Zarabianie na wynajmie nieruchomości a prawo – co warto wiedzieć?

6 września 2019 6 minut czytania

Zarabianie na wynajmie nieruchomości od około czterech lat wzbudza coraz większe zainteresowanie. Przyczyn tej sytuacji trzeba szukać m.in. w rosnących cenach różnego rodzaju nieruchomości (np. komercyjnych, gruntowych i mieszkaniowych), a także w bardzo niskim poziomie stóp procentowych NBP. Wiele poradników i analiz dotyczących zarabiania na najmie nieruchomości, prezentuje tylko kwestie związane z rentownością takiej inwestycji. Aspekt zysku z całą pewnością jest ważny. Trzeba jednak pamiętać, że „nieruchomościowy” inwestor podlega rozmaitym przepisom, które mocno wpływają na jego działalność. Właśnie dlatego w ramach tego artykułu postanowiłem zaprezentować podstawowe przepisy z zakresu prawa cywilnego i podatkowego, które są najważniejsze dla wynajmujących. Ta analiza zainteresuje nie tylko właścicieli mieszkań na wynajem. Może się ona okazać przydatna również dla tych, którzy wykorzystują np. działki lub lokale użytkowe do zarabiania na wynajmie nieruchomości. Na końcu artykułu wyjaśnię w jakiej sytuacji można zarabiać na wynajmie nieruchomości bez konieczności posiadania specjalistycznej wiedzy.

Zarabianie na wynajmie w prawie cywilnym

Wydaje się, że każda osoba planująca typowe zarabianie na wynajmie nieruchomości, powinna znać przynajmniej podstawowe przepisy kodeksu cywilnego (KC) związane z najmem. To właśnie wspomniany kodeks będzie brany pod uwagę w razie ewentualnego sporu z najemcą. W dalszej części artykułu wyjaśnimy, dlaczego podczas wynajmu mieszkań stosowane są szczegółowe przepisy, które czasem wyłączają regulacje z KC. Kodeks cywilny pozostaje natomiast jedynym aktem prawnym regulującym podstawowe zasady najmu nieruchomości komercyjnych i gruntowych. W tym kontekście warto przypomnieć, że najem nie jest ograniczony tylko do lokali, budynków oraz pomieszczeń. Wynajmować można również niezabudowane działki. Takie rozwiązanie w przeciwieństwie do dzierżawy nie zapewnia jednak drugiej stronie umowy możliwości czerpania pożytków z gruntu.

Osoba wynajmująca nieruchomość może sprawdzić swoje prawa i obowiązki w Tytule XVII i Dziale I kodeksu cywilnego (artykuły 659 KC – 692 KC). Warto podkreślić, że najbardziej ogólne przepisy (od art. 659 KC do art. 679 KC) regulują kwestię wynajmu wszystkich nieruchomości. Właściciel planujący zarabianie na wynajmie lokalu (mieszkalnego lub użytkowego), powinien wziąć pod uwagę artykuły 680 KC – 692 KC.

Najważniejsze zasady wynajmu nieruchomości według kodeksu cywilnego

Oczywiście w krótkim poście nie da się opisać szczegółowo wszystkich kodeksowych regulacji związanych z najmem. Warto jednak zwrócić uwagę na następujące zasady:

Umowa najmu na okres dłuższy niż rok dotycząca nieruchomości albo pomieszczenia, powinna zostać zawarta w formie pisemnej. Brak takiej formy skutkuje uznaniem umowy za zawartą na czas nieokreślony (art. 660 KC).
Po upływie dziesięciu lat, umowa najmu będzie traktowana jako zawarta na czas nieokreślony (art. 661 par. 1 KC).
Najemca powinien ponosić drobne koszty związane ze zwykłym używaniem nieruchomości, a wynajmujący musi wydać nieruchomość w stanie zdatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie (art. 662 KC).
Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, to czynsz trzeba płacić z góry do dziesiątego dnia miesiąca (art. 669 par. 2).
Najemca powinien zwrócić nieruchomość w stanie niepogorszonym po zakończeniu umowy, ale nie odpowiada za zużycie nieruchomości będące następstwem prawidłowego użytkowania (art. 675 par. 1).
Nabywca nieruchomości wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 par. 1).
Umowę najmu lokalu można wypowiedzieć bezzwłocznie, jeżeli najemca w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu albo utrudnia korzystanie z innych lokali w budynku (art. 685 KC).
Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz z co najmniej miesięcznym terminem wypowiedzenia (art. 685¹ par. 1 KC).
Zwłoka z płatnością za co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu lokalu po upływie dodatkowego terminu miesięcznego na uregulowanie zaległości (art. 687 KC).
Umowa najmu lokalu na czas nieokreślony może być wypowiedziana przez wynajmującego lub najemcę najpóźniej na trzy miesiące naprzód i na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 KC).
Bez zgody wynajmującego, najemca nie może całkowicie/częściowo podnająć lokalu lub oddać go w bezpłatne użytkowanie (art. 688² KC).

Warto nadmienić, że powyższe informacje o prawach i obowiązkach wynajmującego mają jedynie charakter podstawowy. Osoba, która planuje typowe zarabianie na najmie nieruchomości, powinna przejrzeć całą część kodeksu cywilnego regulującą zasady wynajmu.

Przeczytaj, jakie są plusy i minusy związane z inwestowaniem w nieruchomości >

Co może utrudnić nam zarabianie na wynajmie nieruchomości? Dodatkowe ograniczenia związane z najmem mieszkań

Właściciel planujący zarabianie na wynajmie nieruchomości niemieszkalnych, nie musi martwić się dodatkowymi ograniczeniami, które wynikają z przepisów chroniących lokatorów. Wielu posiadaczy wynajmowanych mieszkań narzeka na takie „pro – lokatorskie” przepisy, które muszą respektować. Zostały one wprowadzone w czasach, gdy częste eksmisje budziły spore kontrowersje. Od tamtej pory (2001 r.), ustawa o ochronie praw lokatorów znacząco się nie zmieniła, chociaż sytuacja finansowa najemców mieszkań jest coraz lepsza. Wspomniana ustawa stanowi prawo szczegółowe w stosunku do kodeksu cywilnego. To oznacza, że jej przepisy trzeba stosować, jeżeli regulują jakieś kwestie inaczej niż kodeks cywilny.

Zarabianie na wynajmie nieruchomości mieszkaniowych utrudnia między innymi zasada, zgodnie z którą umowę najmu mieszkania można wypowiedzieć z miesięcznym terminem dopiero po powstaniu co najmniej trzymiesięcznych zaległości i bezskutecznym upływie dodatkowego terminu miesięcznego na zapłatę.

Ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza również kłopotliwe dla właścicieli „M” regulacje dotyczące podwyżek czynszu. Takie podwyżki o wysokości przekraczającej ustawowy limit trzeba uzasadnić. Co gorsza, lokator niegodzący się z podwyżką, może w specjalnym trybie skierować sprawę do sądu. Do czasu rozstrzygnięcia sporu sądowego (np. przez kilka miesięcy), taka osoba będzie płaciła dotychczasowy czynsz.

Zarabianie na wynajmie nieruchomości mieszkaniowych jest nieco łatwiejsze, jeżeli uda się podpisać umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Najem okazjonalny to wybór dla osób wynajmujących mieszkanie poza działalnością gospodarczą. Właściciele wynajmujący lokal mieszkalny w ramach firmy, mogą natomiast podpisać umowę najmu instytucjonalnego. Obydwa te warianty najmu przyspieszają eksmisję poprzez brak uprawnień lokatora do mieszkania socjalnego, a także ułatwiają wprowadzanie podwyżek czynszu. Istnieją jednak dwa inne problemy. Po pierwsze, podpisanie umowy najmu okazjonalnego wymaga wizyty u notariusza. Po drugie – najemcy często nie chcą podpisywać umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Po trzecie, takie formy najmu nie rozwiązują problemu związanego z koniecznością długiego oczekiwania na wypowiedzenie umowy niepłacącemu lokatorowi.

Zobacz, ile rzeczywiście można zarobić inwestując w mieszkanie >

Zarabianie na wynajmie nieruchomości a podatki – wariant 1: ryczałt

Kwestie podatkowe z całą pewnością są bardzo ważne w kontekście typowego zarabiania na najmie nieruchomości. Osoby zamierzające regularnie czerpać zyski z wynajmu więcej niż jednej nieruchomości, powinny wziąć pod uwagę rozliczanie czynszów w ramach działalności gospodarczej. Wynika to z podejścia krajowego fiskusa, który jest dość restrykcyjny względem wynajmujących. W tym kontekście warto wspomnieć chociażby o wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 stycznia 2019 r. (zobacz sygn. akt. II FSK 14/17). Styczniowy wyrok NSA wskazuje, że osoba jednocześnie wynajmująca kilka mieszkań jest przedsiębiorcą i dlatego nie może rozliczać się w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Taka ryczałtowa forma opodatkowania jest bardzo prosta, ponieważ daninę dla fiskusa nalicza się od sumy czynszów. Stawka ryczałtu obecnie wynosi 8,50% w przypadku czynszów do 100 000 zł rocznie lub 12,50% dla nadwyżki ponad tę kwotę. Ryczałtową formę opodatkowania można stosować do prywatnego najmu wszystkich nieruchomości, a także do podnajmu, dzierżawy oraz poddzierżawy.

Zarabianie na wynajmie nieruchomości a podatki – wariant 2: skala podatkowa

Ryczałtowe opodatkowanie najmu jest wprawdzie proste i przejrzyste, ale całkowicie uniemożliwia rozliczanie kosztów ponoszonych przez wynajmującego (związanych np. z remontem pomieszczenia). Właśnie dlatego nawet niektóre osoby zarabiające na wynajmie nieruchomości poza działalnością gospodarczą, wolą rozliczać się w inny sposób. Mowa o rozliczeniu w ramach skali podatkowej (stawki: 17% lub 32% dochodu). Warto wiedzieć, że takie rozliczenie według skali jest dostępne również dla osób wynajmujących nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Zarabianie na wynajmie nieruchomości przez przedsiębiorcę, umożliwia wybór jeszcze jednej formy opodatkowania. Mowa o podatku liniowym (19%), który cechuje się ograniczonym zakresem stosowania ulg i odliczeń, ale nie rośnie po osiągnięciu bardzo wysokich przychodów z najmu. Co ważne, osoba wybierająca rozliczenie według liniowej stawki, nadal może swobodnie uwzględniać wszystkie ponoszone koszty.

Podsumowanie

Powyższa analiza pokazuje, że osoba planująca typowe zarabianie na wynajmie nieruchomości, powinna posiadać przynajmniej podstawową wiedzę prawną. Taka wiedza sugeruje, że najczęściej wybierany wariant, czyli zakup mieszkania na wynajem, niekoniecznie jest optymalny pod względem prawnym i podatkowym.

Chodzi między innymi o to, że właściciel „M” będzie skrępowany kłopotliwymi przepisami, które są związane z ochroną lokatorów. Lepiej wygląda np. sytuacja właściciela lokalu użytkowego, który szybciej może pozbyć się zadłużonego najemcy albo wprowadzić potrzebną podwyżkę czynszu. Niestety w czasach boomu na rynku mieszkaniowym wiele osób nie rozważa ciekawych alternatyw dla wynajmu lokalu mieszkalnego. Początkujący inwestorzy czasem są też nieświadomi ewentualnych trudności z eksmisją mieszkaniowego dłużnika.

Warto wiedzieć, że istnieje jeszcze sposób zarabiania na wynajmie nieruchomości, który nie wymaga od inwestora specjalistycznej wiedzy.

Chodzi o tak zwany crowdfunding nieruchomościowy, czyli wspólny zakup komercyjnej nieruchomości na wynajem przez większą liczbę inwestorów. Uczestnictwo w takim zakupie następuje poprzez objęcie udziałów spółki nabywającej atrakcyjną nieruchomość (np. lokal wynajmowany np. dla sieci Żabka czy Biedronka). Inwestor wybierający crowdfunding, nie musi się martwić o „haczyki” w umowie najmu lub poszukiwanie najemcy. Wynajmem zarządzają bowiem doświadczeni specjaliści. Eksperci ci znajdują atrakcyjne oferty zakupu nieruchomości komercyjnych, które po wynajęciu mogą przynieść zyski 6% – 8%.

Dowiedz się więcej o zasadach i zaletach crowdfundingu nieruchomości >

Czytaj także:

zarabianie na wynajmie

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.