Jak (nie) zarabiać na wynajmie mieszkań?

14 maja 2019 3 minuty czytania

Chcesz (nie) zarabiać na wynajmie mieszkania? Planujesz samodzielnie kupić mieszkanie na wynajem?

Zanim zainwestujesz w samodzielny zakup i remont mieszkania zobacz jak to zrobić z głową.

Polacy chętnie kupują mieszkania na wynajem. Choć rentowność takich inwestycji nieco spadła ostatnio z powodu wzrostu cen, nadal jest wyższa od lokat bankowych.

Co więcej, w odróżnieniu od ulokowanych w skarbcach pieniędzy czy papierów wartościowych, budynki nie znikną z dnia na dzień. Jednak nie remontowane mogą nieco stracić na wartości lub, ze względu na niekorzystne zmiany urbanistyczne, przestać być atrakcyjne dla lokatorów.

Poza tym posiadanie nieruchomości na wynajem oznacza zobowiązania czasowe i finansowe. Nawet pod nieobecność najemcy płacisz bowiem m.in. czynsz, czy zryczałtowane media. Musisz też stawiać się na miejscu choćby z powodu odczytu liczników czy awarii spowodowanej przez sąsiada. Części tych wyzwań możesz uniknąć korzystając z rad specjalistów Social.Estate.

Unikaj pochopnych decyzji

Kupowanie mieszkania na wynajem tylko dlatego, że jest ono tanie, nie musi oznaczać łatwego zarobku. Wręcz przeciwnie: zastanów się, czemu cena jest zaniżona. Może to być spowodowane np. mało atrakcyjną lokalizacją lub niskiej jakości poziomem wykończenia. Ryzykujesz więc częstą rotacją rozczarowanych najemców. Jeżeli obiekt nie jest nowy być może ma jakieś ukryte wady, które sprzedawca ukrywa przed tobą.

W nie lepszej sytuacji jesteś dostając nieruchomość w spadku. Taki budynek prawdopodobnie wymaga remontu. Lepiej więc je sprzedać, a za uzyskane środki nabyć nawet mniejszy metraż o wyższym standardzie i w lepszej okolicy.

Jakie mieszkania dają najlepsze zyski z najmu

Najlepsze pod nieruchomości na wynajem to kawalerki i mieszkania trzypokojowe z dwoma łazienkami. Zwłaszcza, jeśli inwestycję planujesz w dzielnicy uniwersyteckiej lub biurowej. Małe, kompaktowe mieszkanie zawsze znajdzie chętnych wśród studentów lub biznesmenów. Jednak również większy lokal o wspomnianym układzie powinien cieszyć się sporym zainteresowaniem. Tego typu rozwiązania poszukują młodzi ludzie, których nie stać na samodzielny wynajem lub pary z dziećmi.

Nie lekceważ lokalizacji

Zanim kupisz nieruchomość, która ma na siebie zarabiać, rozejrzyj się wokół. Czy sądzisz, że będzie atrakcyjna dla najemców, których chcesz do siebie przyciągnąć? Czy jest dostępna komunikacyjnie? Nie popadaj jednak w przesadę. Zbyt mała odległość od hałasu torowisk czy ciągłego szumu wiecznie zakorkowanych wiaduktów skutecznie obniża atrakcyjność mieszkań na wynajem. Bliskość do sklepu zazwyczaj jest w cenie, chyba, że jest to monopolowy otwarty przez całą dobę.

Żeby ocenić bezpieczeństwo i komfort na jaki mogą liczyć mieszkańcy przespaceruj się po okolicy w różnych porach dnia. Zapytaj też sąsiadów, czy mogą spać spokojnie, czy też obawiają się o swoje zdrowie i mienie.

Nie wszystkie potencjalne zagrożenia widać na pierwszy rzut oka. Koniecznie zapoznaj się z miejskimi planami zagospodarowania przestrzennego terenu. W ten sposób unikniesz sytuacji, w której widok na zielony skwer nagle zastąpi szpetny wieżowiec czy parking. Zwróć uwagę, że największy popyta na najem i potencjał wzrostu ceny mają mieszkania w dużych miastach.

Dobrze policz koszty i rentowność najmu nieruchomości

Zwłaszcza te “ukryte” w postaci ubezpieczenia czy podatków. Oceń, jakie mogą być opłaty za media. Pamiętaj, że na twoje wydatki ma wpływ stan budynku. Nowy, lub tuż po gruntownym remoncie, to mniejsze ryzyko napraw, za które będziesz musiał zapłacić z własnej kieszeni lub w ramach funduszu remontowego.

Dopiero znając te wszystkie koszty zastanów się, czy inwestycja w nieruchomość w ogóle ci się opłaca, co najważniejsze – po jakim czasie zacznie przynosić zyski.

Nie daj się ponieść chwili

Na zakup mieszkania na wynajem nie zawsze jest właściwy czas. Owszem, stagnacja gospodarcza skutkuje obniżeniem ich cen. Ale co z tego, kiedy inflacja i bezrobocie skutecznie hamują rynek wynajmu. Z kolei okres cyklu koniunktury winduje wartość mieszkań i domów, ograniczając rentowność biznesową. Kiedy więc dokonywać zakupu mieszkania pod wynajem? Należy obserwować wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego i popytu na najem mieszkania.

Nie chodź na skróty

Dobry najemca to pewny najemca. Czyli taki, który z dnia na dzień nie zniknie, w dodatku zostawiając po sobie długi i zdewastowane wnętrza. Dlatego uważnie przygotuj umowę najmu. Nie tylko powinna zawierać informację na jaki okres czasu udostępniasz lokum i za jakie wynagrodzenie. Uwzględnij również wysokość kaucji i zasady jej zwrotu. Doprecyzuj zasady korzystania z mediów (np. wysokość temperatury w mieszkaniu), terminy wizyt kontrolnych, dodatkowych lokatorów, trzymania zwierząt domowych, ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej najemcy czy ewentualnej zgody na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie twojej własności. Im bardziej precyzyjny będzie to dokument, oraz notarialnie poświadczony tym łatwiej dojdziesz swoich praw w sytuacji kryzysowej. Wykonaj wycenę (operat szacunkowy) nieruchomości.

Podsumowując

Czy stopa zwrotu z wynajmu mieszkania 4-6 proc. jest dla Ciebie atrakcyjna przy tym wysiłku ? Czy jesteś w stanie czekać nieraz ponad 15-20 lat aż będziesz mógł odzyskać w całości wyłożone na nią pieniądze? Jeśli nie masz czasu na zajmowanie się najemcami a finanse są ci potrzebne w bliższej perspektywie, rozważ crowdfunding mieszkaniowy( inwestowanie społecznościowe w nieruchomości). Decydując się na crowdinwesting powierzasz swój kapitał doświadczonym rynkowym ekspertom, dla których branża nieruchomości nie ma tajemnic. Na wymierne efekty ich pracy dla Ciebie możesz liczyć już po kilku latach, przy czym Twój wkład finansowy możesz wycofać praktycznie w dowolnej chwili. Nie musisz się też troszczyć o bieżące administrowanie lokalem, jest to też element kompleksowej obsługi projektodawcy na platformie. Aktualne prognozy wzrostu cen mieszkań są optymistyczne i nic nie wskazuje na spadek cen mieszkań w najbliższych latach.

Czytaj także:

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.