fbpx

Otrzymaj
ofertę inwestycji

poznaj socia.estate

Poznaj Social Estate – pierwszą polską platformę do crowdinvestingu nieruchomości

Polski rynek nieruchomości pod względem zainteresowania inwestorów zbliża się już do pierwszej dwudziestki na świecie. Dane firmy MSCI dotyczące 2017 r. wskazują, że wartość profesjonalnych inwestycji w polskie nieruchomości wynosi około 50 mld USD rocznie. Wzrosty cen widoczne na rodzimym rynku nieruchomości w połączeniu z niskim oprocentowaniem lokat, na pewno zachęcają do inwestycji w nieruchomości. Wielu Polaków decyduje się na zakup mieszkania w dużych miastach i jego wynajem. Takie osoby niestety mogą odczuć wprowadzone niedawno zmiany dotyczące zasad eksmisji. Warto wiedzieć, że istnieje ciekawa i bezpieczna alternatywa dla inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe. Pojawiła się ona wraz z rozpoczęciem działania Social Estate, czyli pierwszej w Polsce platformy do crowdinvestingu. W naszym artykule tłumaczymy najważniejsze zasady tego nowego rozwiązania, o którym pisały już wiodące krajowe media. Najpierw postanowiliśmy jednak krótko wytłumaczyć samą ideę crowdinvestingu.

Spis treści: 

  • Skąd się wziął pomysł crowdinvestingu? 
  • Crowdinvesting nieruchomości na świecie 
  • Crowdinvesting na przykładzie Social Estate 
  • Portfolio i projekty Social Estate 
  • Podsumowanie 

Skąd się wziął pomysł crowdinvestingu?

Obecnie jesteśmy świadkami wzrostu popularności zjawiska nazywanego ekonomią dzielenia (ang. sharing economy). Rozwój nowoczesnych form komunikacji bardzo ułatwił współużytkowanie różnych dóbr oraz crowdfunding, czyli społecznościowe gromadzenie kapitału na rozmaite cele (poprzez dużą liczbę stosunkowo niewielkich wpłat). Chyba nikomu nie trzeba bliżej przedstawiać platform crowdfundingowych (takich jak np. Pomagam.pl), które pozwalają na zbieranie pieniędzy w różnych celach (często charytatywnych).

Warto wiedzieć, że ekonomia dzielenia może mieć również bardziej inwestycyjne oblicze. Mowa o crowdinvestingu, który jest szczególną formą crowdfundingu. Crowdinvesting (zwany też crowdfundingiem udziałowym) sprawdził się już jako system finansowania nowych przedsięwzięć biznesowych (startupów) oraz inwestycyjnych zakupów różnych dóbr. Cechą charakterystyczną crowdinvestingu jest to, że jego uczestnik w zamian za wpłatę otrzymuje formalny udział w tworzonym przedsięwzięciu. Alternatywny model wspólnego inwestowania polega na finansowaniu zakupu jakiegoś dobra poprzez nabywane obligacje.

Z punktu widzenia inwestora, system crowdinvestingu ma kilka znaczących zalet. Po pierwsze, umożliwia on uczestnictwo w rentownych przedsięwzięciach (np. inwestycje w nieruchomości komercyjne – np. w stabilne sieci handlowe takie jak Biedronka, Żabka czy Rossman, o których pisaliśmy w tym artykule) poprzez niewielką wpłatę. W ten sposób zostają zlikwidowane bariery wejścia na rynek tych inwestycji, które w tradycyjnym ujęciu wymagają dużych początkowych wydatków. Warto też pamiętać, że crowdinvesting pozwala na łatwą dywersyfikację ryzyka. Poprzez ulokowanie kapitału w wiele różnych przedsięwzięć, inwestor zmniejsza ryzyko strat.

Crowdinvesting nieruchomości na świecie 

Rynek nieruchomości cechuje się wysokim poziomem finansowej bariery wejścia. Właśnie dlatego idea crowdinvestingu/crowdfundingu bardzo dobrze pasuje do wspomnianego rynku. Dostrzegli to założyciele pierwszych platform crowdfundingu nieruchomości, które zaczęły działać w 2010 r. – 2012 r. Kolebką wspólnego inwestowania w nieruchomości okazały się Stany Zjednoczone. Ten system inwestycyjny szybko przyjął się również na innych rozwiniętych rynkach nieruchomości (takich jak np. Wielka Brytania, Francja, Holandia, Szwecja oraz Niemcy). W 2015 r. wartość europejskich przedsięwzięć z zakresu crowdfundingu nieruchomości wynosiła już prawie 27 mln euro.

Obecnie model crowdinvestingu nieruchomości na rynkach zagranicznych jest już od wielu lat wypracowany. Polega on na tym, że projektodawca za pośrednictwem portalu do crowdinwestingu, łączącego deweloperów z inwestorami,  publikuje ofertę inwestycji w daną nieruchomość poprzez udział w nowo utworzonej spółce celowej.

Cele inwestycyji w ramach crowdinvestingu mogą być różne. Najczęstszy wybór to nieruchomości mieszkaniowe oraz nieruchomości komercyjne. W zależności od celu inwestycji, różnie kształtuje się stopa oczekiwanego zysku. Bezpieczne projekty zapewniają rentowność wynoszącą np. 7,00% – 10,00% w skali roku. Najbardziej śmiali inwestorzy mogą liczyć na znacznie wyższe zyski, które niestety są powiązane z większym ryzykiem.

Crowdinvesting na przykładzie Social Estate 

W polskich warunkach nieruchomości komercyjne wydają się lepszym wyborem dla crowdinvestingu (zwłaszcza ukierunkowanego na dłuższy horyzont inwestycji). Wynika to z faktu, że prywatny najem mieszkań w naszym kraju jest ograniczany przez trudności dotyczące eksmisji oraz ustawodawstwo sprzyjające najemcom.

Właśnie dlatego trudno się dziwić, że pionierski projekt crowdinvestingu w Polsce (Social Estate) skupia się na nieruchomościach komercyjnych. Polski rynek takich nieruchomości od 2013 r. do 2018 r. zwiększył swoją wartość ponad dwukrotnie (zobacz: Raport o stabilności systemu finansowego – grudzień 2018 r., NBP, s. 21 – 22). Dobre perspektywy gospodarcze Polski sugerują, że takie pozytywne trendy będą kontynuowane przez kolejne lata. Niestety wiele wskazuje na to, że osoby prywatne zainteresowane inwestycjami na rynku nieruchomości komercyjnych, zostaną pozbawione możliwości korzystania z polskich REIT-ów – funduszy inwestycji w nieruchomości, umożliwiające inwestycje już od mniejszych kwot. Tego typu spółki inwestujące w nieruchomości, zgodnie z polskim prawodawstwem będą mogły zająć się tylko rynkiem mieszkaniowym. Dość dziwne stanowisko rządu dotyczące REIT-ów, może zwiększyć zainteresowanie crowdfundingiem nieruchomości komercyjnych.

Platforma Social Estate jest odpowiedzią na potrzeby małych i średnich inwestorów planujących ulokowanie środków na rynku nieruchomości komercyjnych. Ta internetowa platforma do inwestowania społecznościowego, została wykonana w bezpiecznej technologii SSL. Jej celem jest bezpłatne dostarczenie informacji o warunkach inwestycji w nieruchomości komercyjne i późniejsze powiadamianie inwestora o sytuacji finansowej spółki, w której posiada udziały.

Warto podkreślić, że inwestycje realizowane za pośrednictwem Social.Estate mają charakter typowego crowdfundingu udziałowego (crowdinvestingu). Po dokonaniu bezpiecznej wpłaty w ramach inwestycji, trzeba podpisać umowę przystąpienia do spółki celowej kupującej nieruchomość. Nowy inwestor zostaje uwzględniony w Krajowym Rejestrze Sądowym jako udziałowiec spółki celowej (SPV), w którą zainwestował pieniądze. Liczba udziałów jest oczywiście proporcjonalna do zainwestowanego kapitału. Udziałowiec pokrywający np. 5% wartości nieruchomości komercyjnej, stanie się jej współwłaścicielem w takiej samej proporcji. Oznacza to między innymi prawo do partycypowania w korzyściach związanych ze wzrostem wartości nieruchomości. Status udziałowca zapewnia inwestorowi także prawo otrzymywania dywidend (wynoszących zwykle 6-7,00% rocznie) oraz współdecydowania o polityce spółki. W tym kontekście warto nadmienić, że do rady nadzorczej spółki celowej będą powoływani przedstawiciele inwestorów.

Atutem Social Estate na pewno jest fakt, że za tym projektem stoi zarejestrowana w Polsce spółka Petram House, która posiada duże przy usługach dla profesjonalnych inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych. Wspomniana spółka pomogła w zawarciu nieruchomościowych transakcji opiewających na 100 mln zł. Mowa o transakcjach realizowanych na rzecz inwestorów instytucjonalnych oraz dużych inwestorów prywatnych. Teraz spółka Petram House zamierza poprzez model crowdinvestingu otworzyć rynek nieruchomości komercyjnych dla osób, które dysponują stosunkowo niedużym kapitałem (jak na realia tego rynku).

Trzeba nadmienić, że w ramach projektu Social Estate wprowadzono pewne rozwiązania, które zapewniają inwestorom lepszy wgląd w aktualną sytuację spółki celowej i kontrolę nad jej poczynaniami. Wspomnieliśmy już o powoływaniu przedstawicieli inwestorów do rady nadzorczej spółki. Inne procedury zwiększające bezpieczeństwo inwestycji polegają na:

  • konieczności uzyskania zgody rady nadzorczej na transakcje o wartości przekraczającej 1/3 kapitału zakładowego
  • regularnym audycie sprawozdań finansowych (robi to osoba wskazana przez radę nadzorczą)
  • braku możliwości dokonania transakcji z członkami zarządu lub osobami powiązanymi z Social Estate bez zgody rady nadzorczej
  • wymogu uzyskania zgody zgromadzenia wspólników na dokonanie darowizn

Warto również dodać, że inwestorzy po zalogowaniu się na platformie Social Estate mogą obejrzeć  sprawozdania finansowe spółek celowych. Dodatkowo udziałowcy są informowani o wszelkich ważnych zdarzeniach dotyczących bieżącej działalności spółek (np. zakupach, umowach zarządzania i nabywanych usługach obcych).

Na bezpieczeństwo inwestycji realizowanej za pośrednictwem platformy Social Estate wpływa także możliwość wyjścia z projektu, gdzie Social.Estate na wewnętrznie animowanym rynku pomaga w znalezienia nabywcy udziałów, ale inwestor może odsprzedać swoje udziały dowolnej osobie poza social.estate tylko należy zawiadomić Zarząd spółki celowej takim zamiarze wcześniej.

SOCIAL.ESTATE

SOCIAL.ESTATE

Portfolio i projekty Social Estate  

Oferta inwestowania za pośrednictwem Social Estate jest dobra dla tych osób, które chcą osiągnąć relatywnie wysoki zysk z kapitału (np. 7,00% rocznie bez uwzględnienia podatku Belki) przy niewielkim ryzyku. W tym kontekście warto przypomnieć, że przeciętne oprocentowanie lokat według danych Narodowego Banku Polskiego oscyluje na poziomie ok. 1,50% rocznie (ok. 1,30% po odjęciu podatku Belki).

Ze względu na swój profil działalności, Social Estate oferuje sprawdzone cele inwestycyjne, które przynoszą stabilny zysk w perspektywie 5 lat – 10 lat. Przykład stanowią nieruchomości handlowe o dobrej lokalizacji. Na stronie Social Estate znajdziemy przykłady zrealizowanych inwestycji. Mowa o:

  • parku handlowym SHOPIN w Płocku (wartość inwestycji: 19,0 mln zł)
  • warszawskim sklepie Biedronka zlokalizowanym przy ulicy Pańskiej (wartość inwestycji: 3,5 mln zł)
  • sklepach CCC oraz Rossmann z Garwolina (wartość inwestycji: 5,4 mln zł)
  • warszawskiej inwestycji Manhattan Place (wartość inwestycji: 15,0 mln zł)

Co ciekawe, osoby odwiedzające platformę Social Estate, mogą zgłosić własną propozycję nieruchomości atrakcyjnej z punktu widzenia crowdinvestingu. Dobrym przykładem są nieruchomości wynajęte sieciom handlowym, które znajdują się w dobrych lokalizacjach. Zainteresowanie takimi nieruchomościami wynika między innymi ze stabilności najmu zapewnianej przez sieci handlowe (np. Żabkę, Biedronkę lub Rossmanna). Spore znaczenie mają także perspektywy rosnącej konsumpcji polskich gospodarstw domowych (wspieranej przez dobrą sytuację rynku pracy i transfery socjalne).

crowdinvesting social estate

crowdinvesting nieruchomości

Podsumowanie 

Platforma crowdinvestingu Social Estate jest pionierskim rozwiązaniem, które przenosi na polski rynek wypróbowane zasady działania crowdinvestingu. Można przypuszczać, że już niebawem pojawią się propozycje inwestycyjne o podobnym charakterze. Ujemna rentowność przeciętnej lokaty (po uwzględnieniu inflacji) sprawia bowiem, że wiele osób zaczyna szukać lepszej alternatywy dla depozytów bankowych. Co gorsza, perspektywy na następne lata dla posiadaczy lokat nie wyglądają szczególnie dobrze. Wątpliwości wzbudza również sytuacja rynku nieruchomości mieszkaniowych. Zaczyna się on „odrywać” cenowo od możliwości nabywczych przeciętnego Kowalskiego. Opisywana sytuacja zwiastuje korektę cenową w najbliższej przyszłości. Na tym tle rynek nieruchomości komercyjnych przedstawia się stabilnie (również w kontekście dalszych perspektyw rozwoju). Problem dotyczący tego rynku, jakim jest brak ustawy regulującej działanie REIT-ów, przynajmniej częściowo może zostać rozwiązany przez crowdinvesting.

Przeczytaj także: https://social.estate/crowdfunding-inw…mosci-komercyjne/