Słownik terminów inwestycyjnych
Słownik terminów inwestycyjnych \ Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Pierwsze wspólnoty mieszkaniowe powstawały już w połowie lat 90-tych, na podstawie Ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Warto przyjrzeć się jej bliżej, by dowiedzieć się, kiedy powstaje wspólnota, jak ją założyć, a także jakie wzajemne zobowiązania (jak wyodrębnić) powstają między wspólnotą i spółdzielnią. Ten interesujący twór, mimo iż nie można mówić w związku z nim o czymś takim jak osobowość prawna, ma jednak spore prawa, by zaciągnąć zobowiązania czy też by pozwać inne podmioty. Ocenia się, iż w chwili obecnej na rynku funkcjonować może około 5 mln wspólnot mieszkaniowych.

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Wzmiankowana już powyżej Ustawa o własności lokali mówi, iż wspólnota mieszkaniowa powstanie, gdy mamy do czynienia z nieruchomością wielolokalową lub co najmniej kilkulokalową. Stworzyć ją może ogół pełnoprawnych właścicieli lokali w obrębie danej nieruchomości. Z tym, że coraz bardziej ostatnio popularna, tzw. mała wspólnota zaistnieje, gdy w jej skład wejdzie maksymalnie do 7 właścicieli. W przypadku więcej niż siedmiu właścicieli będzie to tzw. duża wspólnota mieszkaniowa. Pamiętajmy, że powstanie wspólnoty, to nie jest wyłącznie wyrażenie woli właścicieli lokali, bowiem definicja ustawowa mówi jasno, że wspólnota mieszkaniowa może powstać (zawiązuje się niejako automatycznie), gdy tylko własność lokalu mieszkalnego przeniesiona zostanie z wcześniejszego właściciela nieruchomości gruntowej (np. dewelopera) na osobę, która lokal nabywa. Dodajmy jeszcze tylko, że zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 9 czerwca 2005 roku, wspólnota mieszkaniowa powstanie równoprawnie w dwóch sytuacjach: gdy prawo własności zostanie przeniesione jednorazowo lub gdy wyodrębnianie lokali we wspólnotę pozostawi niektóre z nich poza jej obrębem.

Różnice między spółdzielnią a wspólnotą mieszkaniową

Bardzo często pojawiająca się kwestia wspólnoty mieszkaniowej a spółdzielni. Mianowicie, by zostać spółdzielcą, najemca lokalu lub jego przyszły właściciel musi posiadać lokatorskie lub własnościowe prawo do nieruchomości. Niezależnie od zamocowań formalno-prawnych, spółdzielnie zazwyczaj posiadają dużą administrację, a tymczasem wspólnota mieszkaniowa wyłania zarząd najczęściej o wiele mniejszy, bardziej efektywny i mniej kosztochłonny. Z zaobserwowanego doświadczenia jasno widać, iż spółdzielcy, będący spadkobiercami dawnych, niekiedy monstrualnie dużych peerelowskich spółdzielni, rzadko w większej masie interesują się sprawami spółdzielni i rzadko mają prawdziwie realny wpływ na sposób rozdysponowania środków budżetowych. Inaczej jest w przypadku wspólnot, gdzie nawet duża wspólnota mieszkaniowa nie oznacza braku zainteresowania sprawami wspólnymi, a taka sprawa jak remont dachu urasta to kwestii największej rangi.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej – prawa i obowiązki zarządcy

Sama wspólnota mieszkaniowa ma na celu sprawowanie zarządu wspólnego wobec elementów wspólnych danej nieruchomości. Mogą to być tereny zielone wokół nieruchomości, winda czy kotłownia w budynku, tak drażliwe ostatnio kwestie jak śmietniki czy wszelkiego rodzaju instalacje dostarczające media do nieruchomości. Członkowie wspólnoty, jak można się spodziewać, ponoszą opłaty za części wspólne nieruchomości, np. za remont dachu lub opłaty za gromadzenie i wywóz nieczystości.

Co ciekawe, to wielkość lub wartość rynkowa danego lokalu wewnątrz wspólnoty, jest czynnikiem decydującym o mocy, wadze danego głosu. Tymczasem w przypadku spółdzielców jeden właściciel to jeden głos. Nietrudno się domyśleć, iż członkowie wspólnoty – w odróżnieniu od spółdzielców – mają bezpośredni wpływ nawet na takie niuanse zarządzania nieruchomością, jak wybór i podpisanie umowy z firmą, której zleci się np. odświeżenie i tynkowanie elewacji lub remont dachu. To członkowie wspólnoty realnie decydują o wysokości środków na pokrycie kosztów zarządu. Większość wiążących prawnie decyzji winna być podjęta w formie uchwał na zebraniach członków wspólnoty.

Warto pamiętać, że mają oni 6 dni na zaskarżenie każdej, przyjętej już uchwały. O ile wspólnoty mniejsze nie mają obowiązku powoływania zarządu, to wspólnota duża już tak. Ustawodawca przewiduje tu pewna dowolność, albowiem może się on składać z reprezentacji właścicieli lokali (jest to tzw. zarząd właścicielski) lub być pełniony przez wyspecjalizowany podmiot rynkowy bądź osobę trzecią (to tzw. zarząd powierzony). Głównym zadaniem takowego, powoływanego na okres bezterminowy zarządu, jest ogólnie pojęte zarządzanie nieruchomościami. Zarząd, rzecz jasna może być na podstawie stosownej uchwały, odwołany w każdej chwili.

Czy najemca lokalu może zostać członkiem wspólnoty?

Według litery ustawy o własności lokali, członkiem wspólnoty pozostaje pierwotny właściciel, a nie najemca lokalu. Tak więc, nie należy obawiać się tego, iż wynajmując mieszkanie pozostające we wspólnocie, pozbędziemy się praw i członkostwa – najemca lokalu nie będzie miał żadnych praw co do podejmowania uchwał na zebraniach wspólnoty. Co ważne, będąc właścicielem i członkiem wspólnoty, zgodnie z Kodeksem Cywilnym, nie odpowiadamy za szkody, do której przyczynił się najemca lokalu. Odpowiedzialność i zobowiązania są tu osobiste. Zauważmy także, iż członkami wspólnoty nie mogą stać się najemcy, którzy zajmują tzw. mieszkania komunalne, bowiem ich właścicielem pozostaje gmina.

RODO a wspólnota mieszkaniowa

Zgodnie z najnowszymi przepisami, wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do przetwarzania danych osobowych właścicieli, jednakże nie może ich przechowywać ani gromadzić. W związku z pojawiającym się kwestiami spornymi jako wzór przyjęto wyrok NSA z października 2019 roku, w którym stwierdzono, iż członkowie wspólnoty mają pełne prawo wglądu w dokumenty wspólnotowe, czego dość często odmawiał zarząd.

Catchment area – co to jest?

Catchment area – definicja i znaczenie Catchment area, zwany po polsku obszarem oddziaływania, dostarcza ważnych dla sprzedawców detalicznych, jak i większych obiektów...

IKE - co to jest ?

IKE - indywidualne konto zabezpieczenia emerytalnego, dzięki któremu możesz oszczędzać pieniądze na prywatną emeryturę....

Rękojmia dewelopera - co to jest ?

Podczas odbioru mieszkania od dewelopera, może wystąpić sytuacja, w której nie zauważymy, że występują pewne wady i usterki. Czy oznacza to,...

Rachunek powierniczy - co to jest ?

Rachunek powierniczy to produkt bankowy o szczególnym znaczeniu i specyfikacji, a jego głównym celem jest ochrona praw oraz pieniędzy osób dokonujących...

Przewłaszczenie na zabezpieczenie - co to jest ?

Przewłaszczenie na zabezpieczenie jest formą ochrony wierzytelności umowy. Jest ona przeniesieniem własności określonego składnika majątku na wierzyciela. W umowie tej znajduje...

Rękojmia - co to jest ?

Polskie prawo chroni nabywców przed nieuczciwymi praktykami sprzedawców. Niezależnie od tego, czy sprzedawcą jest firma, czy też osoba prywatna. Jednym z...

Lokal użytkowy - co to jest ?

Kupowanie lokali użytkowych na wynajem przynosi wyższą stopę zwrotu niż inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe. W związku z tym warto dowiedzieć się czym...

Termin wykupu obligacji - co to jest?

Obligacja, czyli papier wartościowy emitowany w serii to rodzaj pożyczki, w której emitent jest pożyczkobiorcą a obligatariusz pożyczkodawcą. To swoiste dłużne...

Działka ewidencyjna - co to jest?

Decydując się na kupno działki, domu, jego budowę lub po prostu na podzielenie posiadanych gruntów, każdy spotka się z pojęciem działki...

Stopa procentowa - co to jest?

Stopa procentowa to pojęcie funkcjonujące w świecie bankowości i finansów, które najczęściej odnosi się do produktów pożyczkowych oraz depozytowych, ale także...

Rynek Forex - co to jest?

Współcześnie domy maklerskie starają się zachęcić niewielkich inwestorów do gry na rynku Forex. Możliwość uzyskania wyjątkowo wysokiego przychodu w krótkim czasie...

Fundusz private equity - co to jest?

Pomimo braku odpowiednich uregulowań prawnych mali inwestorzy zyskują rosnącą ilość okazji do intratnych inwestycji. Jedną z nich są inwestycje w spółki...

REIT - co to jest?

Od lat Polacy zachęcani są do bezpośrednich inwestycji w rynek nieruchomości. Kupno nieruchomości mieszkaniowej, komercyjnej, czy też gruntowej i udostępnianie jej...

Zaliczka - co to jest?

Zaliczka to pewna kwota pieniędzy, która zostaje wniesiona przez jedną ze stron. Najczęściej dotyczy to umowy przedwstępnej, która jest wstępem do...

Zadatek - co to jest?

Zadatek to wpłata pewnej sumy pieniędzy podczas zawarcia umowy w celu zabezpieczenia przed jej zerwaniem. Stanowi on także formę odszkodowania za...

Księga wieczysta - co to jest?

Najprostsza definicja księgi wieczystej to zbiór dokumentów, który pozwala na poznanie stanu prawnego konkretnej nieruchomości. Innymi słowy, zawarte w niej informacje...

Halving - co to jest?

Halving jest to powszechnie stosowany model ekonomiczny w zarządzaniu wieloma kryptowalutami. Polega na tym, że gdy ilość kryptowalut krążących w sieci...

Obligacja kuponowa - co to jest?

Obligacje, które można wykupić po wartości nominalnej nazywane, są obligacjami kuponowymi. Najprościej można to wytłumaczyć, że obligacja kuponowa przynosi inwestorowi dochód...

Platforma crowdfundingu - co to jest?

W celu właściwego zrozumienia czym są platformy do crowdfundingu, warto najpierw skupić się na definicji platformy internetowej. To nic innego jak...

Fractional ownership - co to jest?

Współczesna światowa gospodarka ze względu na zachodzące zmiany społeczne i ekonomiczne stopniowo przekształca się w tzw. gospodarkę/ekonomię współpracy (ang. sharing economy),...

Crowdinvesting - co to jest?

Crowdinvesting (zwany też crowdfundingiem udziałowym)  - system finansowania społecznościowego startup-ów i projektów deweloperskich oraz inwestowania w te przedsięwzięcia na internetowej platformie...

Sharing economy - co to jest?

Sharing economy w języku polskim pojęcie to tłumaczone jest jako ekonomia współdzielenia. To nic innego jak model ekonomiczny polegający na dzieleniu...

Stablecoin - co to jest?

Stablecoin jest kryptowalutą, która nie jest podatna na wahania kursu lub jej zmienność cenowa jest minimalna. Stablecoiny poprawiają bezpieczeństwo inwestowania w...

Stagflacja - co to jest?

Wielu konsumentów, ale też osoby kręgu ekspertów zastanawiają się, czy Polska nie wchodzi w fazę stagflacji. Jest to zjawisko bezpośrednio związane...

Grupowe inwestowanie w nieruchomości - co to jest?

Inwestowanie w nieruchomości jest znaną od dawna formą lokowania pieniędzy. Od kilku lat rosnącą popularnością cieszy się również tak zwany crowdfunding...

Kryptowaluta - co to jest?

Co to jest kryptowaluta? Pod pojęciem "kryptowaluty", kryje się innowacyjna forma "wirtualnej monety" w rozproszonym systemie księgowym, za powstaniem którego stoi zaawansowana...

Fundusz nieruchomości - co to jest?

Inwestowanie w nieruchomości to jeden z najlepszych sposobów na pomnożenie kapitału. Od dawna wiadomo, że w dłuższej perspektywie czasu bardzo dużą...

Obligacje korporacyjne - co to jest?

Rynek obligacji to nie tylko obligacje skarbowe. Te, na których można zarobić znacznie więcej, nazywa się obligacjami korporacyjnymi. Obligacje korporacyjne, inaczej...

ETF - co to jest ?

ETF to skrót od angielskiego pojęcia exchange-traded fund, oznaczającego produkt inwestycyjny zarządzany pasywnie. W Polsce cieszy się rosnącą popularnością. Fundusz indeksowy...

Analiza fundamentalna - co to jest?

Mając do czynienia z rynkiem kapitałowym, czy nawet interesując się sytuacją spółki lub jej wyceną, warto wiedzieć, czym jest analiza fundamentalna. Co...

Zadaj pytanie

Oświadczam, że dane osobowe wskazane w formularzu podane zostały dobrowolnie po zapoznaniu się z informacjami, których przekazanie jest konieczne na mocy art. 13 RODO.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Petram House sp. z o.o. i spółek z nią powiązanych, działających w ramach grupy Petram House, moich danych osobowych w postaci imienia i nazwiska oraz adresu poczty elektronicznej i numeru telefonu w celu przesyłania mi informacji marketingowych dotyczących produktów i usług oferowanych przez Petram House sp. z o.o. za pomocą środków komunikacji elektronicznej i telekomunikacyjnej. Chcę otrzymać informacje handlowe i marketingowe poprzez e-mail.

Oświadczam, że dane osobowe wskazane w formularzu podane zostały dobrowolnie po zapoznaniu się z informacjami, których przekazanie jest konieczne na mocy art. 13 RODO.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Petram House sp. z o.o. i spółek z nią powiązanych, działających w ramach grupy Petram House, moich danych osobowych w postaci imienia i nazwiska oraz adresu poczty elektronicznej i numeru telefonu w celu przesyłania mi informacji marketingowych dotyczących produktów i usług oferowanych przez Petram House sp. z o.o. za pomocą środków komunikacji elektronicznej i telekomunikacyjnej. Chcę otrzymać informacje handlowe i marketingowe poprzez telefon.

Szybki kontakt
Telefon

+48 881 460 820