Czym jest crowdfunding nieruchomości komercyjnych?

27 maja 2019 8 minut czytania

W Polsce trwa boom na inwestycje w nieruchomości – mieszkania na wynajem w dużych miastach kupuje coraz więcej osób. Nic dziwnego – inwestycje tego typu uchodzą za najbardziej popularny sposób pomnażania pieniędzy. Jednak inwestycja w mieszkania na wynajem wiąże się z koniecznością posiadania wysokiego kapitału początkowego – sam koszt zakupu mieszkania, jak i remontu, często wielokrotnie przewyższa możliwości początkującego inwestora. Czy oznacza to, że osoby dysponujące mniejszymi oszczędnościami muszą zrezygnować z inwestowania w nieruchomości? Niekoniecznie. Z pomocą przychodzi crowdfunding nieruchomości komercyjnych.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne poprzez crowdfunding

Do Polski zawitały w końcu sprawdzone w krajach Europy Zachodniej formy inwestycji w nieruchomości komercyjne – przez tzw. crowdfunding. Crowdfunding to nic innego niż inwestowanie zbiorowe. Wielu drobnych inwestorów dokonuje zakupu nieruchomości komercyjnej, wynajmowanej już przez stabilnego najemcę. Może nim być przykładowo sieć handlowa z branży spożywczej, np. Żabka czy Biedronka.

Ponieważ stopy zwrotu z nieruchomości komercyjnych wielokrotnie przewyższającą zysk z wynajmu mieszkania i inwestycja jest całkowicie pasywna (nie musimy samodzielnie remontować lokalu ani szukać najemców!) – crowdfunding nieruchomości to idealna propozycja dla osób, które chcą inwestować w nieruchomości, ale nie mają czasu na zajmowanie się mieszkaniami na wynajem.

W poniższym artykule dokładnie przeanalizujemy mechanizm inwestycji w nieruchomości komercyjne poprzez crowdfunding. Poruszymy kwestie prawne takiej formy inwestycji oraz porównamy ją z tradycyjnym inwestowaniem w mieszkania na wynajem.

Inwestycje w mieszkania na wynajem, a inwestycje w nieruchomości komercyjne – co wybrać?

Koszt zakupu mieszkania na wynajem stanowił do tej pory dużą barierę wejścia w inwestycje na rynku nieruchomości. W Warszawie średnia cena małego mieszkania (do 38 m2) z rynku pierwotnego to aż 9676 złotych. Oznacza to, że na kawalerkę o powierzchni 28 m2 musielibyśmy wydać aż 270,928 złotych! Chociaż sytuacja w mniejszych miastach wygląda nieco lepiej, to nawet w najtańszym dużym mieście w Polsce – w Łodzi – przy tym metrażu musielibyśmy wydać co najmniej 141,456 zł.

Na tym jednak koszty się nie kończą. Do ceny zakupu mieszkania należy jeszcze dodać:

koszty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2%,
taksę notarialną,
koszty wypisów.

Łącznie ok 3-5 tys. w zależności od metrażu mieszkania. Nie zapominajmy też o potencjalnych kosztach remontów.

I tu zaczynają się „schody”. Nawet jeśli kupimy mieszkanie do remontu poniżej wartości rynkowej, często może się później okazać, że przez koszty remontu ostateczna cena mieszkania zrówna się z rynkową. Średni koszt generalnego remontu (robocizny i materiałów) to ok. 700 zł/mkw . W przypadku naszej kawalerki – blisko 20 tys. złotych. Do tego dochodzą jeszcze koszty sprzętu AGD oraz mebli – łącznie ok. 15 tys. złotych.

Minusy inwestycji w mieszkania na wynajem

Oprócz wysokich kosztów wejścia w inwestycję warto uwzględnić także inne wady i ryzyka tej formy inwestycji w nieruchomości. Wśród tych najważniejszych znajdują się:

Czas – znalezienie odpowiedniej nieruchomości, podpisanie aktu notarialnego, znalezienie i nadzorowanie ekipy remontowej, wykonanie projektu, wybór materiałów, sprzętów i mebli. Czynności te to przede wszystkim ogromne nakłady czasowe dla początkującego inwestora. Kolejnym wyzwaniem czasowym jest również szukanie najemców, podpisywanie umów, rozliczanie mediów i podatku od przychodów z najmu.
Rentowność – w przypadku najmu kawalerki (najbardziej rentowne mieszkanie na wynajem) możemy liczyć na czynsz najmu rzędu od 1200 zł (w Łodzi) do nawet 2 136,24 zł (w Warszawie) (źródło: pl). W zależności od wybranej formy opodatkowania możemy liczyć się z 972 – 1098 zł z najmu netto w Łodzi. Oznacza to, że przy zakupie kawalerki za ok 170,000 zł (uwzględniając koszty transakcji, remontu i umeblowania) – przy pełnym obłożeniu roczna stopa zwrotu z tej inwestycji wyniesie ok. 7%. Przy większych mieszkaniach stopy zwrotu są jeszcze niższe.
Płynność – inwestycja w mieszkania na wynajem to inwestycja długoterminowa. W przypadku, gdy będziemy chcieli nagle spieniężyć nasze mieszkanie, może się okazać, że sprzedaż zajmie nam kilka, a nawet kilkanaście miesięcy. W przypadku kryzysu i dołka na rynku może też się zdarzyć, że będziemy musieli sprzedać naszą nieruchomość po cenie niższej niż rynkowa. Wówczas nie zarobimy, a nawet stracimy na mieszkaniu.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne – alternatywa inwestycji w mieszkania na wynajem?

Alternatywą dla samodzielnych inwestycji w mieszkania na wynajem, są inwestycje w nieruchomości komercyjne. Zamiast kupować jedno mieszkanie na wynajem, możemy zainwestować w zakup części lokalu użytkowego, wynajmowanego znanym sieciom handlowym o stabilnej sytuacji finansowej (np. Żabka, Biedronka, Rossmann). Czynsz najmu takiego lokalu to kwoty rzędu 10-90 000 zł miesięcznie. Dlatego można bardzo łatwo wyliczyć regularny zysk z najmu tej nieruchomości. Social Estate preferuje najemców z branży spożywczej ze względu na stabilny profil działalności. Umowy najmu lokalu zawierane są na czas określony, co zapewnia stabilność inwestycji na okres 5-15 lat. Dodatkowo w umowach kwota czynszu jest indeksowana co rok o inflację, co zabezpiecza przed spadkiem rentowności inwestycji z czasem.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne poprzez platformy crowdfundingowe – jak to działa?

Samodzielne inwestowanie w nieruchomości komercyjne wymaga jeszcze większej wiedzy i kapitału niż inwestycje w mieszkania na wynajem. Jednak dzięki platformom crowdfundingowym inwestycje w nieruchomości komercyjne stały się dostępne także dla przeciętnego Kowalskiego. Crowdfunding nieruchomości komercyjnych to nic innego jak zbiorowa inwestycja w lokale użytkowe dla firm. Dzięki platformom takim jak Social Estate wielu inwestorów dysponujących niskim wkładem własnym może „zrzucić się” na dużą, rentowną inwestycję w lokal wynajęty dla „Żabki” czy lokal wynajęty dla Biedronki.

Crowdfunding nieruchomości komercyjnych – historia

Crowdfunding zrodził się w Wielkiej Brytanii pod koniec lat 90. ubiegłego wieku. Za prekursora uważa się grupę rockową Marillion, która w 1997 r. zebrała w ten sposób fundusze na trasę koncertową. Pomysł szybko został podchwycony i tak w 2000 r. zrodziła się pierwsza platforma crowdfundingowa ArtistShare dedykowana projektom artystycznym. W miarę rozwoju i wzrostu popularności Internetu zaczęły się pojawiać inne platformy skupiające się na różnych typach projektów – jak np. Indiegogo, na którym można wesprzeć wynalazki technologiczne.

Crowdfunding w Polsce kojarzy się przede wszystkim ze startupami i projektami charytatywnymi. Dzięki takim platformom jak Wspieram.to czy Polak Potrafi, wzorowanych na amerykańskim Kickstarterze (który właśnie obchodzi 10 urodziny), udało się zebrać już miliony na realizację różnych projektów biznesowych i społecznościowych. Skoro można zrzucić się na budowę browaru, wydanie gry karcianej, książki lub płyty, to dlaczego nie można wykorzystać tego samego mechanizmu do inwestycji?

Amerykanie już dawno stwierdzili, że można. Pierwsza platforma do crowdfundingu nieruchomości powstała w Stanach w 2012 r. Na całym świecie panuje od tego czasu boom na platformy crowdfundingu w nieruchomości – w USA jest ich obecnie aż 75 (!). Nowe platformy powstają ciągle w Europie, na Bliskim Wschodzie i w Chinach. Notują czasem rekordowe zwroty z inwestycji rzędu nawet 19% (przeciętnie 10%).

Różnice między crowdfundingiem nieruchomości a funduszami inwestycyjnymi zamkniętymi oraz funduszami REIT (Real Estate Investment Trust)

Inwestycje zbiorowe w nieruchomości to oczywiście nic nowego. W USA, które były prekursorami tego typu inwestycji, pierwsze REIT-y (Real Estate Investment Trust) – po polsku Spółki Rynku Wynajmu Nieruchomości (SRWN) – pojawiły się już w 1960 r. Do Europy (Holandii) REITy przywędrowały po raz pierwszy w 1969 r. i od tej pory pojawiły się w większości krajów Europy. W Polsce REITy mają się dopiero pojawić.

REITy to notowane na giełdzie spółki akcyjne zajmujące się wyłącznie inwestowaniem w nieruchomości na wynajem – zarówno komercyjnych, jak i mieszkalnych. W przeciwieństwie do Funduszy Inwestycyjnych Zamkniętych – które wymagają minimalnego wkładu na poziomie ok. 200,000 złotych – REITy umożliwiały inwestycję nawet od 2000 złotych.

W Polsce w 2018 r. powstał dopiero pierwszy projekt ustawy regulujący REITy. Zgodnie z decyzją Ministerstwa Finansów, polskie REIT-y mogły inwestować niestety tylko w nieruchomości mieszkaniowe, nie komercyjne, jak poinformował Marcin Obroniecki, zastępca dyrektora departamentu rozwoju rynków finansowych w Ministerstwie Finansów.

Oznacza to, że polskim inwestorom indywidualnym, którzy nie mają aż tak dużego kapitału, by inwestować w fundusze, a chcą skorzystać z rentownych inwestycji w nieruchomości komercyjne – pozostaną tylko inwestycje crowdfundingowe.

Crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce – mechanizm działania

Platformy do crowdfundingu inwestycyjnego nieruchomości takie jak Social Estate łączą indywidualnych inwestorów z wyselekcjonowanymi firmami deweloperskimi szukającymi kapitału na realizację konkretnej inwestycji. Inwestycja jest dokładnie opisana, zawiera prognozowaną stopę zwrotu z inwestycji (zwykle na poziomie 5-8%), a do jej realizacji zawiązywana jest Spółka Celowa (Spółka Specjalnego Przeznaczenia, SPV), w której 100% udziałów odpowiada wartości nieruchomości. Jeśli zdecydujesz się zainwestować w dany projekt, stajesz się udziałowcem spółki, wpisanym do Krajowego Rejestru Sądowego, właściwego dla adresu danej inwestycji. Procent przejętych udziałów w spółce odpowiada procentowej wartości Twojej inwestycji w dany projekt. Zyski wypłacane są w formie dywidendy.

Platforma do crowdfundingu udziałowego nie otrzymuje Twoich pieniędzy. Zajmuje się jedynie procesem łączenia inwestorów z deweloperami. Pieniądze po dokonaniu wpłaty przekazywane są bezpośrednio na konto danej spółki celowej, będącej właścicielem danej nieruchomości. Po dokonaniu wpłaty na wybraną inwestycję podpisujemy elektronicznie umowę przedwstępną przystąpienia do spółki. Aby sfinalizować przystąpienie do spółki, należy udać się do notariusza, by podpisać pełnomocnictwo do czynności przystąpienia do spółki i odesłać je na wskazany adres. Dzięki temu pełnomocnik będzie mógł zarejestrować nas jako udziałowca w rejestrze sądowym właściwym dla lokalizacji danej nieruchomości.

Następnie możemy monitorować przebieg naszej inwestycji poprzez panel inwestorski w portalu Social Estate. Wspólnicy spółki (czyli inwestorzy) mają w ten sposób pełny wgląd i kontrolę nad działaniami spółki.

Dodatkowo wspólnicy są powiadamiani o wszystkich działaniach w spółce i na nieruchomości. Dotyczą one kosztów napraw, zakupów, finansowania zewnętrznego, podpisanych umów zarządzania nieruchomością, umów zlecenia oraz każdej faktury dla firmy zewnętrznej wykonującej jakiekolwiek prace na rzecz spółki. Wszystkie informacje są dostępne w formie zbiorczych raportów PDF do ściągnięcia w panelu inwestora.

Social Estate – bezpieczeństwo inwestycji w nieruchomości komercyjne

O bezpieczeństwie inwestycji poprzez platformę crowdfundingową Social Estate decyduje kilka czynników:

Starannie wyselekcjonowane projekty – Social Estate starannie wybiera projekty inwestycyjne w oparciu o jakość i stabilność inwestycji. W większości są to sieci handlowe w branży spożywczej, o ugruntowanej sytuacji finansowej, w doskonałych lokalizacjach (duże miasta o niskiej stopie bezrobocia, m.in. Warszawa). Polacy konsumują coraz więcej, a rynek dóbr konsumenckich rośnie w tempie 4,3% (wzrost za lata 2016-2017, patrz: Nielsen). Większość tych produktów jest sprzedawanych w super- i hipermarketach. Dlatego inwestycje w sieci handlowe w branży spożywczej gwarantują stabilność najmu. Przykładem takich sieci może być Biedronka (Jeronimo Martins) czy Żabka. Umowa najmu z Jeronimo Martins S.A. jest podpisywana na czas określony od 10 do 15 lat. Nie mamy więc takich problemów, jak w przypadku prywatnych najemców wynajmujących mieszkania. Umowa z siecią handlową zapewnia zatem regularne i łatwe do obliczenia zyski. Pozwala to uzyskać stopę zwrotu z inwestycji na poziomie 5 do 8 %.
Doświadczenie – Social Estate nie wchodzi na rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne jako nowicjusz. Platforma crowdfundingowa Social Estate powstała z ramienia spółki Petram House, która od lat pomaga inwestorom lokować środki w nieruchomości komercyjne. Projekty zrealizowane przez Social Estate możemy znaleźć tutaj.
Social Estate wprowadza mechanizmy zabezpieczające interesy udziałowców (inwestorów) w projektach z Grupą MZURI np. MZURI CFI STOLICA:

powoływanie członków reprezentujących inwestorów do Rady Nadzorczej spółki,
obowiązkowy audyt sprawozdań finansowych przez audytora wybranego przez Radę Nadzorczą,
mechanizm zabezpieczający przed konfliktem interesów: konieczność uzyskania zgody Rady Nadzorczej na zawieranie umów i transakcji między spółką a Członkami Zarządu oraz osobami powiązanymi z członkami zarządu (spokrewnionymi, powiązanymi osobowo, kapitałowo lub powiązanymi tak z właścicielami platformy crowdfundingowej),
wymóg zgody Rady Nadzorczej na transakcje o wartości wyższej niż 1/3 kapitału zakładowego,
konieczność zgody Zgromadzenia Wspólników na udzielanie przez spółkę darowizn.

Crowdfunding nieruchomości komercyjnych – kwestie prawne i podatkowe

Jako udziałowiec spółki celowej (która jest spółką z.o.o.) inwestorzy otrzymują zwrot z inwestycji w postaci dywidendy. Dywidenda jest przychodem opodatkowanym. Płatnik (czyli spółka celowa, w której jesteśmy udziałowcami) pobiera zaliczkę na podatek dochodowy i przekazuje ją w imieniu inwestora właściwemu dla jego miejsca zamieszkania Urzędowi Skarbowemu.

Strategia wyjścia z inwestycji crowdfundingowych Social Estate

Co stanie się w przypadku, gdy będziemy musieli spieniężyć naszą inwestycję? W przeciwieństwie do własnych nieruchomości, dużo łatwiej jest zbyć udziały w spółce. Jest to możliwe poprzez:

Możesz odsprzedać swoje udziały innemu udziałowcy poprzez wewnętrzny system,
Możesz zadecydować o wycofaniu udziałów ze spółki. Musisz to zgłosić miniumum 90 dni przed taką decyzją. Więcej o procedurze wycofania udziałów przeczytasz tutaj)

Podsumowanie

Platformy crowdfundingu w nieruchomości komercyjne dają inwestorom o mniejszym kapitale okazję osiągnięcia zwrotów równych bądź większych niż w przypadku inwestycji w mieszkania na wynajem. Bez konieczności angażowania czasu w remonty, zdobywania wiedzy o najmie, czy ponoszenia ryzyka, że nieruchomość jednak nie będzie tak rentowna jak myśleliśmy, i że trudno będzie nam ją zbyć. Inwestycje w stabilne sieci handlowe z branży spożywczej to niemal gwarantowany zwrot. Zapraszamy do zapoznania się z platformą crowdfundingu inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych Social Estate

Czytaj także :

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.