym główną stopę, tzw. referencyjną, do poziomu 0,10 proc. z 0,50 proc. Jak napisali analitycy banku Pekao SA to najprawdopodobniej ostatnie cięcie stóp procentowych w Polsce, a obecny poziom ma szansę utrzymać się przez lata.

Od 29 maja stopy procentowe NBP wynoszą:

stopa referencyjna 0,10 proc. w skali rocznej,
0,5 proc. w skali rocznej – stopa lombardowa,
stopa depozytowa – 0,00 proc. w skali rocznej,
0,11 proc. w skali rocznej – stopa redyskontowa weksli,
stopa dyskontowa weksli – 0,12 proc. w skali rocznej.

Możemy mieć wątpliwości co do przeidywalności RPP, ale kierunek zmian stóp spójny z europejskimi trendami i adekwatny do sytuacji – ze spuchniętych długów publicznych szybciej wychodzi się mając zerowe stopy procentowe. https://t.co/geQK1kxBLm

— Analizy Pekao (@Pekao_Analizy) May 28, 2020

Rekordowe stopy kredytowe w połączeniu z wysokim popytem napędzają sprzedaż nieruchomości.

Według różnych statystyk, od 40% do 70% wszystkich nieruchomości kupowanych jest z myślą o wynajmie. Inwestorów kusi wysoki, sięgający nawet do 9%, zwrot z inwestycji. Wysokie stopy zwrotu mają dodatkowo zrekompensować wysoką inflację, która w marcu dobiła do 4,6%, by w kwietniu obniżyć się do poziomu 3,4%.

W sytuacji spadku stóp procentowych rentowność nieruchomości także spada. Należy jednak pamiętać, że przy obniżonym oprocentowaniu lokat, nieruchomości nie muszą gwarantować aż tak wysokiej stopy zwrotu. I tak stanowią one ciekawą alternatywę dla lokat. Zwrot z inwestycji w nieruchomość przewyższa zwrot z lokat bankowych – i to kilkukrotnie. Inwestowanie w nieruchomości jest jednak nie tylko bardziej opłacalne w porównaniu z lokatami bankowymi, ale i bezpiecznie od funduszy inwestycyjnych czy gry na giełdzie.

Od czego zależy rentowność inwestowania w nieruchomości?

Wzór do wyliczenia rentowności najmu polega na podzieleniu dochodu netto z nieruchomości przez wartość samej nieruchomości. To jednak spore uogólnienie, gdyż poszczególne składowe zależne są też od innych czynników.

Kluczowe znaczenie ma podaż, wpływająca bezpośrednio na stawki czynszów. Sama podaż może różnić się między poszczególnymi segmentami rynku – mieszkaniowym i komercyjnym. Na zmniejszenie podaży może wpłynąć przykładowo powstanie konkurencyjnego budynku w pobliżu, co w efekcie doprowadzi do konieczności redukcji czynszu.

Wysokość stawek zależy też od popytu. Wahania ilości zainteresowanych najemców znajdują odzwierciedlenie w cenach najmu. Niemniej ważny jest stan gospodarki, który przekłada się na akceptację stawek czynszu. Śmiałym decyzjom biznesowym sprzyja stabilny wzrost gospodarczy. Lepsza kondycja gospodarcza oznacza też generowanie wyższych zysków. Gdy dochodzi do załamania lub spowolnienia – najemcy są bardziej skłonni do szukania oszczędności, a więc i rezygnacji z kosztownego najmu.

Należy pamiętać, że w znacznym stopniu za obrót nieruchomościami odpowiadają banki, będące najpopularniejszym źródłem finansowania zewnętrznego. Koszty kredytu i możliwość finansowania – to główne czynniki kształtujące stopy kapitalizacji, stosowane w wycenie nieruchomości komercyjnych. W szczególności takich jak biurowce, galerie handlowe czy budynki wynajęte sieciom spożywczym.

Koszt kredytu – kluczową zasadą inwestycji finansowanych kapitałem obcym jest, by rentowność inwestycji była wyższa niż koszt kredytu. Oprocentowanie kredytu na daną nieruchomość to więc dolna, akceptowalna przez inwestora granica rentowności inwestycji. Jeśli zatem wzrosną koszty kredytu, inwestor będzie dążył do uzyskania wyższej rentowności lokalu w celu pokrycia wyższych kosztów odsetkowych. Gdy z kolei dojdzie do spadku oprocentowania kredytów, łatwiej mu będzie zaakceptować niższą rentowność – w dalszym ciągu będzie zarabiał.

Dostępność kredytu – w danych cyklach koniunkturalnych mogą różnić się preferencje banków odnośnie finansowania określonych rodzajów nieruchomości. Niektóre z nich mogą być postrzegane jako bardziej ryzykowne. Takie „przykręcenie kredytowego kurka” znacznie ogranicza popyt, w efekcie czego ceny sprzedaży i rentowność rosną.

Tanie kredyty – szansa czy pułapka dla inwestorów?

Choć 1/3 Polaków kupuje nieruchomości za gotówkę, to pozostali posiłkują się nisko oprocentowanymi ratami kredytowymi. Najpopularniejszym źródłem zewnętrznego finansowania zakupu nieruchomości są kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu. W obecnej sytuacji, kredyty w złotówkach tanieją, na czym obecni kredytobiorcy mogą oszczędzić nawet do 2000 zł w skali roku. Osoby, które planują zapożyczenie się w banku, również mogą liczyć na niższą cenę kredytu. Tak tani kredyt hipoteczny to okazja dla inwestorów, którzy nie dysponują wystarczającą ilością gotówki.

Warto jednak pamiętać, że niskie stopy procentowe nie są stanem permanentnym. Ich wzrost spowoduje podwyższeniem raty kredytu. Przyrost bazowej stopy procentowej o 1 punkt procentowy oznacza wzrost raty kredytu aż o kilkanaście procent. Dlatego przy jego zaciąganiu należy przeprowadzić symulację rat kredytowych przy wzroście oprocentowania o np. 2 %, aby zobaczyć, jak mogą wyglądać nasze zobowiązania kredytowe.

Entuzjazm inwestorów studzą też same banki, które w obliczu obecnej sytuacji zaostrzyły politykę kredytową. Na uzyskanie kredytu na atrakcyjnych warunkach liczyć mogą osoby z wysokim wkładem własnym (min. 30%) i o ponadprzeciętnych dochodach. Oczywiście możliwe jest szybkie złagodzenie warunków, choć nim do tego dojdzie, wzrosnąć mogą ceny nieruchomości.

Rentowność inwestowania w nieruchomości – prognozy i przewidywania

Jak możemy wyczytać w raporcie „Outlook 2020” Savills IM” atrakcyjnych okazji inwestycyjnych spodziewać można się zwłaszcza w sektorach biurowym, handlowym i logistycznym. Inwestorzy powinni jednak pamiętać o znaczeniu lokalizacji aktywów i inwestowaniu w sprawdzone formaty. Z tego powodu dobrą inwestycją okazać się może inwestowanie społecznościowe w nieruchomości wynajęte dla sieci handlowych, takich jak Biedronka czy Rossmann.

W obliczu pandemii zyskał też rosnący w ostatnich latach rynek nieruchomości magazynowo-przemysłowych. Popyt na tego typu powierzchnie napędza silny rozwój e-commerce. Coraz częściej lokowane są one nie tylko na obrzeżach miast, ale i w centrach, co pozwala przyspieszyć proces dostaw. Niepewna jest przyszłość biurowców, które z powodu przejścia na zdalny model pracy opustoszały. Nadzieją napawa fakt, że niektóre firmy, w których praca zdalna się nie sprawdziła, planują powrót do biur. Z oceną, jak będzie kształtował się popyt na powierzchnie biurowe – a zatem i rentowność inwestycji w nie, trzeba jeszcze trochę poczekać.

Eksperci przewidują również wzmocnienie inwestycji mieszkaniowych z przeznaczeniem na długoterminowy wynajem. Tu sprawdzić się mogą finansowane grupowo aparthotele, akademiki i domy opieki. Bezpieczne wydają się również zyskujące na popularności gotowce inwestycyjne z wydzielonymi w ramach lokalu pokojami na wynajem. Takie nieruchomości, nastawione na maksymalizację zysków, mogą być szczególnie rentowne w sytuacji prawdopodobnych spadków cen na rynku wtórnym.

Marcin Pabijanek CEO Social.Estate

Czytaj także:

Małgorzata Dadok-Grabska

Od blisko 15 lat zajmuje się kreacją wartościowych treści, ze szczególnym zamiłowaniem do tematów związanych z finansami osobistymi, inwestycjami czy rynkiem nieruchomości. Wierzy, że odpowiednie zarządzanie posiadanym kapitałem pozwala na budowanie majątku zabezpieczającego przyszłość. Nigdy nie traci umiejętności elastycznego podejścia oraz chęci do poszukiwania nowych rozwiązań. Doświadczenie zawodowe zdobywała pracując w branży mobile marketingu oraz nowych technologii. Od ponad 4 lat prowadzi własną działalność. Prywatnie miłośniczka dekoracji wnętrz i home stagingu.