Blog \ Condohotel \ Condohotel - czy opłaca się inwestować ?

Condohotel – czy opłaca się inwestować ?

5 marca 2019 4 minuty czytania

Condohotel i aparthotel  – inwestycja  w  “drugi dom” ?

Condohotel na pierwszy rzut oka wygląda jak zwykły hotel. Jednak wyróżnia go struktura własności – teoretycznie każdy pokój może mieć innego właściciela. To rozwiązanie dla osób, które chcą zapewnić sobie regularne zyski. W Polsce często nazwa ta stosowana jest zamiennie z aparthotelem. Przedrostek condo / apart wskazuje, że mamy do czynienia z nieruchomościami przynoszącymi dochód (nieruchomość inwestycyjna), wyposażonymi w standardzie sieci hotelowej lub co najmniej „pod klucz” w sposób umożliwiający krótko  lub średnioterminowy wynajem.

4 kroki jak ocenić atrakcyjność położenie lokalizacji condohotelu :

  1. Miejscowość całoroczna, gdzie cały rok goście są atrakcje dla gości,
  2. Odległość od stoku narciarskiego lub widoku na morze / jezioro im dalej tym wartość maleje,
  3. Infrastruktura towarzysząca – ilość punktów handlowo-usługowych, atrakcji turystycznych, bliskość drogi krajowej, lotniska, dobre połączenie kolejowo, czy baseny termalne,
  4. Miejscowość, która już jest dobrze rozpoznawalna przez zagranicznych turystów.

Co warto wziąć pod uwagę, oceniając ryzyko inwestycji w condohotel ?

Co warto wziąć pod uwagę, oceniając ryzyko inwestycji w condohotel ?

Jak każda inwestycja ma w sobie większe lub mniejsze, ale zawsze ryzyko, popowiadmy jak można je ograniczyć :

  • Przedsiębiorca, który kupuje lokal, ma obowiązek zbadania stanu lokalu i niezwłocznego zawiadomienia sprzedającego o wykrytych wadach. Jeśli tego nie zrobi, może stracić uprawnienia do żądania usunięcia wad przez dewelopera.

  • Standard wykończenia lokalu – nie może być ani za niski ani za wysoki
  • Doświadczenie dewelopera i jego poprzednie realizacje, jest to istotne gdyż wpłacane na poczet lokalu środki nie są zabezpieczone na rachunku powierniczym
  • Zapisy w umowie najmu :a) czy zawiera indeksację czynszu o pełny wskaźnik inflacji GUSb) pobyt właścicielski – ile dni w roku i kto może skorzystać, kiedy wyłączony
  • Infrastruktura –  obecny boom turystyczny prawdopodobnie kiedyś się skończy. Poza tym, Polska, choć jest niewątpliwie pięknym krajem, ma też wiele słabych stron, w tym “nie turystyczną” pogodę. Słońca u nas w ciągu roku jest stosunkowo niewiele, a śnieg też nie zawsze pojawia się w terminach i miejscach, gdzie można by go oczekiwać. W dodatku konkurencja rośnie w siłę. Sposobem na zminimalizowanie potencjalnych spadków obłożenia obiektu jest zaoferowanie najemcom czegoś więcej niż tylko, nawet najbardziej luksusowe, łóżko. Zwiększeniu obłożenia pokoi sprzyjają związane z obiektem punkty restauracyjne, strefy fitness i SPA, sale konferencyjne i balowe, miejsca postojowe czy garaże. Takie zaplecze pozwala uniezależnić się od sezonowości rynku i otworzyć się na nowych odbiorców.
  • Operator hotelowy – zarządzanie condohotelem to również sztuka. Dlatego przed podpisaniem umowy należy zorientować się czy operator, który ma dbać o wynajęcie nieruchomości i jej stan techniczny, ma doświadczenie         w branży turystycznej: czy potrafi współpracować z portalami rezerwacyjnymi, zna zasady rządzące tym rynkiem, oraz poradzi sobie z pokierowaniem odpowiednio dobranym marketingiem zapewniającym rentowną liczbę gości. Warto sprawdzić cze operator współpracuje z międzynarodową marką hotelową, ale nie zawsze to jest konieczne, gdyż korzystanie z franczyzy kosztuje i nie w każdym przypadku ten koszt ma biznesowe uzasadnienie.

Wady i zalety inwestycji w Condohotel

Wady i zalety inwestycji w Condohotel ?

Inwestowanie w condohotel ma sporo zalet:

  • ochrona pieniędzy przed inflacją
  • regularny dochód z wynajmu (miesięczny lub kwartalny),
  • można korzystać jako właścicielski pobyt od 7 do 30 dni,
  • koszty remontów, napraw i promocji pokrywa operator hotelowy
  • przy wyjściu z inwestycji dochód ze sprzedaży,
  • możliwość odliczenia podatku VAT, prowadzenia odliczeń amortyzacyjnych, wystawiania faktur najemcom,
  • lokale w condohotelach nie podlegają pod przepisy ustawy chroniącej najemców
  • brak ryzyka zakazu najmu krótkoterminowego

Jednocześnie takie inwestowanie ma swoje wady  :

  • brak wpływu na zarządzanie nieruchomością
  • brak możliwości zameldowania się,
  • operator hotelowy wybrany z góry przez dewelopera, brak opcji wyboru
  • lokale sprzedawane ze stawką Vat 23 % ,
  • wyłączony pobyt właścicielski w święta i wysokim sezonie,
  • brak rachunku powierniczego – nie ma ochrony interesów klientów i środków pieniężnych wpłacanych na poczet wybranego przez nich lokalu,

Jakie są zyski z inwestycji w lokal w systemie condohotelu ?

W niektórych przypadkach, wspomniane wcześniej składowe sukcesu ograniczają się jedynie do deklaracji dewelopera na etapie oferty: atrakcyjnie wyglądających wizualizacji i wyliczeń. Naszą czujność powinny wzbudzić zwłaszcza oferty kuszące wyjątkowo dużą stopą zwrotu i wysokimi cenami za metr kwadratowy. Warto przed zakupem poświęcić chwilę na porównanie cen nieruchomości w okolicy: czy deweloper sztucznie nie podbija ceny metra kwadratowego.

Sprawa druga to szczegółowe wyliczenia zysków, ile realnie zyskamy po odliczeniu wszystkich kosztów. A tych  wcale nie jest mało. Bez względu na to, czy lokal zarabia, czy nie, jego właściciel zobowiązany jest do uiszczania czynszu,  opłat za ubezpieczenie,  podatku od nieruchomości. Ostateczna suma może być więc znacznie uszczuplona,  chyba że w obiekcie jest silny operator, który zadba o właściwe zapełnienie hotelu. Wato zwrócić uwagę, na deklarowany przez operatora poziom obłożenia, który generuje wynagrodzenie inwestora. Czujność powinno wzbudzić sytuacja, gdzie zyski inwestora są zależne od wartości nieruchomości albo od obłożenia obiektu.

Dochody z zakupu lokalu w systemie condo są od 5 % do 8 % w skali roku, jak to wygląda na przykładzie wybranych condohoteli w Polsce:

Dwór Uphagena Arche condohotel

źródło: hotele.arche.pl

Dwór Uphagena w Gdańsku od Dewelopera – Grupy ARCHE – 5 % 

 

Radisson Hotel Szklarska Poręba condohotel

żródło: radissonszklarska.pl

Radisson Hotel Szklarska Poręba od Zdrojowa Invest – 5.5 % 

 

baltic park fort zdrojowa condohotel

źródło: zdrojowainvest.pl/

        Baltic Fort Świnoujście od Zdrojowa Invest – 6 %

 

Wave Apartments&Wellness condohotel

źródło wavemiedzyzdroje.pl/o-obiekcie/

Wave Apartments&Wellness w Międzyzdrojach od Green House Development – 7 % 

 

Horizon w Szklarskiej Porębie

                                                                                           Horizon w Szklarskiej Porębie od Akme – 8 %

Wracając więc do najważniejszego pytania: czy warto zainwestować w condohotel?

Odpowiedź nie jest jednoznaczna i w dużej mierze zależy od oczekiwań inwestora. Osobom nastawionym na regularny zysk i atrakcyjne zwroty radzimy zastanowić się nad nieruchomościami komercyjnymi z przeznaczeniem turystycznym położonymi w bardzo atrakcyjnych regionach, a nawet hotelach w centrach dużych miast z operatorem jakim jest znana sieć hotelowa. Tych, dla których potencjalny dochód stanowi tylko dodatek do korzyści płynących z posiadania komfortowego lokum na wakacje czy tzw. drugiego domu uczulam, by przed zakupem prześwietlili ofertę i sytuację finansową składającego ją dewelopera.

Czytaj także:

  1. Condohotele – czy to dobra inwestycja po pandemii?
  2. Condohotele i aparthotele ‒ czy koronawirus zahamuje rozwój branży?
  3. Dochodowe nieruchomości z najemcą
Autor: Marcin Pabijanek

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.

Rynek nieruchomości komercyjnych

Jeszcze do niedawna inwestycje w nieruchomości komercyjne utożsamiane były wyłącznie z dużymi graczami, dysponującymi wielomilionowym kapitałem. Do przełamania tej bariery wejścia...

21 sierpnia 2020 2 minuty czytania

Rynek nieruchomości komercyjnych

Dlaczego ceny mieszkań będą rosły?

Rosnące ceny mieszkań mają uzasadnienie w długoterminowych cyklach jak i krótkoterminowych trendach gospodarczych. Jedne i drugie obecnie wskazują, że możemy spodziewać...

5 listopada 2019 3 minuty czytania

Dlaczego ceny mieszkań będą rosły?

Nowe inwestycje komercyjne w Warszawie - jak bezpiecznie inwestować kapitał ?

W dobie spowolnienia gospodarczego i recesji. Inwestorzy szukają bezpiecznych sposobów inwestowania pieniędzy by chronić je przed rosnącą inflacją i niepewną sytuacją...

1 kwietnia 2020 4 minuty czytania

Nowe inwestycje komercyjne w Warszawie - jak bezpiecznie inwestować kapitał ?

Zadbaj o swoje oszczędności

Zostaw adres e-mail i zacznij inwestować.

Oświadczam, że dane osobowe wskazane w formularzu podane zostały dobrowolnie po zapoznaniu się z informacjami, których przekazanie jest konieczne na mocy art. 13 RODO.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Petram House sp. z o.o. i spółek z nią powiązanych, działających w ramach grupy Petram House, moich danych osobowych w postaci imienia i nazwiska oraz adresu poczty elektronicznej i numeru telefonu w celu przesyłania mi informacji marketingowych dotyczących produktów i usług oferowanych przez Petram House sp. z o.o. za pomocą środków komunikacji elektronicznej i telekomunikacyjnej. Chcę otrzymać informacje handlowe i marketingowe poprzez e-mail.

Szybki kontakt
Telefon

+48 881 460 820