Crowdinvesting nieruchomości – szansa dla inwestorów indywidualnych
5 lutego 2019 4 minuty czytania
Inwestowanie społecznościowe w nieruchomości zyskało popularność na całym świecie, a od kilku lat dynamicznie rozwija się również w Polsce. Z inwestowania grupowego chętnie korzystają inwestorzy chcący zdywersyfikować swoje portfele za pomocą stabilnych i bezpiecznych aktywów generujących dochód. Za takie uznawane są zwłaszcza nieruchomości komercyjne, niedostępne dotychczas dla drobnych podmiotów indywidualnych.
Platformy crowdfundingowe i inwestycje społecznościowe są popularne na świecie. Ale jak to wygląda na rynku nieruchomości?
Crowdinvesting (crowdfunding) nieruchomości dla dewelopera to rodzaj finansowania udziałowego. Zamiast brać w banku wysoko oprocentowany kredyt, deweloper, w ramach naszej platformy crowdfundingowej, zaprasza inwestorów do projektu. Zyskują na tym obie strony: deweloper ma środki na realizację swojej wizji, a inwestorzy proporcjonalny do wniesionych środków udział w projekcie. To, co w tej idei jest najbardziej rewolucyjne to demokratyzacja rynku nieruchomości. Do tej pory, żeby na nim się utrzymać trzeba było mieć albo naprawdę duże fundusze, albo znać odpowiednie osoby. Dzięki platformie crowdinvestingu nieruchomości Social.Estate teraz jest to możliwe również dla małych i średnich inwestorów.
Crowdinvesting nieruchomości – dlaczego warto wziąć pod uwagę tę alternatywną formę inwestowania lub pozyskiwania środków?
Po pierwsze – dla pieniędzy. Crowdinvesting nieruchomości dla deweloperów to szansa na sprzedaż wybudowanych obiektów handlowych w atrakcyjne cenie dla grupy inwestorów indywidualnych. Czy skuteczne finansowanie pomostowe w okresie, gdy mają już zabezpieczony grunt, podpisane umowy najmu, a potrzebują uzupełnić środki własne na zakup działki komercyjnej przed uruchomieniem kredytu, lub gdy mają już działkę, ale zdobycie kredytu na budowę wiąże się z szeregiem trudnych wymogów i długiego procesu formalnego. W ten sposób poprawiają swoją płynność finansową.
Patrząc z perspektywy inwestorów, to też wymierna korzyść. Pieniądze umieszczone na zwykłej lokacie bankowej dadzą mniejszą stopę zwrotu niż zainwestowane w nieruchomości. Co więcej, to szansa na uzupełnienie portfela inwestycji o realne aktywa, do których do tej pory nie mieli dostępu. Przy tym nie muszą być znawcami rynku, bo nasi eksperci weryfikują merytorycznie wszystkie projekty dostępne na portalu i przybliżają niezbędną terminologię inwestycyjną. Nasi klienci zdejmują też z siebie nierzadko kłopotliwe i czasochłonne obowiązki związane z bieżącym nadzorowaniem inwestycji.Ważny też jest mechanizm dywersyfikacji: rozkładając środki na kilka tego typu aktywów, nawet w sytuacji, gdy jeden z projektów tymczasowo nie przynosi zwrotu, pozostałe nadal go zapewniają.
Na czym polega inwestowanie społecznościowe w nieruchomości?
Zgodnie z pierwszą definicją crowdfundingu nieruchomości (Schweizer i Zhou, 2016 r.), jest on formą finansowania, w ramach której deweloper planujący projekt na rynku nieruchomości, prezentuje ofertę sprzedaży instrumentów udziałowych lub dłużnych w danym projekcie, w celu przyciągnięcia dużej grupy drobnych grupy inwestorów. Strony przedsięwzięcia łączy specjalna internetowa platforma crowdfundingu nieruchomości – taka jak Social.Estate, gromadząca wyselekcjonowane oferty deweloperskie.
W takim rozumieniu crowdinvesting stanowi inwestycję wielu osób w jedną nieruchomość. Zyskują na tym obie strony – deweloper środki na realizację projektu, niemożliwego do sfinansowania za pomocą klasycznych źródeł finansowania zewnętrznego. Inwestor, który wyłożył kapitał na realizację danego projektu, ma z kolei prawo do proporcjonalnego udziału w zyskach. Jego dochód może pochodzić zarówno z najmu, sprzedaży lub flipa, jak również wzrostu wartości nieruchomości.
Przedmiotem inwestycji w transakcjach crowdfundingu nieruchomości są przede wszystkim nieruchomości komercyjne – biura, lokale handlowe czy przestrzenie magazynowe.
Z czego wynika popularność equity crowdfunding nieruchomości?
Z uwagi na wysokie koszty operacyjne, inwestowanie w nieruchomości komercyjne przez lata było domeną dużych inwestorów. Osoby fizyczne, dysponujące kapitałem na niższym poziomie, napotykały znaczne trudności, chcąc podejmować tego rodzaju przedsięwzięcia. Alternatywą dla mniej zamożnych podmiotów stał się rozpowszechniony w Stanach Zjednoczonych, a obecnie prężnie rozwijający się na polskim rynku, model inwestowania społecznościowego w nieruchomości.
Crowdfunding udziałowy (ang. equity crowdfunding) oferuje sporą swobodę w zakresie wyboru nieruchomości, w jaką inwestor może zainwestować. Dzięki temu może on włączyć do swojego portfela zarówno projekty krótkoterminowe zapewniające regularne zyski, jak i długoterminowe, które znajdują przełożenie we wzroście wartości zainwestowanego kapitału. Każdy projekt inwestycyjny może mieć inny cel i inny sposób zarabiania.
Crowdfunding nieruchomości – modele inwestowania społecznościowego
1. Equity crowdfunding w deweloperskie projekty inwestycyjne
Platformy crowdfundingu nieruchomości koncentrują się na oferowaniu dwóch kluczowych rodzajów inwestycji – deweloperskich i rentierskich. Pierwsze z nich, czyli deweloperskie projekty inwestycyjne, to przedsięwzięcia prowadzone w całości przez doświadczonego dewelopera. Inwestor bezpośrednio bierze udział w projekcie i czerpie z niego zyski, nie angażując jednocześnie swojego czasu. Uczestnicy zbiórki nabywają udziały w spółce celowej powołanej do zrealizowania danego projektu. Deweloper zobowiązuje się do odkupienia od inwestora udziałów po określonej z góry cenie i w określonym terminie – po zakończeniu budowy lub po sprzedaży nieruchomości.
Deweloperskie projekty inwestycyjne mają charakter średnioterminowy (12-24 miesiące). Pozwalają w pełni pasywnym inwestorom na wypracowanie nawet dwucyfrowej stopy zwrotu, zachowując przy tym maksimum bezpieczeństwa.
2. Grupowa inwestycja w zakup już wybudowanej i wynajętej nieruchomości
Obok grupowego inwestowania w projekty typowo deweloperskie, popularnością wśród inwestorów cieszą się również inwestycje w już wybudowane i wynajmowane nieruchomości. Taki rodzaj projektów rentierskich polega na zakupie za pośrednictwem platformy crowdinvestingowej atrakcyjnie zlokalizowanych lokali komercyjnych. Ich wynajem sieciom handlowym zapewnia stabilność zysku w długim terminie.
Powołane w tym celu spółki mają za zadanie zarządzać majątkiem, natomiast zyski z wynajmu mogą im służyć do zakupu nowych nieruchomości. Czynsz z wynajmu lokali jest na bieżąco wypłacany wspólnikom, proporcjonalnie do wniesionego przez nich kapitału. Stopa zwrotu w takim modelu inwestycyjnym kształtuje się na zadowalającym poziomie 6-8% w skali roku.
3. Społecznościowa pożyczka deweloperska
Poza inwestowaniem w projekty deweloperskie i rentierskie inwestorzy mają do swojej dyspozycji również społecznościowe pożyczki (ang. crowdlending). Pożyczki peer-to-peer to forma crowdfundingu, w branży nieruchomości powszechnie wykorzystywana do pozyskiwania środków na projekty inwestycyjne. W ich ramach grupa inwestorów wspólnie pożycza danej firmie deweloperskiej potrzebną jej kwotę. Odbywa się to za pośrednictwem platformy internetowej, bez udziału tradycyjnych instytucji finansowych. Taka nowoczesna forma kredytu idealnie sprawdza się w przypadku deweloperów z krótką historią działalności, mających problemy z pozyskaniem wsparcia z banku i firm pozabankowych.
Inwestycja w pożyczki społecznościowe stanowi jeden z alternatywnych sposobów lokowania nadwyżek kapitału. Pożyczkobiorca, realizujący projekt na rynku nieruchomości, spłaca w określonym z góry terminie pożyczkę wraz z ustalonymi odsetkami, które są zyskiem inwestora. Jego, przed go przed utratą pieniędzy, chronią liczne zabezpieczenia.
Marcin Pabijanek
Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.