Jak zacząć inwestować w nieruchomości?

17 października 2019 7 minut czytania

Nieruchomości są uważane za najbardziej bezpieczną lokatę kapitału – zabezpieczającą zarówno przed inflacją, jak i wahaniami koniunktury. Dlatego coraz więcej osób zadaje sobie pytanie, jak zacząć inwestować w nieruchomości.

Dane NBP z rocznego raportu tej instytucji mówią, że prawie połowa nowych mieszkań z siedmiu największych miast w Polsce była kupowana w celach inwestycyjnych. Inwestorzy mocno napędzają też rynek lokali użytkowych oraz działek. Szybkie wzrosty cen wzbudzają zainteresowanie osób, które jeszcze nigdy nie inwestowały w nieruchomości. Z myślą o takich osobach przygotowałem poradnik „Jak zacząć inwestować w nieruchomości?”. Przedstawię w nim kroki, które moim zdaniem powinien podjąć każdy początkujący inwestor. Przedstawię też rozwiązanie alternatywne do kupna nieruchomości na własną rękę – zbiorową inwestycję w nieruchomości „na spółkę” wraz z innymi inwestorami (tzw. crowdfunding nieruchomości). Prezentujemy crowdfunding jako alternatywę dla tradycyjnych inwestycji, które wymagają wniesienia kapitału wynoszącego nawet kilkaset tysięcy złotych. Przygodę z crowdfundingiem nieruchomości może zacząć osoba z niskim wkładem własnym od kilku tysięcy złotych.

Poznaj pięć kroków, które powinien wykonać początkujący inwestor w nieruchomości:

Krok 1: Wybieramy strategię inwestycyjną i szacujemy wartość posiadanych środków

Samodzielna inwestycja w nieruchomość wymaga lokaty kapitału rzędu 200,000- 300,000 złotych. Przy takich kwotach kluczowa jest bardzo dokładna analiza, jaką strategię inwestycyjną wybieramy. Chcemy inwestować w nieruchomości komercyjne czy mieszkaniowe? Interesuje nas zysk ze wzrostu wartości nieruchomości, czy dochód pasywny z najmu? Chcemy wynajmować nasze nieruchomości, czy może zająć się ich handlem (i robić tzw. „flipy”)? Jakiego rzędu zwroty z inwestycji w nieruchomość interesują nas (i w jakim przedziale czasowym)? Po wyborze strategii przyglądamy się naszemu…stanowi konta: jakiego rzędu gotówką dysponujemy, jaką mamy zdolność kredytową, i czy dana strategia inwestycyjna leży w zasięgu naszych możliwości. Dopiero później możemy zacząć rozglądać się za konkretnymi nieruchomościami – które będą zgodne z naszą strategią i przyniosą nam oczekiwane zyski.

W ramach drugiej odpowiedzi na tytułowe pytanie („Jak zacząć inwestować w nieruchomości?”) warto zastanowić się, jak dużymi środkami w ogóle dysponujemy. Chodzi przede wszystkim o to, żeby nie lokować całego dostępnego kapitału w jednej nieruchomości. Kolejna ważna sprawa dotyczy płynności finansowej początkującego inwestora. Każdy inwestor powinien posiadać oszczędności pozwalające na przeżycie co najmniej kilku miesięcy bez pracy lub na pokrycie nieplanowanych wydatków.

Przy decyzji o inwestycję w nieruchomość kluczowa jest jej lokalizacja. To właśnie położenie nieruchomości będzie jednym z głównych czynników decydującym o jej cenie. Ze względu na duże różnice regionalne trudno jest generalizować, ile wydamy na dany typ nieruchomości. Warto jednak wypełnić sobie poniższą tabelę np. przy pomocy danych dostępnych na stronie NBP i zobaczyć, w zależności od obranej przez nas strategii inwestycyjnej, z wydatkami jakiego rzędu będziemy musieli liczyć się w naszym województwie.

Do podjęcia decyzji, czy dysponujemy wystarczającymi środkami na inwestycję danego typu, przyda nam się wypełnienie poniższej tabeli:

Kwota zakupu lokalu / m2	Duże Miasto	Małe Miasto
Nieruchomość mieszkaniowa (rynek wtórny)
Nieruchomość mieszkaniowa (rynek pierwotny)
Nieruchomość komercyjna

Krok 2: Określamy, jak dużo czasu możemy poświęcić na inwestowanie

Nie bez powodu mówimy „czas to pieniądz”. Początkujący inwestorzy w nieruchomości często nie doceniają, ile czasu trzeba poświęcić na inwestycję w nieruchomość, zanim zacznie przynosić ona dochód pasywny. Pracochłonne czynności przy inwestycji w nieruchomość to przede wszystkim:

Sourcing – znajdowanie idealnej okazji inwestycyjnej – szczególnie na tak „gorącym” rynku nieruchomości jak obecnie, gdzie jest więcej kupujących niż sprzedających – znalezienie odpowiedniej okazji inwestycyjnej będzie wymagało od nas więcej niż przejrzenie kilku portali z nieruchomościami. Często dużo więcej – jeden z Łódzkich inwestorów, z którym rozmawialiśmy, szacował, że obecnie znalezienie mieszkania o cenie poniżej wartości rynkowej może zająć do miesiąca czasu. Często proces sourcingu będzie wymagał też bardziej aktywnego podejścia – np. ulotkowania w interesującym nas obszarze lub wysyłania ofert do właścicieli konkretnych mieszkań.
Zakup – Na sourcingu nasza praca się nie kończy. Kupno mieszkania wymaga kilku wizyt w nieruchomości, często podpisania umowy przedwstępnej, i przynajmniej jednej-dwóch wizyt u notariusza, a następnie spisania protokołów zdawczo-odbiorczych, wizyty w administracji budynku, urzędzie miasta oraz dostawców mediów w celu podpisania umów na dostawę gazu i prądu. Dodatkowo w niektórych miastach (np. Łodzi) obowiązuje prawo pierwokupu lokali w tzw. Strefie Rewitalizacji – spowalniające proces odbioru kluczy do lokalu o kolejny miesiąc czekania na decyzję z urzędu miasta, czy będzie on realizował swoje prawo do pierwokupu „strategicznie zlokalizowanej” nieruchomości. Zakup i czynności okołozakupowe to od 2 do nawet 6 tygodni.
Remont – Kolejnym ogromnym „pożeraczem czasu” będzie wykonanie remontu. Nawet jeśli zlecimy remont od A do Z jednej, sprawdzonej ekipie – będziemy musieli podjąć decyzję o wyborze materiałów wykończeniowych, mebli i sprzętów. Zlecenie tego architektowi wnętrz również będzie od nas wymagało przynajmniej kilku godzin pracy na znalezienie architekta, ustalenie budżetu i naszych oczekiwań. Koordynacja pracy architekta i ekipy remontowej również może pochłonąć co najmniej kilka godzin w tygodniu. Generalny remont mieszkania pochłonie minimum 6-8 tygodni.
Znalezienie najemcy – po znalezieniu, zakupie i remoncie mieszkania, pozostaje nam jeszcze „tylko” znaleźć najemcę. Stworzenie umowy najmu, napisanie i rozesłanie ogłoszeń, odbieranie telefonów, pokazywanie mieszkania zainteresowanym, podpisanie umowy i protokołów zdawczo-odbiorczych – to znowu minimum 2 tygodnie pracy.

Dlatego rozpoczynając inwestowanie w nieruchomości warto odpowiedzieć sobie na pytanie, czy uda nam się pogodzić działalność inwestora z dotychczasową pracą zawodową i życiem prywatnym. Może się bowiem okazać, że koszty alternatywne rezygnacji z pracy/ biznesu, aby zająć się inwestycją, będą na tyle wysokie, że przy zakładanych stopach zwrotu z inwestycji (ROI) w nieruchomość – nie będzie się nam ona opłacała.

Dodatkowo po wynajmie mieszkania będziemy musieli poświęcać kilka godzin miesięcznie na jego obsługę. W trakcie wynajmu trzeba np. kontrolować stan mieszkania, opłacać rachunki za pieniądze przekazane przez najemcę oraz usuwać usterki. Ze względu na czasochłonność najmu mieszkania, wiele osób woli zapłacić równowartość kilku lub kilkunastu procent czynszu wyspecjalizowanemu zarządcy, który zajmie się wszystkimi sprawami.

Wynajem lokalu użytkowego np Żabce to rozwiązanie, które okazuje się bardziej oszczędne czasowo. Taki lokal komercyjny często jest wynajmowany bez przerwy przez kilka lat. Co więcej, sieciowy najemca jest o wiele bardziej samodzielny (np. w kwestii napraw) niż osoba prywatna zajmująca mieszkanie. Pomimo mniejszego nakładu czasowego, najem lokali komercyjnych okazuje się bardziej dogodny prawnie i bardziej zyskowny niż wynajem mieszkania. Między innymi dlatego wiele ofert wspólnego inwestowania (crowdfundingu/crowdinvestingu) dotyczy właśnie lokali użytkowych. Niezależnie od tego, jaki rodzaj lokalu (lokal użytkowy lub mieszkanie) wybiorą osoby wspólnie kupujące nieruchomość inwestycyjną, późniejszym najmem takiego lokalu będzie zarządzała specjalna firma. Oznacza to zupełny brak obowiązków po stronie „crowdinwestora”.

Krok 3: Ustalamy rodzaj nieruchomości oraz inwestycji

Inwestor, który zrealizował dwa poprzednie punkty z naszego poradnika pod tytułem „Jak zacząć inwestować w nieruchomości?” wie już, ile pieniędzy oraz czasu może wydatkować. Dla wielu młodych osób ograniczenia finansowe mogą stanowić największy problem. Wzrost cen mieszkań sprawił, że nawet w mniejszych miastach można zapomnieć o zakupie przeciętnego „M” za mniej niż 100 000 zł. Potwierdza to poniższa tabela, w której prezentujemy przeciętne koszty zakupu nowego i używanego lokum z „najtańszych” miast na prawach powiatu. Takie miasta są o wiele mniej atrakcyjne dla najemców i młodych pracowników niż np. Warszawa, Wrocław lub Kraków. Mimo tego za przeciętne mieszkanie na terenie „tanich” miast (50 mkw.) zwykle trzeba zapłacić o wiele więcej niż 100 000 zł. Warto pamiętać, że lokale użytkowe z krajowych miast (zarówno małych, jak i dużych) zwykle osiągają podobne ceny do mieszkań.

W miarę atrakcyjne działki budowlane również znajdują się poza zasięgiem finansowym osoby posiadającej kilkadziesiąt tysięcy złotych do zainwestowania. Działki rolne też nie należą do tanich (średnio 45 000 zł – 50 000 zł za 1 hektar) i bez ograniczeń prawnych są dostępne tylko dla rolników. Opisywana sytuacja nie oznacza jednak, że osoba posiadająca np. wolne 10 000 zł – 30 000 zł, automatycznie zostaje wykluczona z rynku nieruchomości. Dzięki wspólnemu zakupowi nieruchomości jako udziałowiec spółki (w ramach crowdfundingu), istnieje bowiem możliwość zainwestowania niewielkiej kwoty (od 10 000 zł) w mieszkanie lub lokal użytkowy. Zysk z takiej inwestycji w stosunku do wartości zainwestowanego kapitału będzie wynosił 5,0% – 8,0% rocznie. Co ważne, crowdfundingowy inwestor może przy użyciu stosunkowo małego kapitału (np. 3 x 10 000 zł) czerpać zyski z kilku nieruchomości jednocześnie.

Krok 4: Wybieramy najlepszą ofertę oraz lokujemy pieniądze

Oferty crowdfundingu nieruchomości są dobrą odpowiedzią na pytanie „Jak zacząć inwestować w nieruchomości?”, ponieważ już na wstępie przedstawiają ona poziom oczekiwanego zysku. Jeżeli natomiast wybierzemy tradycyjną inwestycję związaną z samodzielnym zakupem nieruchomości, to konieczne będzie wykonanie własnych obliczeń. W jednym z naszych wpisów na blogu już pokazywaliśmy, jak można obliczać rentowność (zyskowność) wynajmu nowego mieszkania, używanego mieszkania oraz lokalu użytkowego. Realistyczne przykłady obliczeń pokazują, że lokal użytkowy w ramach inwestycji często jest o wiele bardziej zyskowny od mieszkania. Na samodzielny zakup takiego lokalu komercyjnego, który kosztuje np. 700 000 zł – 1 000 000 zł, niestety mogą sobie pozwolić tylko nieliczni.

Przed ostatecznym wyborem inwestycji odpowiadającej nam pod względem zaangażowania środków i czasu, a także oczekiwanego zysku, warto dokładnie sprawdzić wszystkie aspekty prawne. W przypadku samodzielnego zakupu nieruchomości, trzeba dokładnie przejrzeć jej księgę wieczystą razem z naszym notariuszem. Nie uchroni to nas jednak przed wszystkimi wadami fizycznymi i prawnymi lokalu – np. wadami podstępnie ukrytymi przez poprzedniego właściciela (np. samowola budowlana – wykonanie na własną rękę instalacji lub przeróbek w lokalu wymagających pozwolenia na budowę). Nawet jeśli możemy ubiegać się o zwrot kosztów i zadośćuczynienie za takie wady w ramach rękojmi, dochodzenie roszczeń w procesie cywilnym jest czasochłonne i kosztowne. Inwestor wybierający crowdfunding nie ma tego problemu, powinien natomiast zainteresować się zasadami zakupu udziałów w spółce, która posiada wynajmowaną nieruchomość. Umowa wspomnianej spółki powinna przewidywać możliwość wykonywania dużych transakcji tylko za zgodą udziałowców (tak jak w przypadku crowdfundingu nieruchomości).

Krok 5: Regularnie sprawdzamy zyski i wartość inwestycji

Dobry inwestor regularnie sprawdza rezultaty swoich wcześniejszych decyzji i jest gotowy do ich zmiany w razie potrzeby. Osoba kupująca samodzielnie nieruchomość pod wynajem, powinna przynajmniej raz na kwartał obliczyć, jak przedstawiają się zyski z najmu po odjęciu wszystkich kosztów oraz podatku. Crowdfundingowy inwestor nie musi sam wykonywać wszystkich potrzebnych obliczeń. Taka osoba po zalogowaniu się do specjalnego panelu inwestora ma bowiem dostęp do szczegółowych informacji finansowych o działalności spółki.

Jeżeli inwestor po przeanalizowaniu wyników spółki oferującej crowdfunding uzna, że nie jest zadowolony z zysku, to będzie mógł wycofać się z inwestycji. Do wyboru jest odkup udziałów przez spółkę crowdfundingową albo sprzedaż udziałów innym inwestorom na rynku wtórynm. Warto dodać, że firma Social Estate dysponuje giełdą, która pomaga w znalezieniu chętnego na udziały (np. wśród innych udziałowców). Dlatego wyjście z crowdfundingu przez inwestora nie będzie trudniejsze niż zakończenie tradycyjnej inwestycji nieruchomościowej. W wielu przypadkach, zakończenie crowdfundingu poprzez zbycie udziałów jest nawet znacznie szybsze niż odsprzedaż całej nieruchomości innej osobie.

Jak zacząć inwestować w nieruchomości? – Podsumowanie

Jak widać z powyższej analizy, inwestycja w nieruchomości jest zadaniem wieloetapowym. Jeśli brakuje nam doświadczenia, warto zastanowić się, czy nie lepiej na początek ulokować mniejszą kwotę w inwestycję zbiorową – np. poprzez platformę crowdinwestingu nieruchomości.

Czytaj także:

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.