Inwestycja w ziemię na Mazurach

6 lipca 2020 5 minut czytania

Rynek kapitałowy oferuje szeroki wachlarz produktów, służących pomnażaniu zgromadzonych oszczędności. Jednak to właśnie inwestycje w nieruchomości, również te gruntowe, niezmiennie od lat uznawane są za jedną z atrakcyniejszych opcji inwestowania kapitału. Jak powszechnie wiadomo, ziemia jest dobrem ograniczonym i namacalnym, a jej wyprodukowanie jest niemożliwe. W obliczu dużego popytu i spadku podaży tworzą się idealne warunki inwestycyjne. Doskonałym tego przykładem są Mazury – atrakcyjne pod kątem inwestycji przede wszystkim ze względu na swoją unikatową lokalizację.

Inwestowanie w ziemię – bezpieczny sposób lokowania kapitału

Badanie Homo Homini wykazało, że zdaniem 65,6 proc. Polaków najlepszym zabezpieczeniem finansowym na przyszłość jest posiadanie nieruchomości. W czasach niestabilnej sytuacji gospodarczej trudno o drugi równie pewny i bezpieczny sposób lokowania kapitału. Zaufanie wobec nieruchomości, w tym też ziemi, to zasługa jej odporności na wahania rynkowe. Nieruchomości gruntowe stanowią bowiem trwałe, dziedziczone dobro, zapewniające stabilne zyski. Na popularności zyskuje zwłaszcza ziemia rolna z możliwością jej przekształcenia, stanowiąca świetną alternatywą dla droższych działek budowlanych i rekreacyjnych.

Działki na Mazurach to ostatnio bardzo popularny sposób inwestowania pieniędzy. Nic bez powodu, ponieważ w ciągu ostatnich lat znacznie zyskały one na wartości. Zróżnicowana oferta sprawia, że nawet drobni inwestorzy znajdują w tym regionie atrakcyjne nieruchomości – świetnie zlokalizowane i w dobrej cenie.

Rynek gruntów rolnych a ograniczenia w zakupie

Przepisy wprowadzone w 2016 r. znacząco zmieniły sposób gospodarowania ziemią rolną w Polsce. Zgodnie z ustawą, ziemię rolną swobodnie mogli dotychczas nabywać wyłącznie rolnicy i ich bliscy oraz samorządy, Kościoły i związki wyznaniowe. Osoba niebędąca rolnikiem mogła zakupić jedynie 30 arów ziemi rolnej (lub 50, gdy na działce były zabudowania rolnicze). Zakup dodatkowej powierzchni wiązał się z koniecznością uzyskania specjalnego pozwolenia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Co więcej, po zakupie działki nie można było jej sprzedać bez zgody sądu przez okres 10 lat. Miało to zapobiec manipulacyjnemu wykupowi ziemi oraz jej wykupowi przez obcokrajowców.

Takie ograniczenia doprowadziły jednak do zastoju w handlu ziemią rolną oraz do spadku cen transakcji sprzedaży i dzierżawy. Średnia cena hektara, która jeszcze w 2016 r. wynosiła 32 tys. spadła dwa lata później do 26 tys. Kontrola NIK wykazała, że na wprowadzeniu obostrzeń ucierpiała przede wszystkim sprzedaż nieruchomości rolnych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Dominującą formą dysponowania państwową ziemią stała się dzierżawa. Sporym zagrożeniem w obliczu utrudnionego handlu ziemią rolną okazało się też bezumowne (bez tytułu prawnego) przejmowanie i użytkowanie nieruchomości rolnych.

27 maja 2019 roku prezydent podpisał nową ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Jej nowelizacja zakłada, że podmiot, który nie jest rolnikiem indywidualnym, może bez zgody KOWR nabyć (w mieście lub na wsi) nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha. To o 0,7 ha więcej niż do tej pory. Zasada ta obowiązuje niezależnie od podstawy prawnej nabycia gruntu. Co ważne, na terenie administracyjnym miast wprowadzona została możliwość zakupu nieograniczonej liczby działek o powierzchni poniżej hektara.

Aktualne średnie ceny ziemi w Polsce

Pomimo ograniczeń w handlu ziemią rolną, które obowiązują od 2016 roku, średnia cena gruntów rolnych w Polsce powoli rośnie. W oparciu o dane GUS, Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa udostępniła średnie ceny gruntów obowiązujące od 27 lutego br. Średnia cena ziemi rolnej wynosi obecnie 46 975 zł za hektar. W ostatnich latach notowane są nieznaczne tendencje wzrostowe średnich cen gruntów, zwłaszcza tych dobrej i średniej jakości.

Najwięcej kosztują grunty w Wielkopolsce, na Podlasiu i w województwie kujawsko-pomorskim. Najtańsze grunty znaleźć można natomiast w województwach podkarpackim i świętokrzyskim. Co ciekawe, w ostatnich kilkunastu latach, największy w skali kraju wzrost cen, bo o 600%, zanotowało województwo warmińsko-mazurskie. Zgodnie z danymi historycznymi, w 2018 r. średnia cena transakcyjna gruntu na Mazurach wynosiła 116 zł za mkw, w 2017 r. było to 111 zł, w 2016 r. 98,4 zł, a w 2012 r. na mkw wystarczyło wydać 72 zł.

Zróżnicowanie Mazur znajduje odzwierciedlenie w cenach ziemi. Im dalej od głównych miast, tym taniej. Jednocześnie, najwięcej przyjdzie nam zapłacić za grunty z linią brzegową popularnych jezior. Nie bez znaczenia jest też klasa gruntu. Choć grunty klas I-III o najwyższej przydatności do produkcji rolnej są tanie, to znajdują się pod ochroną produkcyjną, a więc nie mogą one być przekształcone w działki budowlane. Drożeć będą grunty klas IV-VI, w głównej mierze nieużytki i ziemia słaba jakościowo, które nie są chronione i oferują szerokie możliwości przekształceniowe już na poziomie gminy.

Jak wycenia się grunty?

Ustalenia wartości danego gruntu dokonuje rzeczoznawca. Najczęściej stosowana metoda wyceny nieruchomości to podejście porównawcze, polegające na porównaniu cen wolnorynkowych transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości, jakie przeprowadzono w najbliższej okolicy. Wartość nieruchomości gruntowej określana jest według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania jej w użytkowanie wieczyste bądź zgodnie ze stanem nieruchomości i cen obowiązujących w dniu aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Na podniesienie wartości działki w celu jej późniejszej sprzedaży ze znacznym zyskiem pozwoli przekształcenie gruntu i jego uzbrojenie (doprowadzenie prądu, wody i kanalizacji).

Mazury – atrakcyjne miejsce dla inwestujących w ziemię

Mazury, potocznie określane mianem Krainy Wielkich Jezior Mazurskich lub Krainy Tysiąca Jezior stanowią jeden z ciekawszych regionów w kraju. Walory przyrodnicze, historyczne zabytki i doskonałe warunki do uprawiania sportów wodnych przyciągają w te okolice nie tylko szukających własnego zacisznego kawałka świata. Coraz chętniej ku Mazurom spoglądają też osoby planujące ulokowanie gromadzonego latami kapitału.

Atrakcyjny grunt na Mazurach oznacza dwuaspektowe korzyści. Z jednej strony jako inwestor możemy sami korzystać z postawionej nieruchomości, traktując ją jako tani domek letniskowy. Zakupioną ziemię możemy pozostawić w spadku dzieciom, co pozwoli na zabezpieczenie ich przyszłości finansowej. Z drugiej strony, możemy zdecydować się na jej wynajem, zapewniając sobie stały zysk. W regionie przybywa też wpisujących się w obecne trendy agroturystyk, jak również prywatnych rezydencji i apartamentowców dla bardziej wymagających klientów. Mazurskie miejscowości cieszą się popularnością nawet przy niezbyt sprzyjającej pogodzie, co czyni je świetnym kierunkiem wypoczynkowym.

Wiele mazurskich gmin, które jeszcze dekadę temu pozbawione były podstawowej infrastruktury, dziś oferuje znacznie lepszy dojazd i bogatsze zaplecze usługowe. Na zainteresowanie tymi terenami wpływ miało również pojawienie się tak zwanych osad inwestycyjnych. To grunty na szczególnie atrakcyjnych terenach, dostosowane do potrzeb i oczekiwań ceniących wygodę inwestorów, zapewniające ponadnormatywny wzrost wartości i skracający czas inwestycji w ziemię.

Na atrakcyjność, a w efekcie pewność inwestycji w grunty, wpływają również ograniczone zasoby ziemi i stale rosnący popyt, także wśród inwestorów zagranicznych. Tu warto zaznaczyć, że ceny ziemi w Polsce są wciąż znacznie niższe niż w innych krajach Unii Europejskiej. To dodatkowo przyczynia się do wzrostu wartości ziem na dopiero odkrywanych Mazurach.

Warto dodać, że Warmia i Mazury objęte zostały unijnym programem rozwoju, w ramach którego na rozwój przeznaczono aż 1,7 mld euro, do wykorzystania w latach 2014-2020. Poprawa infrastruktury komunikacyjnej i turystycznej oznacza z kolei zwiększenie atrakcyjności regionu, co także znajduje przełożenie w rosnących cenach ziemi.

Lokowanie pieniędzy na Mazurach – dlaczego się opłaca?

Posiadanie kawałka ziemi daje niemal nieograniczone możliwości. Przede wszystkim inwestycyjne – pozwala bowiem na budowę hotelu lub pensjonatu, domków rekreacyjnych czy innego obiektu pod prowadzenie własnego biznesu. Co nie bez znaczenia, cena działek na Mazurach jest znacznie niższa niż nad morzem i w górach. W tak niedoszacowanym wciąż regionie nietrudno o okazje zakupowe.

Kluczowe dla opłacalności inwestycji są stopy zwrotu. Utrzymujący się w ostatnich latach wzrost wartości gruntów tylko potwierdza, że inwestowanie w ziemię po prostu się opłaca. Szczególnie na Mazurach, gdzie inwestorzy mogą liczyć na zwrot rzędu od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu procent. Na takich inwestycjach można zarobić zdecydowanie więcej niż na lokacie bankowej czy przy zakupie obligacji skarbowych.

Warto również zauważyć, że prognozy dochodów z wynajmu mieszkań nie napawają optymizmem. Corocznie spadają stopy zwroty z tego typu inwestycji. Każda zakupiona nieruchomość, zarówno mieszkaniowa, jak i gruntowa, generuje pewne koszty utrzymania. Przy zakupie praktycznie bezobsługowej ziemi są one nieporównywalnie niższe niż przy inwestycji w mieszkania na wynajem.

Marcin Pabijanek CEO Social.Estate

Czytaj także:

Małgorzata Dadok-Grabska

Od blisko 15 lat zajmuje się kreacją wartościowych treści, ze szczególnym zamiłowaniem do tematów związanych z finansami osobistymi, inwestycjami czy rynkiem nieruchomości. Wierzy, że odpowiednie zarządzanie posiadanym kapitałem pozwala na budowanie majątku zabezpieczającego przyszłość. Nigdy nie traci umiejętności elastycznego podejścia oraz chęci do poszukiwania nowych rozwiązań. Doświadczenie zawodowe zdobywała pracując w branży mobile marketingu oraz nowych technologii. Od ponad 4 lat prowadzi własną działalność. Prywatnie miłośniczka dekoracji wnętrz i home stagingu.