Jak inwestować w nieruchomości gruntowe, by zarabiać?

30 stycznia 2020 4 minuty czytania

Jednym z podstawowych parametrów dobrej inwestycji jest jej bezpieczeństwo, stabilność oraz – do pewnego stopnia – przewidywalność. Takich cech w swoich przedsięwzięciach szuka większość inwestorów i tylko nieliczni decydują się na ulokowanie kapitału w niepewne i dalece niesprawdzone rynki. Obecnie, wciąż jednym z atrakcyjnych sposobów dysponowania środkami finansowymi jest zakup ziemi. Taka forma inwestycji nie zapewni nam regularnych zysków z najmu od razu po zakupie, ale można znacznie podnieść wartość takiej nieruchomości np uzyskując prawomocną decyzję na budowę i sprzedać ją z jednorazowym dużym zyskiem. Jednak jak inwestować w nieruchomości gruntowe, by zwiększyć swoje szanse na zysk?

W jakie nieruchomości gruntowe warto inwestować?

Niektórzy przedsiębiorcy uważają zakup nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkalne za najlepszy sposób inwestowania w nieruchomości. Rzeczywiście, zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy prywatni zdają się nie zmniejszać tempa swoich przedsięwzięć w budownictwie wielo i jednorodzinnym. Sprzedaż gruntu prężnie działającej firmie lub zdecydowanej na jego zakup osobie fizycznej, stanowi i nadal będzie stanowić doskonałą szansę do zarobku.

Okazuje się jednak, że nie tylko szeroko rozumiana mieszkaniówka potrzebuje dobrze zlokalizowanych nieruchomosci gruntowych pod zabudowę wielorodzinną. Możesz kupić działkę następnie uzyskać prawomocne pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego i zyskiem sprzedać taką nieruchomość dla dewelopera, wyceniając już nie za m2 powierzchni nieruchomości gruntowej, ale za jeden metr powierzchni usługowo mieszkaniowej (PUM). Niezwykle trafnym posunięciem może okazać się bowiem inwestycja w nieruchomości gruntowe przeznaczone pod działalność handlowo-usługową. Ekspansja takich sieci, jak Biedronka, Żabka, Lidl, Stokrotka, Rossmann czy wielobranżowe pawilony tzw. retail parki –  zdaje się tylko potwierdzać tę tezę. Taka inwestycja wymaga wiedzy i kontaktów w sieciach by uzyskać ich wstępne zainteresowanie lokalizacją zanim poniesiemy koszty. Jeżeli zatem zastanawiasz się w co zainwestować w 2020 roku, weź pod uwagę grunty atrakcyjne z punktu widzenia nieruchomości komercyjnych, a szczególnie grunty w bezpośrednim sąsiedztwie istniejących sklepów jak Biedronka, Kaufland, Lidl. Stokrotka, Polo Market, Leroy Merlin czy Castorama. 

Kolejnym typem przedsięwzięcia, na który decydują się osoby chcące ulokować kapitał w zakup ziemi, są inwestycje w grunty rolne. Czy w czasach, w których młode pokolenia wychowane na wsi przeprowadzają się do miast, opłaca się inwestować w takie ziemie? Owszem, gdyż większość działek rolnych można poddać procedurze odrolnienia i tym samym zyskać grunt z przeznaczeniem na dowolną inwestycję budowlaną.

Zakup gruntu inwestycyjnego – na co uważać?

Inwestowanie w grunty bezsprzecznie należy do tradycyjnych metod lokowania środków z zamiarem ich pomnożenia. Nie oznacza to bynajmniej, że każde przedsięwzięcie tego rodzaju będzie zyskowne. Z tego powodu niektórzy decydują się na alternatywne formy inwestowania pojawiające się na rynku. Jeżeli jednak uważasz, że inwestowanie w grunty mimo wszystko daje największe szanse na pożądany zwrot i chciałbyś w ten właśnie sposób rozdysponować swój kapitał, pamiętaj o kilku podstawowych aspektach inwestowania w ziemię mogących pomóc uniknąć problemów przy wyborze nieruchomości pod inwestycję.

Wybór gruntu pod inwestycje wymaga szeroko zakrojonego rozeznania i analizy. Swojej decyzji nie powinieneś opierać jedynie na planach przedstawionych przez sprzedawcę czy pośrednika, ale również na opinii osób prywatnych, czy właścicieli firm znajdujących się w pobliżu takiego gruntu, analizach zasięgu tej nieruchomości. Jeżeli bowiem okaże się, że zakupisz ziemie znajdujące się na terenach zalewowych lub o znacznej grząskości podłoża, możesz mieć problemy z przeprowadzeniem na tych gruntach jakiejkolwiek inwestycji. Dlatego zwróć uwagę na kilka punktów:

• dostęp nieruchomości gruntowej do mediów  ( wystąp do gestorów sieci o informację)

• dostęp nieruchomości gruntowej do drogi publicznej (bezpośredni, służebność, brak)

• czy jest dla terenu tej nieruchomości gruntowej obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania – MPZP

• czy jest dla terenu tej nieruchomości gruntowej jest MPZP w trakcie uchwalania (kiedy będzie uchwalony)

• czy zapis MPZP pozwala na realizację planowanej inwestycji na tej nieruchomości gruntowej

• jeśli brak MPZP – sprawdź zapisy w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

• sprawdź czy była wydana decyzja : pozwolenia na budowę / warunków zabudowy

• sprawdź czy była odmowa wydania warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę

• upewnij się jakie jest ryzyko oprotestowania przez sąsiadów Twojej inwestycji

• sprawdź czy nieruchomość gruntowa posiada zjazd

• sprawdź czy były wykonywane badania geologiczne

• sprawdź status gruntu w ewidencji ( ustawa ogranicza czasem zbywanie gruntu)

• sprawdź wpisy w księdze wieczystej nieruchomości, czy ktoś np nie zawarł już umowy przedwstępnej

• czy grunt stanowi prawo własności czy użytkowanie wieczyste

• jeśli nieruchomość gruntowa stanowi użytkowanie wieczyste to kiedy była ostatnia aktualizacja opłaty

• czy kształt nieruchomości gruntowej i jej wymiary pozwolą na realizację planowanego budynku wraz z infrastrukturą

Kolejną kwestią do rozważenia jest oczywiście infrastruktura otaczająca działkę, w której chciałbyś ulokować swój kapitał. Dla niektórych inwestorów grunty położone na uboczu, z dala od innych zabudowań będą bardzo atrakcyjne. Warto jednak zadbać o to, aby dojazd do terenów inwestycyjnych nie był utrudniony. Dobre skomunikowanie gruntów ze strategicznymi arteriami oraz względna bliskość innych przedsiębiorstw zostaną z pewnością uznane za zalety lokalizacji.

Aspektem, na który bezwzględnie musisz zwrócić uwagę wybierając grunty pod inwestycję jest ich status prawny. Może się bowiem okazać, że ziemie obciążone są zadłużeniem poprzedniego właściciela bądź prawo własności nie zostało sporządzone zgodnie z przepisami. Koniecznie sprawdź te kwestie przed dokonaniem zakupu.

Inwestycja w nieruchomości gruntowe gwarancją zysku?

Każda dobra inwestycja charakteryzuje się tym, że została rzetelnie przeanalizowana pod kątem kluczowych aspektów i możliwych scenariuszy. Nawet jeśli wydaje Ci się, że przedsięwzięcie jest wyjątkowo bezpieczne i stabilne, zawsze powinieneś przyjrzeć mu się z pewną dozą rezerwy i sprawdzić ryzyka inwestycyjne (prawne i techniczne). Jeżeli zastawiasz się, jak inwestować w grunty, by zwiększyć swoje szanse na zysk, a nie masz w tym obszarze szczególnego doświadczenia, skorzystaj z pomocy pośrednika nieruchomości komercyjnych, który może wskazać atrakcyjną nieruchomość gruntową pod inwestycję, gdzie można podnieść jej wartość i potem z pomocą pośrednika sprawnie sprzedać gotowca dla dewelopera lub sieci handlowej.

Czytaj także:

1. Jak zacząć inwestować?
2. Inwestycja w magazyny na wynajem – czy się opłaca?
3. Nieruchomości komercyjne w 2020 roku – w co inwestować?
4. Jak inwestować z zyskiem?
5. W co zainwestować 100 tysięcy złotych?
6. Inwestowanie w nieruchomości komercyjne z niskim wkładem własnym
7. Platforma crowdinvestingu nieruchomości
8. Jak zacząć inwestować w nieruchomości?

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.