W jakie nieruchomości warto inwestować?

15 listopada 2019 4 minuty czytania

Popyt na nieruchomości był, jest i będzie. Lokowanie kapitału w ten sektor rynkowy to sprawdzony sposób na pomnażanie majątku.

W jakie nieruchomości inwestować? Jak wybrać nieruchomość pod inwestycje?

Jak najlepiej zainwestować wolne środki?

Chcesz, by Twoje oszczędności zarabiały na siebie. Wiesz, że nieruchomości to aktywa bezpieczne i dające regularne zwroty. W jakie nieruchomości inwestować, by zyskać jak najwięcej? Sztuką jest wybór nieruchomości, które dadzą jak największe powtarzalne stopy zwrotu w długim horyzoncie, a ich lokalizacja zapewni zawsze popyt na najem. Opłacalność transakcji w tym sektorze rynkowym zależy od relacji pomiędzy zapotrzebowaniem (popytem) a dostępnością (podażą). To właśnie popyt i podaż – oprócz czynników zewnętrznych, takich jak: kredyty hipoteczne, stopy procentowe, rządowe programy mieszkaniowe, lokalizacja nieruchomości, spekulacje – kształtują cenę budynków i lokali. Dlatego podstawą Twoich decyzji powinna być wiedza, jak wygląda rynek nieruchomości w Polsce.

Inwestycje w nieruchomości z najemcą ( ŻABKA, BIEDRONKA)

Należą do nich budynki biurowe, przemysłowe, magazyny, hale produkcyjne, sklepy, parki handlowe. W Polsce aktualnie największym popytem cieszą się biurowce, ale ze względu na wysokie ceny 98% kupujących to inwestorzy zagraniczni. Wyższe zyski przynoszą lokale usługowe wynajęte dla sklepów takich jak Biedronka, Żabka, Rossmann i są w niższej cenie niż obiekty biurowe. Rentowność inwestycji w te nieruchomości może osiągnąć nawet 6-8 % w skali roku.
Zainteresowanie inwestorów wzbudzają także nieruchomości magazynowe. Optymalnym rozwiązaniem dla małych i średnich inwestorów są obiekty handlowe typu convenience, retail park i mixed-use lokale usługowe wynajęte dla sklepów spożywczych. Wynika to z obecnych trendów konsumenckich, gdyż klienci wolą robić zakupy w pobliżu miejsca pracy lub zamieszkania.

>>> Inwestycja w lokal wynajęty dla drogerii Rossmann

Zalety inwestycji w nieruchomości wynajęte dla sieci spożywczych :

wyższe stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału niż w przypadku lokat bankowych czy obligacji skarbowych,
łatwiejsze egzekwowanie należności za najem – prawo lokalowo-mieszkaniowe chroni najemcę, nie właściciela,
długoterminowa umowy najmu – sklepy takie jak Żabka chętnie podpisują umowy najmu lokali na 10 lat,
większa dbałość najemcy o nieruchomość,
regularny zysk z najmu nieruchomości – najemcy płacą co miesiąc,
stały czynsz najmu pozwala obliczyć rentowność nieruchomości,
możliwość uzyskania kredytu inwestycyjnego, gdzie dla banku wystarczającym źródłem spłaty jest czynsz od najemcy,
łatwo wyliczyć wartość wynajętej nieruchomości metodą dochodową wyceny nieruchomości.

Wady inwestowania w zakup wynajętych lokali i parków handlowych :

ceny wynajętych lokali usługowych w Warszawie zaczynają się od 1 000 000 zł,
konieczność uzyskania wszelkich zgód dla najemcy (alkohol, szyld reklamowy, dostawy) pod rygorem obniżenia czynszu,
konieczność zarządzania nieruchomością,
długi czas rekomercjalizacji lokalu,
mniejsza płynność niż w przypadku mieszkań,

Crowdfunding nieruchomości a inwestowanie indywidualne

Minusem dla inwestora indywidualnego jest bariera cenowa. Ceny wynajętych lokali dla sklepu Żabka w Warszawie wynoszą od 1 mln pln netto. Na szczęście jest sposób na to, by go zminimalizować. Dzięki crowdfundingowi inwestycyjnemu można nawet bez posiadania dużego kapitału zostać współudziałowcem wielomilionowych projektów i długofalowo czerpać zyski z wynajmu lub sprzedaży.

Niewątpliwie crowdfunding nieruchomości to nowy wymiar inwestycji. Nie tylko gwarantuje pewny zysk 4-7 % wypłacany regularnie, ale także wsparcie ekspertów, których zadaniem jest ciągły monitoring projektów dostępnych na rynku i promowanie tych najlepiej rokujących. Początkujący inwestor nie ma dostępu do analizy sytuacji rynkowej, wiedzy i doświadczenia.

Inwestycje w zakup mieszkania

Na pytanie: „w jakie nieruchomości warto inwestować”, większość Polaków odpowie najprawdopodobniej: w mieszkanie. Jednak zakup takiego lokalu stanowi wyzwanie dla wielu z nich. W Warszawie, Wrocławiu i Gdańsku ceny przekroczyły te sprzed kryzysu gospodarczego. Z raportu Narodowego Banku Polskiego o sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w drugim kwartale 2019 r. wynika, że:

wzrost cen mieszkań w znacznej mierze wiązał się ze wzrostem kosztów budowy, które są konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce,
popyt przeniósł się na rynek wtórny, oddziałując na wzrost cen,
średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym – 6744 zł/ m2, na wtórnym – 6528 zł/ m2;
średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym w największych polskich miastach: Warszawa – 9591 zł/ m2, Gdańsk – 9033 zł/ m2, Kraków – 7698 zł/ m2, Wrocław – 7636 zł/ m2, Poznań – 7228 zł/ m2.

Na obniżkę cen nowych mieszkań nie ma co liczyć w najbliższych latach. Wpływ na taką sytuację mają:

deficyt nieruchomości na rynku – według szacunków w Polsce brakuje ok. 3 milionów mieszkań,
niska podaż atrakcyjnych z punktu widzenia mieszkaniówki gruntów do zabudowy, z czym wiąże się ich wysoka i rosnąca cena,
presja płacowa ze strony pracowników sektora budowlanego.

Rosnące ceny mieszkań są w największych polskich miastach tak wywindowane, że mimo wzrostu cen najmu nie są w stanie dać odpowiedniej stopy zwrotu. Średnia stopa zwrotu z najmu mieszkania w największych polskich miastach, bo tu koncentruje się rynek najmu, wynosi ok. 3 %, nie przekraczając 6 % w skali roku. Nie jest to rentowność, której oczekują inwestorzy. Równolegle do cen mieszkań rosną ceny kredytów, które Polacy zaciągają, żeby nabyć te nieruchomości. W 2019 r. średnia wartość kredytu hipotecznego wzrosła o 50 tys. zł! Również w tym przypadku rozwiązaniem może być crowdfunding inwestycyjny. Zalety zbiorowego inwestowania w lokale mieszkaniowe to:

niższe kwoty wejścia w inwestycje. Na platformie crowdfundingu inwestycyjnego nieruchomości Social.Estate już za 10 tys. zł można było zostać udziałowcem w spółce Mzuri CFI Stolica, budującej portfel lokali mieszkalnych na wynajem w Warszawie i Krakowie,
wyższe stopy zwrotu w stosunku do samodzielnego zakupu i wynajmu mieszkania. W przypadku oferty Mzuri to nawet do 8% w skali roku,
bezobsługowość – inwestując z Social.Estate obowiązki administrowania budynkiem przechodzą na zarząd spółki oferującej udziały w projekcie,
wygodę – Social.Estate to platforma crowdfundingu inwestycyjnego nieruchomości. Oznacza to, że inwestorzy mogą zapoznać się z projektami, przejrzeć dostępne i zakończone kampanie, poznać niezbędne dokumenty, zakupić udziały i obserwować postępy inwestycji w każdym zakątku świata, w którym jest internet.

“Jednocześnie oczekujemy stabilizacji cen mieszkań (zakładając obniżki jedynie na pojedynczych projektach), podczas gdy koszty budowy będą wspierać utrzymanie stabilnych poziomów rentowności” czytamy w raporcie IPOPEMA

Inwestycje w zakup nieruchomości typu condohotel

Od kilku lat w polskich kurortach i dużych miastach można obserwować wysyp inwestycji typu apart- i condohotel. Część deweloperów zorientowała się, że hotele to biznes dużo bardziej złożony niż budowa mieszkań i wyszli z tego segmentu. Czy oznacza to koniec nadziei na zyski z wynajmu mieszkań wakacyjnych? Niekoniecznie. Ewentualne konsekwencje niepowodzeń związanych z nietrafionym wyborem lokalizacji czy niedoszacowania konkurencji minimalizuje crowdfunding inwestycyjny nieruchomości. Koszty pomyłek rozkładają się na wszystkich udziałowców proporcjonalnie do wniesionych przez nich środków. Dobrze dobrany projekt to szansa na korzystną dywersyfikację portfela inwestycyjnego. Co istotne, poza wpływami od najemców współudziałowcy mogą liczyć również na wzrost wartości rynkowej budynku. Czytaj więcej w naszym artykule: Condohotel – czy to się opłaca?

Czytaj także:

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.