Słownik terminów inwestycyjnych
Słownik terminów inwestycyjnych \ Nieruchomość komercyjna

Nieruchomość komercyjna

Interesując się inwestowaniem w nieruchomości samodzielnie lub przez crowdfunding nieruchomości, oraz rynkiem nieruchomości można spotkać się z ich różnymi rodzajami. Począwszy od nieruchomości rolnych, przez nieruchomości zamieszkałe, a skończywszy na nieruchomościach komercyjnych. Ten ostatni rodzaj jest jednym ze sposobów na pomnażanie swoich pieniędzy. Warto dowiedzieć się co znaczy nieruchomość komercyjna, jakie są jej rodzaje i jakie okoliczności wiążą się z inwestowaniem w ten rodzaj budynków i działek.

nieruchomość komercyjna

Co to są nieruchomości komercyjne?

Nieruchomości komercyjne są to budynki i lokale przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej. Najczęściej są to lokale niezamieszkałe, choć można spotkać się z budynkami typu mixed-used. Są to budynki, gdzie np. na parterze znajdują się lokale usługowe do wynajęcia, a na wyższych piętrach można kupić lub wynająć mieszkania. Definicja nieruchomości komercyjnej może wynikać także ze szczegółowej analizy poszczególnych członów tej nazwy. Wiadomo, co znaczy nieruchomość. “Komercyjna” to natomiast przymiotnik, który określa rzecz przynoszącą dochód, mająca za zadanie generować zysk, można ją nazwać “nieruchomość dochodowa”. Jak zatem można się domyślić, nieruchomości komercyjne nie tylko są kupowane w celu pozyskania miejsca pod prowadzenie działalności gospodarczej, ale przede wszystkim pod inwestycje i późniejszy wynajem innym przedsiębiorcom. Jest także kilka alternatywnych sposobów na zarabianie na nieruchomościach komercyjnych. Zaliczyć można do nich:
– wynajmowanie części budynku jako lokali usługowych a kolejnej części jako lokali zamieszkałych,
co-living, czyli lokale zamieszkałe skomercjalizowane, gdzie każdy lokator ma własną prywatną część, ale istnieją też wspólne elementy przestrzeni, np. salon, strefa relaksu itp.

Rodzaje nieruchomości komercyjnych

Nieruchomości komercyjne są obecnie jednym z jednych najczęściej sprzedawanych rodzajów nieruchomości zaraz po wszystkich nieruchomościach zamieszkałych i działach budowlanych. Obecnie na rynku można wyróżnić następujące oferty nieruchomości komercyjnych na sprzedaż:

Lokale usługowe i użytkowe z najemcą,
– Nieruchomości z przeznaczeniem na biura,                                                                                                                                                                                                                            – Całe budynki — typem takiego budynku może być np. park handlowy lub condohotel, magazyny samobsługowe,
– Hale produkcyjne i magazynowe, często wyposażone w przestrzenie biurowe,
– Działki, które są przeznaczone pod zabudowę, zwłaszcza te, na których można wznosić budynki usługowe.

Bez względu na rodzaj budynku i lokalu jest jedno kryterium, które pozwala stwierdzić, że dana nieruchomość jest nieruchomością komercyjną. Otóż jest ona nabywana w celu czerpania zysku z wynajmu lub prowadzenia działalności gospodarczej.

Kupno nieruchomości z najemcą — inwestycja czy kłopot?

Jak już wspomniano, kupowane obiekty mogą posłużyć jako miejsce do prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub przynosić zysk z tytułu wynajmu. W tym ostatnim przypadku będzie to możliwe zwłaszcza wtedy, gdy kupuje się lokal z najemcą. Kupując taki lokal z najemcą, można go potraktować jako inwestycję. Wcześniej jednak powinna zostać przeprowadzona wycena nieruchomości oraz analiza opłacalności nieruchomości. W celu zadbania o własne bezpieczeństwo finansowe wcześniej warto dowiedzieć się, czy dany najemca jest wypłacalny, na jak długo podpisał umowę i czy nie było z nim żadnych problemów. Wyceniając nieruchomość komercyjną, można to zrobić na dwa sposoby:

  • wycena nieruchomości metodą porównawczą — sprawdzając, jakie przychody przynoszą inne nieruchomości komercyjne w danym mieście,
  • wycena nieruchomości metodą dochodową — czyli najbardziej popularną, polegającą na analizie zysków, jakie będzie ze sobą niosła dana nieruchomość dzieląc przez stopę kapitalizacji

Wzór na wycenę dochodową nieruchomości :  

W = (p – k) : y

W– wartość nieruchomości

p – przychody z nieruchomości

k– koszty utrzymania nieruchomości nie pokrywane przez najemce

y– stopa kapitalizacji nieruchomości (Yield) wyrażana w %

Taka skrupulatna analiza opłacalności inwestycji w nieruchomość pomoże stwierdzić jaka jest wartość nieruchomości, czy dana nieruchomość jest opłacalna i kiedy zwróci się zainwestowany kapitał. W celu wykonania tych dwóch wycen powinno się wziąć także inne czynniki. Jeśli nie mamy wiedzy na temat wycen, można udać się na szkolenie lub poczytać książki z zakresu inwestowania. Dobrym pomysłem będzie także udanie się do pośrednika nieruchomosci komercyjnych, który z pewnością podpowie, że trzeba wziąć pod uwagę min. następujące czynniki:

– lokalizację nieruchomości i jej zasięg tzw. catchment area,                                                                                                                                                                                                  – stan techniczny nieruchomości,
– najemcę, czyli fakt, jakim jest płatnikiem, jaka jest perspektywa branży w której działa,
– czy wysokość opłat za najem gwarantuje rentowność ponad inflację,                                                                                                                                                                              – – dane i warunki zawarte w umowie najmu jak np możliwość wcześniejszego wyjścia najemcy, formę zabezpieczenia czynszu,                                                                            – liczbę miejsc parkingowych przynależnych do nieruchomości lub możliwość skorzystania w formie służebności z sąsiadujących,                                                                    – w wynajętych lokalach dla Żabki ważne są zgody wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu, szyld reklamowy , możliwość realizacji dostaw,

>>> Co sprawdzić przed inwestycją w nieruchomość – aspekty prawne?

Lokal z najemcą — jaki warto kupić?

W jakie nieruchomości warto inwestować?

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne to praca wymagająca szerokiego zakresu wiedzy i know-how. Jeżeli postanowiliśmy kupić lokal z najemcą, wówczas przed ostatecznym podjęciem decyzji można sprawdzić, jak prosperują najemcy zajmujący nieruchomość. Znany i popularny najemca nie powinienien budzić obaw. Lokal z Biedronką nie powinien zwiastować problemów jeśli sprawdzimy kilka ważnych kwestii, w końcu to jeden z najlepiej prosperujących sklepów spożywczych w Polsce. Wartym uwagi również jest lokal z najemcą Rossmann często znajdujący się w pobliżu lokali z najemcą spożywczym, także lokal wynajęty dla apteki. Sprawdzić warto też małe, nierozpoznawalne firmy wynajmujące lokale jak cukiernia, sklep mięsny, piekarnia. Można to zrobić za pośrednictwem GUS. Innym dobrym pomysłem są także artykuły w prasie sprzed lat, dostępne w formie pdf. Są one czasem kopalnią wiedzy na temat lokalnych problemów z najemcami, czy kłopotliwym usuwaniem lokatora. Trzeba gruntowanie zbadać tę sprawę, zanim podejmie się decyzję o inwestycji. Można poprosić o raport także wcześniejszego właściciela. W końcu on najlepiej powinien orientować się, kim są najemcy.

>>> Jak inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł? 

Zadaj pytanie

Oświadczam, że dane osobowe wskazane w formularzu podane zostały dobrowolnie po zapoznaniu się z informacjami, których przekazanie jest konieczne na mocy art. 13 RODO.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Petram House sp. z o.o. i spółek z nią powiązanych, działających w ramach grupy Petram House, moich danych osobowych w postaci imienia i nazwiska oraz adresu poczty elektronicznej i numeru telefonu w celu przesyłania mi informacji marketingowych dotyczących produktów i usług oferowanych przez Petram House sp. z o.o. za pomocą środków komunikacji elektronicznej i telekomunikacyjnej. Chcę otrzymać informacje handlowe i marketingowe poprzez e-mail.

Oświadczam, że dane osobowe wskazane w formularzu podane zostały dobrowolnie po zapoznaniu się z informacjami, których przekazanie jest konieczne na mocy art. 13 RODO.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Petram House sp. z o.o. i spółek z nią powiązanych, działających w ramach grupy Petram House, moich danych osobowych w postaci imienia i nazwiska oraz adresu poczty elektronicznej i numeru telefonu w celu przesyłania mi informacji marketingowych dotyczących produktów i usług oferowanych przez Petram House sp. z o.o. za pomocą środków komunikacji elektronicznej i telekomunikacyjnej. Chcę otrzymać informacje handlowe i marketingowe poprzez telefon.

Szybki kontakt
Telefon

+48 881 460 820