Mieszkanie czy lokal komercyjny?

8 maja 2019 4 minuty czytania

Inwestycje w nieruchomości – powszechnie kojarzą się z kupnem mieszkania na wynajem. Dziś coraz częściej inwestorzy wybierają jednak alternatywę – zakup lub crowdinvesting lokalów wynajętych dla Biedronki lub Żabki. Jakie czynniki wpływają na ich decyzję?

Inwestycja w mieszkanie czy lokal użytkowy ? Zobacz 4 główne różnice.

W inwestycjach w nieruchomości nie ma złotych reguł – za każdym przedsięwzięciem przemawia suma plusów i minusów, które na nią się składają.

Jednak warto przyjrzeć się 4 głównym różnicom pomiędzy inwestycją w mieszkanie na wynajem a lokalem komercyjnym.

1. Wyższa stopa zwrotu z lokali wynajętych użytkowych

Po pierwsze, decydująca dla każdego inwestora, który zastanawia się nad wyborem inwestycji w mieszkanie czy lokal komercyjny jest stopa zwrotu. W przypadku mieszkań na wynajem jest ona niższa niż przy lokalach użytkowych.

Przyjrzyjmy się danym. Raport Home Broker i Domiporta.pl z wskazuje, że na początku 2019 r. rentowność wynajmu mieszkań była największa w dużych miastach, średnio wyniosła 5,02% i spada – pół roku wcześniej wynosiła 5,3%. Na wynajmie mieszkań w Warszawie można było zarobić nawet 5,46%, tych we Wrocławiu 5,27%. Natomiast na najniższe przychody mogli liczyć inwestorzy w Białymstoku i Poznaniu (po 4,5% w skali roku).

Tymczasem średnie stopy zwrotu w lokal użytkowy, w zależności od rodzaju inwestycji, wahają się od 7% do 9% (m.in. patrz wypowiedzi ekspertów Axi Immo, Nuvalu Polska, Emmerson Realty w artykule „Lokal usługowy daje zarobić więcej niż mieszkanie” w gazecie „Rzeczpospolita”). Różnica jest widoczna na pierwszy rzut oka.

Przykład? Lokal usługowy wynajęty Żabce w centrum Warszawy, którego ofertowa cena sprzedaży wynosi 900 000 zł, a stawka najmu netto to 5500 zł miesięcznie (66 000 zł rocznie), w prostym przeliczeniu daje 7,33% zwrotu z nieruchomości rocznie. Inwestycja ta zwróci się po około 13 latach (bo 900 000 / 66 000 = 13,63). Z kolei mieszkanie w porównywalnej lokalizacji (Warszawa Śródmieście), o wartości 750 000 generujące 3500 zł netto miesięcznie przychodu z wynajmu daje rentowność na poziomie 5,6%. Pytanie „mieszkanie czy lokal komercyjny?” znajduje tutaj bardzo klarowną odpowiedź.

Nie trzeba dodawać, że obydwie powyższe inwestycje w nieruchomości są rzecz jasna znacznie bardziej opłacalne niż różne inne formy inwestowania. Przykładowo, średnie oprocentowanie lokat na koniec marca 2019 r. wyniosło 1,56% (www.najlepszelokaty.pl), po uwzględnieniu podatku Belki – 1,24%. Najlepsze oferty na lokaty krótkoterminowe dawały wtedy 4% rocznego zwrotu.

2. Bezpieczeństwo: stopień przywiązania najemcy do lokalu

Najemcy, którzy wprowadzają się do lokali komercyjnych, inwestują własne środki, aby je wykończyć i przystosować do specyfiki prowadzonej działalności. Ta inwestycja to duży nakład czasu i pracy – sprawia to, że zupełnie inaczej podchodzą oni do najmu, niż indywidualni klienci wynajmujący apartament czy dom. Jeśli biznes okaże się dochodowy, można spodziewać się, że współpraca pomiędzy wynajmującym a najemcą będzie trwała wiele lat.

Dodatkowym zabezpieczeniem może być to, że niektóre inwestycje w nieruchomości handlowe, takie jak przykładowo te oferowane na platformie social.estate, wynajmowane są sieciom o stabilnej pozycji rynkowej na 5 -15 lat bez opcji wyjścia z najmu przed czasem. Jest to bezpiecznik, który pozwala inwestorom spać spokojnie.

Inną sytuację obserwujemy przy wynajmie mieszkań. Najemcy rzadko czują się specjalnie związani, ze względów pragmatycznych czy emocjonalnie, z najmowaną nieruchomością. Średnio raz na rok lub raz na 2 lata trzeba liczyć się z tym, że konieczne będzie szukanie nowego najemcy – to okres 2-3 miesięcy poszukiwań, w którym to czasie inwestycja nie funkcjonuje. Każdy, kto zadaje sobie pytanie „mieszkanie czy lokal komercyjny” pewnie rozumie, że kapitał powinien pracować bez przerwy.

3. Sprawdzony model inwestowania w nieruchomości

Czy inwestowanie w lokale komercyjne to segment rynku inwestycyjnego, który będzie się rozwijał? Warto wiedzieć, że jest on sprawdzonym na świecie sposób modelem lokowania kapitału. W wielu krajach robi się to poprzez tzw. platformy REIT (ang. Real Estate Investment Trust) – czyli podmioty o formule zbliżonej do funduszu inwestycyjnego, inwestujące na rynku nieruchomości (najczęściej komercyjnych), w których zyski z wynajmu lądują w zdecydowanej większości na kontach akcjonariuszy jako dywidenda. W Polsce w rękach REIT znajdują się takie sztandarowe galerie handlowe jak Złote Tarasy, Arkadia czy Galeria Mokotów.

Takie platformy dają możliwość wchodzenia w duże projekty komercyjne firmom i osobom z mniejszym kapitałem. Jak podaje zestawienie MFS Investment Management, w latach 1997-2016 na rynku amerykańskim REIT-y były klasą aktywów o drugiej najwyższej średniej stopie zwrotu, o wartości ponad 9%. Tylko w okresie od września 2015 r. do września 2016 r. wypłaciły one ponad 51 mld USD dywidendy (źródło: National Association of Real Estate Investment Trusts).

W Polsce model REIT powielany jest przez mechanizm crowdinwestingu nieruchomości na platformach do inwestowania w nieruchomości.

4.Mieszkanie czy lokal: decyzja poprzedzona analizą

O ile inwestowanie w mieszkania na wynajem to powszechna praktyka, której warunki biznesowe są dość przewidywalne, inwestycje w lokale użytkowe warto poprzedzić odpowiednią analizą. Po pierwsze, należy zorientować się, jaka jest atrakcyjność lokalizacji i oceniać, jak będzie się ona zmieniała w ciągu kilku lat. Trzeba zwrócić uwagę na to, czy obiekt handlowy znajduje się w okolicy osiedli mieszkaniowych, jak jest skomunikowany, jakie są plany urbanizacyjne w jego otoczeniu.

Co więcej, istotna jest też oczywiście stabilność najemcy i długość umowy (najczęściej im mniejszy lokal, tym niższa jest stabilność i krótsza jest umowa najmu). Duże znaczenie mają też takie pozornie prozaiczne czynniki jak stan techniczny lokalu, który się kupuje (czy najemca będzie musiał przeprowadzać remonty?) oraz dostępność miejsc parkingowych. Wszystkie te elementy należy starannie przeanalizować.

Liczba inwestorów prywatnych w sektorze lokali komercyjnych jest coraz większa i w najbliższych latach będzie dynamicznie rosła. Największą popularnością cieszy się zaś sektor handlowy, gdzie często kupowane są pojedyncze lokale wynajmowane później przez duże sieci handlowe jak Biedronka, Żabka . Mieszkanie czy lokal użytkowy? Wydaje się, że ta druga opcja jest obecnie wartą rozważenia alternatywą dla osób z kapitałem od 800 000 zł.

Przeczytaj również:

inwestycja w lokal komercyjny inwestycja w mieszkanie lokal komercyjny mieszkanie czy lokal mieszkanie na wynajem

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.