Inwestowanie w akcje a inwestowanie w nieruchomości

1 listopada 2020 10 minut czytania

Niezmiennie od kilku lat inwestowanie w nieruchomości cieszy się dużym zainteresowaniem ze strony osób, które posiadają wolne środki i chcą je w bezpieczny sposób pomnażać. Nie brakuje także i zwolenników inwestowania na giełdzie, skłonnych do podjęcia większego ryzyka w zamian za perspektywę wyższych zarobków. W obliczu coraz niższych stóp procentowych i spowolnienia gospodarczego warto tym bardziej zastanowić się nad tym, gdzie ulokować posiadane nadwyżki finansowe. Która z form lokowania kapitału warta jest uwagi? Jakie stopy zwrotu można osiągnąć z inwestowania w nieruchomości, a jakie z lokowania środków w akcjach? O tym przeczytacie w poniższym artykule.

Inwestowanie w nieruchomości – wahania rynkowe w latach 2017-2020

Sięgając kilka lat wstecz, widzimy, że rynek nieruchomości rozwijał się w zadowalającym inwestorów tempie. Raport przygotowany przez GUS, „Obrót nieruchomościami w 2018 roku”, wskazywał na wyraźną tendencję wzrostową transakcji kupna, jak i sprzedaży nieruchomości zarejestrowanych w 2018 roku. Liczba zawartych transakcji była o 11,2 proc. wyższa w stosunku do roku poprzedniego. Co ważne, wartość przeprowadzonych transakcji ogółem również wzrastała ‒ aż o 18,5 proc. w stosunku do roku 2017. Z kolei z danych udostępnionych przez NBP na koniec 2019 roku wynikało, iż rynek nieruchomości mieszkaniowych znajdował się nadal w fazie silnego rozwoju. Liczba kontraktów zawartych na budowę nowych mieszkań pozwalała z optymizmem patrzeć w przyszłość, co w połączeniu z wyraźnym trendem wzrostu cen ofertowych na rynku pierwotnym oraz wtórnym dawało bardzo pozytywne prognozy dla tego segmentu rynku.

Ogłoszona pandemia koronawirusa i cień niepewności dla rynku nieruchomości

Wraz z nadejściem 2020 roku oraz ogłoszeniem przez WHO pandemii koronawirusa na branżę nieruchomości padł cień niepewności. Pierwszy kwartał 2020 roku, na fali sukcesów minionych lat, nie okazał się jednak dużym powodem do zmartwień dla deweloperów oraz inwestorów. Z raportu opracowanego przez firmę JLL wynika, że łącznie w sześciu największych aglomeracjach polskich sprzedanych zostało 18,9 tys. mieszkań, czyli o 7 proc. więcej niż w poprzednim kwartale i o 14 proc. więcej niż w pierwszym kwartale ubiegłego roku. Był to wynik niewiele gorszy od uzyskanego w rekordowym, IV kwartale 2017 roku, w którym możliwy był jeszcze zakup nieruchomości z dotacją rządową w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.

Analizując jednak podaż nowych mieszkań w pierwszym kwartale 2020 roku, statystyki nie prezentowały się już aż tak dobrze. W tym okresie do sprzedaży wprowadzono 13 tys. nowych mieszkań, czyli o 26 proc. mniej niż w IV kwartale 2019 r. i o 23 proc. mniej niż rok temu. Wskutek tak wyraźnej przewagi liczby sprzedanych mieszkań nad nowymi ofertami, baza lokali na koniec kwartału zmniejszyła się:

12 proc. w porównaniu z końcem 2019 rokiem,
13 proc. w porównaniu z wynikiem sprzed roku.

Z kolei w drugim kwartale 2020 roku w sześciu największych miastach Polski sprzedano 6,9 tys. mieszkań. Dane te oznaczają spadek aż o około 60 proc. w porównaniu do przeciętnej kwartalnej sprzedaży analizowanej w okresie 2017-2019. Wprowadzone obostrzenia związane z pandemią z pewnością miały więc wpływ na tę rynkową sytuację. Z monitoringu rynku wiemy jednak, że po stagnacji przez pierwsze 6-7 tygodni, w drugiej połowie, drugiego kwartału 2020 roku, wskaźniki odbiły nieco w górę. Sytuacja ta związana jest z faktem, iż zaplanowane na 2020 rok nowe inwestycje, choć nieco wyhamowały, to jednak były realizowane, a deweloperzy zmienili także swoje podejście do klientów na bardziej elastyczne. Warty uwagi jest także poziom cen nieruchomości oddawanych do użytku. W Trójmieście i w Poznaniu odnotowano wyraźną tendencję wzrostową, w Krakowie ceny nieruchomości utrzymały się na tym samym poziomie, natomiast nieznacznie tylko spadły ceny mieszkań w stolicy oraz w Łodzi. Największe spadki cen nieruchomości mieszkaniowych zanotowano natomiast w ostatnim czasie we Wrocławiu.

Zestawiając te dane z realiami rynkowymi – tanimi kredytami i tendencją do wycofywania depozytów bankowych, wyraźnie widać, że inwestowanie w nieruchomości jest dobrym rozwiązaniem. Na popularności w czasach kryzysu zyskują bowiem szczególnie te inwestycje, które zabezpieczają finanse przed utratą wartości, gdyż aktualnie mamy rekordowo niskie stopy procentowe i rekordowo wysoką inflację.

Jak inwestować w nieruchomości?

Wśród jednych z najpopularniejszych form inwestowania w nieruchomości znajdują się:

Zakup mieszkania na wynajem

Ta forma lokowania kapitału dedykowana jest szczególnie tym inwestorom, którzy dysponują oszczędnościami na poziomie 300 000 zł, bądź też mogą starać się o dofinansowanie zakupu kredytem i posiadają wkład własny do kredytu. Trzeba jednak pamiętać, że ta forma inwestowania kapitału zwraca się w długim okresie i wymaga nakładu czasu na obsługę inwestycji. Patrząc jednak na sytuację rynkową, popyt na wynajem mieszkań utrzymuje się na stabilnym poziomie, co dla inwestorów oznaczać może tylko jedno – stabilne zyski. Dane zbierane za pośrednictwem platformy Obido jasno wskazują, że szczególną popularnością cieszą się obecnie mieszkania o większym metrażu, z ogródkiem czy łatwą do wydzielenia strefą do pracy zdalnej. Mieszkań na wynajem poszukują także osoby, które chcą się usamodzielnić oraz te, których dochody nie są wystarczające do zaciągnięcia kredytu na zakup mieszkania. >>> Inwestycja w mieszkanie – kiedy się zwróci?

Inwestycje co-livingowe

Kolejną ciekawą opcją inwestowania w nieruchomości są co-livingi. Jak wynika z raportu Komisji Europejskiej, blisko 55 proc. globalnej populacji żyje obecnie w miastach. Przewiduje się, że do 2050 roku odsetek ten wzrośnie do 68 proc. Łącząc te dane z faktem starzenia się społeczeństwa wyraźnie widać, że wpływ na rynek nieruchomości zaczynają mieć przede wszystkim ludzie młodzi, w tym i generacja Y. Masowa urbanizacja stwarza wiele wyzwań, a jednym z nich jest na pewno kurcząca się przestrzeń do życia, jaka przypada na przeciętnego zapracowanego i zaniedbującego potrzeby towarzyskie millenialsa. Jedną z odpowiedzi na pytanie o to, gdzie za 30 lat pomieści się 9,6 mld ludzi, jest właśnie co-living. Inwestowanie w mieszkania tego typu czy akademiki wydaje się więc być dobrym kierunkiem. Poprzez rozwój tego sektora możliwe jest bowiem wsparcie młodych wchodzących na rynek pracy, którzy do tej pory mieszkali z rodzicami, singli, dla których wynajem całego mieszkania jest zbyt drogi, osób mieszkających na peryferiach miast, dla których codzienny dojazd na uczelnię czy do pracy jest nieekonomiczny. Nie bez znaczenia w tym temacie pozostaje także aspekt społeczny i nastawienie na interakcje międzyludzkie, które zdominowane są ostatnio przez kontakty cyfrowe.

Crowdfunding nieruchomości

W trend ten wpisuje się także kolejna z form lokowania kapitału w nieruchomościach, czyli crowdinvesting nieruchomości. Jest to interesująca metoda pozwalającą na łatwiejsze zaspokojenie popytu i podaży poprzez społecznościowe inwestowanie w nieruchomości, także komercyjne. Equity crowdfunding nieruchomości daje możliwość grupowego inwestowania w zyskowne projekty, które często dla inwestorów indywidualnych byłyby nieosiągalne ze względu na wysoki próg wejścia. Otwarci na nowe wyzwania inwestorzy łączą się najczęściej za pomocą internetowych platform crowdfundingowych, takich jak Social.estate i przystępują razem do finansowania wybranej inwestycji. Platformy crowdfundingu odgrywają więc rolę łącznika, który nie tylko starannie wybiera i weryfikuje nieruchomości, ale również pomaga inwestorom dopełnić wszelkich formalności i zapewnia im stały wgląd w projekt. Można więc powiedzieć, że inwestowanie społecznościowe w nieruchomości pozwala inwestorom inwestować duże projekty, bez konieczności zaciągania kredytów i nabywania w całej nieruchomości. Co ważne, inwestując poprzez crowdfunding nieruchomości, otrzymujemy wsparcie na każdym etapie inwestycji. Inwestor nie musi martwić się o zarządzanie nieruchomością czy szukanie najemców. Cały proces inwestycyjny jest sformalizowany przez założenie spółki celowej, w której inwestor staje się udziałowcem, a wypłata zysków następuje w formie dywidendy.

Z analiz rynkowych wynika, że inwestując w nieruchomości w modelu crowdfundingu, można liczyć na zyski na poziomie od 5 proc. do 7 proc. w skali roku.

Zakup nieruchomości gruntowych

Na popularności zyskuje także inwestowanie w ziemię, np. na Mazurach. Jak powszechnie wiadomo, grunty są dobrem ograniczonym, a ich wyprodukowanie jest niemożliwe. W obliczu dużego popytu i spadku podaży tworzone są więc idealne warunki inwestycyjne. Potwierdza to badanie przeprowadzone przez Homo Homini, z którego wynika, że 65,6 proc. Polaków uznaje nieruchomości za najlepsze zabezpieczenie finansowe na przyszłość. W okresie mało stabilnej sytuacji gospodarczej trudno o drugi równie pewny oraz stosunkowo bezpieczny sposób lokowania kapitału. Nieruchomości gruntowe są trwałym aktywem, które co ważne można dziedziczyć, zapewniając tym samym także i kolejnym pokoleniom stabilne zyski.

Inwestycje w nieruchomości pod kwatery pracownicze

ten rodzaj nieruchomości jest interesujący z jednego względu, że pozwala wydobyć potencjał z nieruchomości, na które wcześniej do tej pory nie zwracaliśmy uwagi. W większości nieruchomości, które wynajmowane są na kwatery pracownicze, położone są w miejscach, których nie chcielibyśmy mieć na zwykły, klasyczny, najem i wtedy można wykorzystać potencjał tej nieruchomości przerabiając ją na kwaterę dla pracowników. Warto zwrócić uwagę na bliskość zakładów pracy, co zapewni nam stabilne obłożenie nieruchomości, a tym samym regularny zysk z najmu.

Zakup pokoju w condohotelu

opłacalność tej formy inwestowania w nieruchomości zaczyna się od 5 do 8 % w skali roku, tutaj warto inwestować, jeśli mamy już w swoim portfelu lokale użytkowe, mieszkania, a condohotelowy pokój stanowi uzupełnienie naszych inwestycji. Dodatkowo taka forma inwestycji jest opłacalna przy zakupie za gotówkę, a tej należy posiadać min 250 000 zł. Rekomenduje by zwrócić szczególną uwagę na operatora hotelowego, którego to zadaniem jest właśnie zapewnienie tzw. obłożenia hotelu co pozwoli nam uzyskiwać regularne zyski z najmu, najlepiej gdy operatorem jest znana sieć hotelowa, a lokalizacja całoroczna.

Zakup wynajętego dla sieci spożywczej jak Biedronka lokalu użytkowego

ta forma lokowania nadwyżek skierowana jest do osób z portfelem od kilku milionów złotych, lokal w dobrej lokalizacji wynajęty dla Biedronki na 15 lat to stabilny zysk przez lata w perspektywicznej branży FMCG ( fast-moving consumer goods), która w 2020 roku nie spadnie, a nawet wzrośnie jak prognozują analitycy.

Zakup parku handlowego

Ta forma inwestowania w nieruchomości komercyjne zarezerwowana jest dla osób z kapitałem od 8 000 000 złotych. Wpisuje się ona a tren szybkich i wygodnych zakupów blisko miejsca zamieszkania. Parki Handlowe w Warszawie to rentowność 6-7 %, a w mniejszych miastach nawet 8.25 %. Park handlowy zlokalizowany jest przeważnie obok obiektu wynajętego dla sieci spożywczej. Tenant mix w parku handlowym składa się z lokalu wynajętego dla drogerii, apteki, tanich artykułów wielobranżowych jak Pepco i uzupełnieniem są lokalni dostawy (sklep mięsny, piekarz, optyk).

Gotowce inwestycyjne

Wygląda to atrakcyjnie, jednocześnie ma swoje wady. Gotowiec inwestycyjny to mieszkanie które ktoś kupił od komornika, na rynku wtórnym do remotnu następnie podzielił na małe pokoje i wynajął tzw. flipping mieszkań. Kupujący gotowiec inwestycyjny od razu czerpie pożytki z umowy najmu. W dłuższym horyzoncie taka inwestycja jest obarczona ryzykiem np. kontrola Inspektora Nadzoru Budowlanego z rekomendacją przywrócenia mieszkania do stanu pierwotnego. Dodatkowo ceny za m2 gotowca inwestycyjnego są wyższe od średniej rynkowej cen mieszkań.

Inwestowanie na giełdzie – jak przedstawiają się rynkowe realia?

Inwestowanie na giełdzie dotyczy różnych aktywów. Poddajmy analizie jedno z nich – akcje. Doświadczeni gracze, tacy jak Richard Dennis, Michael Marcus czy Jaffray Woodriff, którzy grają na giełdzie na rynkach międzynarodowych już 10-19 lat, potrafią osiągnąć nawet 100 proc. zwrot z inwestycji. Oczywiście tak spektakularne wyniki na giełdzie są wypadową kilku czynników – wiedzy, znajomości rynku, ryzyka, ale też przypadku (przeczytasz o tym więcej w recenzji książki tradera Nassim Taleb “Zwiedzeni przez przypadek” ) Każdy więc kto chce spróbować swoich sił na giełdzie powinien pamiętać o słowach Roberta Arnotta ‒ „w inwestowaniu, to co jest wygodne, rzadko jest opłacalne”. Czy zatem gra na giełdzie jest opłacalna? Jak każda forma lokaty kapitału, tak i inwestowanie w akcje ma swoje wady i zalety.

Osoby decydujące się na tę formę lokowania nadwyżek finansowych zachęca średnioroczna realna stopa zwrotu szacowana na poziomie 7 proc., która przez ostatnie lata utrzymywała się na stabilnym poziomie. Czy każdy jednak takie efekty osiąga? Niestety nie. Badania przeprowadzone przez firmę JP Morgan dowiodły, że przeciętny inwestor giełdowy zarabia 1,9 proc. rocznie. To wynik daleki od poziomu indeksu giełdowego, niższy także od poziomu inflacji czy stopy zwrotu z obligacji, nie wspominając o inwestowaniu społecznościowym w nieruchomości komercyjne.

Analizując historyczne stopy zwrotu dla indeksu akcji na rynkach międzynarodowych, wyrażonych przez indeks MSCI All Countries World Index, obejmujący akcje około 3000 spółek z 23 krajów rozwiniętych i 26 rynków wschodzących, wyraźnie widać, że dane należy rozpatrywać w długim okresie. Najwyższa roczna stopa zwrotu wyniosła 35,41 proc. ‒ miało to miejsce w 2009 roku. Z kolei najniższa uplasowała się na poziomie -41,85 proc. w 2008 roku. Po uśrednieniu danych otrzymujemy natomiast wynik 19,2 proc. dla zyskownych projektów giełdowych oraz 7,9 proc. dla przeciętnego stratnego roku gry na giełdzie.

Inwestowanie na giełdzie – czy to się opłaca?

Inwestowanie w akcje wymaga pokory, dyscypliny, umiejętności chłodnego kalkulowania i nieulegania presji. Warto także stale poszerzać w tym temacie swoją wiedzę korzystając ze szkoleń, z informacji zawartych w raportach spółek giełdowych, publikowanych w internetowych serwisach poświęconych finansom, dostępnych na blogach finansowych prowadzonych przez osoby inwestujące na giełdzie czy analityków rynku, a także czytając książki o inwestowaniu i publikacje udostępniane przez domy maklerskie. Z wykorzystaniem różnych technik i strategii inwestycyjnych można osiągnąć wraz z biegiem czasu i obyciem giełdowym dobre wyniki. Kluczem do sukcesu jest jednak wypracowanie własnej strategii inwestowania skorelowanej z fazami cyklu koniunkturalnego oraz odpowiednia dywersyfikacja portfela posiadanych akcji.

Stopy zwrotu z inwestycji – wybrać akcje czy nieruchomości?

Każdy inwestor, niezależnie od tego czy inwestuje w akcje banków, akcje firm na GPW, czy w akcje zagraniczne, bądź też lokuje wolne środki w obligacje skarbowe, złoto, nieruchomości mieszkaniowe lub nieruchomosci komerycjne chce znać szacowaną stopę zwrotu z inwestycji.

Do ciekawych wniosków w tym temacie doszli naukowcy Òscar Jordà z Federal Reserve Bank of San Francisco, Katharina Knoll z Deutsche Bundesbank, Dmitry Kuvshinov oraz Moritz Schularick z Uniwersytetu w Bonn, jak i Alan M. Taylor z University of California w badaniu „The rate of return on everything, 1870–2015”. Zagregowali oni dane dotyczące czterech rodzajów aktywów:

akcji,
nieruchomości,
obligacji skarbowych,
bonów,

z szesnastu największych światowych gospodarek z niemal 150 lat. Z ich analiz wynika, że w badanym okresie średnioroczna stopa zwrotu z inwestycji w akcje oraz w nieruchomości wyniosła tyle samo, czyli około 7 proc. Dla porównania dla obligacji wynik ten uplasował się na poziomie 6,1 proc., a dla bonów – 4,6 proc.

Badacze doszli do wniosku, że choć bywały lata, w których lokowanie kapitału w akcjach wydawało się lepszym rozwiązaniem, to jednak inwestorzy musieli liczyć się z rynkową zmiennością skorelowaną z cyklami koniunkturalnymi. Z kolei w sektorze nieruchomości zauważalna była większa stabilizacja.

WNIOSEK: wydaje się być sprzeczny z jednym podstawowych założeń nowoczesnych modeli wyceny: wyższe ryzyko powinno wiązać się z wyższymi korzyściami.

Z tych samych badań wynika także, że osoby zainteresowane lokowaniem wolnych środków w nieruchomościach, powinny podejść do tego przedsięwzięcia w perspektywie długoterminowej i co ważne, budować portfel w oparciu o nieruchomości położone w różnych częściach świata. Dzięki temu można zdaniem naukowców nieruchomości pozwalał osiągnąć najwyższą stopę zwrotu przy jednocześnie stosunkowo niskim ryzyku. Trzeba jednak przy tym pamiętać, że portfel inwestycyjny zbudowany jedynie na nieruchomościach kupowanych ze środków własnych jest trudny do dywersyfikacji ze względu na wysoką barierę wejścia – szczególnie gdy porównujemy go z opcją inwestowania w akcje.

Plusy i minusy inwestowania w nieruchomości oraz w akcje

W bardzo długiej perspektywie czasowej rentowność inwestycji w nieruchomości i akcje okazuje się podobna.
Przywoływane wcześniej badanie dotyczyło wyjątkowo długiego okresu– aż 150 lat i rynku międzynarodowego. Kwestie te należy więc mieć na uwadze, ale w ostatecznym rozrachunku należy odnieść je do własnej, indywidualnej strategii budowania portfela inwestycyjnego.
Gra na giełdzie wymaga stałego poszerzania wiedzy, ciągłego monitorowania notowań oraz dokonywania chłodnych kalkulacji i też pamiętajmy o roli przypadku w inwestowaniu w akcje. Wchodząc na ten rynek, warto więc zaczynać inwestowanie od małych kwot, pochodzących z naszych nadwyżek finansowych.
Niewątpliwą zaletą inwestowania w akcje jest jednak to, że uwzględnia ono w kalkulacjach amortyzację oraz to, że w przypadku jednoczesnego korzystania z takich rozwiązań jak makler IKE, generowane zyski nie są opodatkowane i dodatkowo mamy możliwość stosunkowo łatwego dywersyfikowania portfela inwestycyjnego inwestując małe kwoty.
W przypadku inwestowania w nieruchomości mamy z kolei do czynienia z mniejszymi wahaniami cen, jak i zawirowaniami rynkowymi. Segment ten, nawet w obliczu trwającej pandemii, rozwija się bez większych perturbacji, co dla inwestorów ma kluczowe znaczenie. Ważnym dla inwestorów argumentem, który zachęca ich do lokowania środków w ten rynek, jest także możliwość partycypowania w różnego rodzaju przedsięwzięciach (co-livingi, inwestowanie społecznościowe, zakup gruntów), co daje poczucie wyższego bezpieczeństwa i skutecznie chroni zgromadzony majątek przed inflacją.
Akcje pozwalają na tzw. zysk kapitałowy np.

Debiut firmy Allegro pozwolił zarobić na sprzedaży akcji w dniu IPO blisko 50 %,
Akcje firmy Mercator Medical od początku pandemii 3200 %,
CD Projekt RED, polski producent gier komputerowych, który jest odpowiedzialny za takie tytuły, jak Wiedźmin i Cyberpunk 2077 to 21 000 % wzrost notowań akcji od momentu wejścia na giełdę i tym samym największy wzrost akcji w Europie.

Inwestycje w nieruchomości pozwalają na ochronę kapitału przed inflacją i na regularny zysk z najmu 5-8 % rocznie, bez czasowych mocnych wahań jak to ma w przypadku akcji, a także bez ryzyka utraty kapitału.

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.