Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność
10 lutego 2020 4 minuty czytania
Od 2019 roku użytkownicy wieczyści stali się właścicielami działek, na których stoją ich mieszkania. Likwidacja użytkowania wieczystego i jednorazowa płatność z bonifikatą za opłatę przekształceniową to duże oszczędności.
Co to jest użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie wieczyste dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast. Państwo zamiast sprzedać ziemię oddaje ją w tzw. wieczystą dzierżawę wynoszącą maksymalnie 99 lat. Formalnie właścicielem takiego gruntu nadal jest Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego lub związek jednostek samorządowych. Sam stojący na działce budynek należy do właścicieli znajdujących się w nim lokali – w proporcjach odpowiadających udziałowi tych lokali w całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Właścicielowi przysługuje część działki, na której stoi budynek – wraz ze wszystkimi prawami i zobowiązaniami z tego wynikającymi. W przypadku pełnej własności mieszkania trzeba było do tej pory ponosić opłatę z tytułu wieczystego użytkowania. Wynosiła ona co do zasady 1% wartości gruntu rocznie. W teorii opłata była stała, ale tak naprawdę właściciele gruntów mogli co 3 lata waloryzować wartość gruntów uwzględniając wzrost ich cen. W efekcie opłaty z tytułu użytkowania stale rosły. Likwidacja użytkowania wieczystego i jego przekształcenie w prawo własności pozwoli na spore oszczędności.
Jak sprawdzić czy grunt jest w użytkowaniu wieczystym?
Aby dowiedzieć się, czy grunt, na którym stoi budynek objęty jest użytkowaniem wieczystym trzeba sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości. Wzmianka o użytkowaniu znajdzie się w dziale pierwszym księgi wraz z informacją o okresie użytkowania. Dodatkowo w dziale drugim można sprawdzić właściciela nieruchomości. Jeśli natomiast mieszkanie nie ma wydzielonej księgi wieczystej i tzw. odrębnej własności mieszkania lecz posiadacz nieruchomości ma spółdzielcze własnościowe praw do lokalu to oznacza to, że ewentualną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego płaciła spółdzielnia mieszkaniowa. Informacja na ten temat powinna się znajdować w wykazie opłat eksploatacyjnych otrzymywanych co miesiąc od spółdzielni.
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność
Z dniem 1 stycznia 2019 w życie weszła ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Przekształcenie będzie co prawda następowało odpłatnie, ale wysokość tej opłaty będzie roczna i w wysokości równej dotychczasowej opłacie z tytułu samego użytkowania wieczystego. Oznacza to znacznie niższe koszty. Dodatkowo ktoś, kto zadeklaruje wniesienie całej opłaty jednorazowo, może liczyć na bonifikatę. Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności następuje z mocy prawa, nie wymaga żadnych formalności, a zaświadczenie o przekształceniu wysyłane jest z urzędu. Warto pamiętać, że przekształceniu podlegają wyłącznie grunty zabudowane na cele mieszkaniowe. Ustawa nie obejmuje więc budynków, w których jest np. 9 lokali użytkowych i tylko 1 mieszkanie.
Co to jest opłata przekształceniowa?
Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności następuje odpłatnie. Wysokość opłaty przekształceniowej jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłaty należy uiszczać do dnia 31 marca przez okres 20 lat. Termin ten nie dotyczy jednak opłaty za 2019 r.. Tę trzeba wnieść przed końcem lutego 2020 r. ze względu na długi okres wydawania urzędowych zaświadczeń potwierdzających przekształcenie i ustalających zarazem wysokość należnej z tego tytułu opłaty. Warto wiedzieć, że opłaty przekształceniowej wcale nie trzeba płacić w ratach. Przy jednorazowej płatności można dodatkowo liczyć na specjalną bonifikatę.
Ile wynosi i na czym polega bonifikata?
W przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa ustawa przewiduje bonifikatę 60% o ile płatność jednorazowa zostanie wniesiona w pierwszym roku od przekształcenia. W każdym z kolejnych 5 lat wysokość bonifikaty będzie spadała o 10 punktów procentowych. Jeśli chodzi o grunty należące do jednostek samorządu terytorialnego to wysokość bonifikaty zależy od poszczególnych miast i tak np. w Warszawie bonifikata wynosi aż 98%, w Gdańsku 95%, we Wrocławiu 90%, w Poznaniu 75%, a w Katowicach czy Łodzi 60%.
Ile oszczędzisz na przekształceniu wieczystego użytkowania?
Prawo do specjalnej bonifikaty.
Warto pamiętać, że prawo do specjalnej bonifikaty wynoszącej 99% mają osoby niepełnosprawne, rodziny wielodzietne oraz kombatanci i inwalidzi wojenni. Bonifikata to bardzo duża oszczędność. Przykładowo jeśli np. opłata przekształceniowa wynosiłaby 31 909,20 zł a bonifikata w danym mieście to 98% to opłata jednorazowa wyniesie zaledwie 638,18 zł. Można więc liczyć na oszczędność w kwocie 31 271,02, co daje stopę zwrotu z inwestycji na poziomie 4900%. Dodatkowo trzeba się liczyć z tym, że kwota opłaty rocznej może się zmieniać w wyniku waloryzacji. W związku z tym osoby płacące tę opłatę w ratach poniosą jeszcze większe koszty.
Jak otrzymać bonifikatę za opłatę przekształceniową?
Wszystko zależy tutaj od tego, czy użytkownik otrzymał już zawiadomienie z urzędu o wysokości opłaty przekształceniowej czy też nie. Do momentu uzyskania zaświadczenia właściwego organu użytkownik wieczysty nie ma bowiem pewności, jaką opłatę przekształceniową ma wpłacić i na jakie konto. Jeśli jednak zawiadomienie nie zostało doręczone to warto skonsultować się z odpowiednim organem. Właściwym ze względu na położenie nieruchomości i prawo własności do gruntu zwłaszcza jeśli istnieją wątpliwości, czy prawo do danego gruntu uległo przekształceniu.
Bonifikaty przekształceniowe
Wniesienie opłaty przed uzyskaniem zaświadczenia o przekształceniu nie oznacza, że później trzeba będzie ponownie uiścić opłatę. Dokonana wpłata powinna zostać zaliczona na poczet należnej rocznej opłaty przekształceniowej lub jednorazowej czy też na poczet dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste (gdyby jednak z jakichś powodów nie nastąpiło przekształcenie). Osoby, które do 30 listopada nie otrzymały zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie, zachowują nadal prawo do bonifikaty od opłaty jednorazowej. Aby skorzystać z bonifikaty po otrzymaniu zaświadczenia należy w terminie dwóch miesięcy poinformować na piśmie o zamiarze wniesienia opłaty jednorazowej. Po otrzymaniu zaświadczenia, że należność została uregulowana kolejnym krokiem będzie wizyta w sądzie wieczystoksięgowym. Właściciel nieruchomości musi złożyć w sądzie wniosek o wykreślenie z księgi wieczystej obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej. Koszt złożenia takiego wniosku to 250 zł.
Czytaj także:
- Kataster nieruchomości – jak uzyskać wypis / wyrys z rejestru?
- Pośrednik nieruchomości komercyjnych jak może pomóc w inwestowaniu?
- Fundusz inwestycyjny to nie lokata bankowa
- W co inwestować na emeryturę?
- Testament – kiedy i dlaczego warto go sporządzić?
Marcin Pabijanek
Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.