Flipping mieszkań – jak na tym zarobić ?

10 kwietnia 2019 4 minuty czytania

Flipping mieszkań – znajdujesz mieszkanie do remontu, podnosisz jegostandard i sprzedajesz nieruchomość z zakładaną marżą.

Proste? Tylko w teorii.

Istotą flippingu mieszkań jest czas i umiejętne wyszukiwanie nieruchomości. Im krócej trwają praceremontowe, tym lepiej. Przedłużająca się modernizacja lokalu generuje koszty. A to obniża zysk.Powodem opóźnień zwykle bywa źle oszacowany stan budynku, problemy prawne związane znieuregulowaną własnością obiektu, czy brak doświadczenia biznesowego.W najczarniejszym scenariuszu debiutujący flipper nie tylko nie zarobi, ale wręcz stracizainwestowane środki.

Flipping mieszkań – jak na tym zarobić ? Dobrze oceń potencjał

Im większa różnica między ceną zakupu a ceną odsprzedaży tym większy zysk. Dlatego tak ważnyjest pierwszy krok, jakim jest wyszukanie odpowiedniej nieruchomości pod flipping. Odpowiedniej,czyli o zaniżonej wartości rynkowej z powodu być może konieczności szybkiego spieniężeniaposiadanych aktywów przez sprzedającego, złego stanu technicznego budynku czynieuporządkowanych spraw prawnych. Ale uwaga: dwie ostatnie możliwości wymagają odinwestora odpowiedniej wiedzy budowlanej i prawnej. Niedoświadczeni biznesmeni powinnibardzo ostrożnie lokować kapitał w tego typu obiektach lub powierzyć ich wycenę czyuregulowanie prawne specjalistom. W takim przypadku przewidziane środki na te czynności należyodpowiednio wkalkulować w swój biznesplan.

Flipping mieszkań – jak na tym zarobić ? Określ marżę, jaką chcesz uzyskać

To twój punkt odniesienia, który pozwoli ci określić na koniec inwestycji ile realnie zarobiłeś. Jak to wyliczyć? Przede wszystkim upewnij się, że wiesz dokładnie ile będą kosztować niezbędnenaprawy lub ulepszenia. Mając tę wiedzę będziesz w stanie ustalić, w jakiej cenie możesz dokonaćzakupu by na tym nie stracić. W praktyce biznesowej przyjęło się, by nie płacić więcej niż 70 proc.wartości ARV (z języka angielskiego czyli szacowana wartość nieruchomości po naprawie) minus poniesione koszty. ARV pomoże ci określić biegły rzeczoznawca. Możesz też ustalić ją sam, przeprowadzając analizę cen transakcyjnych nieuruchomośći na rynku np w cenatorium.pl Pamiętaj jednak, by szczególnie uwzględnić w niej plany zagospodarowania przestrzennego na tym terenie.

Flipping mieszkań – czy to się opłaca ? Rozsądnie zakreśl zakres działań

Planując zmiany w lokalu do remontu musisz zastanowić się, co realnie zwiększy wartość obiektu, a co nie będzie miało wpływu na powodzenie transakcji, lub wręcz obniży jej atrakcyjność.Oceniając to miej na uwadze dopuszczalny budżet i oczekiwania nabywców. Dla kupującegozwykle najbardziej istotny jest stan techniczny budynku i jego funkcjonalność. Dlatego te dwaobszary powinny być priorytetem również dla ciebie. Zainwestuj w niezbędną konserwację murów,wymianę okien, modernizację instalacji, podłogi, a także podniesienie standardu kuchni i łazienek -unikając jednak ekstrawagancji. Przyszli właściciele docenią przede wszystkim wygodę tychpomieszczeń, dobrej jakości materiały oraz przyjazną, neutralną kolorystykę. Resztę zmian pozwólim zaprojektować samym – co z pewnością docenią. Kupując materiały budowlane i artykuły wyposażenia wnętrz szukaj okazji. Wymaga to co prawda czasu, ale pozwoli ci zarobić więcej utrzymując wysoki poziom wykończeń.

Flipping mieszkań – jak na tym zarobić ? Uwzględnij słabe strony tego biznesu

Mówiąc wprost: zastanów się, co może pójść nie tak, i jakie może mieć to konsekwencje dla danego flippingu mieszkań. Najsłabszym ogniwem jest zwykle ekipa remontowa. To od niej zależy czy uda cisię zakończyć inwestycję zgodnie z ustalonym wcześniej harmonogramem kosztorysem i zakresemprac. Sprawdzona grupa fachowców nie dość, że wywiąże się z zobowiązań w terminie to jeszczedoradzi ci w kwestiach technicznych. Na początek najprościej poprosić swoich znajomych opolecenie sprawdzonych firm remontowych. Dobrze gdyby jedna ekipa budowlana była w stanieobsłużyć całokształt planowanych robót. Nadzorowanie kilku brygad na raz, dogrywanie ichgrafików czasu pracy jest żmudne i stresujące. A jak już mówiliśmy każdy dzień przestoju działa natwoją niekorzyść. Na opóźnienia mogą też wpływać ukryte usterki instalacyjne, o których nie wiedziałeś w chwilizakupu. Im starszy budynek tym większe są szanse na tego typu niespodzianki. Konsekwencjetakich przykrych odkryć to nie tylko przestoje ale i zwiększone koszty pracy ekipy remontowej czy dodatkowych materiałów nie ujętych w kosztorysie.

Flipping mieszkań – jak na tym zarobić ? Emocje zostaw w swoim domu

Pamiętaj: nie jesteś docelowym właścicielem zbywanej nieruchomości. Twoją rolą jest podniesieniejej wartości i korzystna odsprzedaż. Dlatego podejmując ostateczną decyzję o zakupie nie kieruj siętym, czy dany budynek lub lokal podoba ci się, albo ma miłych właścicieli. Opieraj się na arkuszukalkulacyjnym, czyli racjonalnej ocenie kosztów i potencjalnych zysków. Warto też zawczasuokreślić typ docelowego nabywcy twojej nieruchomości i mieć na uwadze jego potrzeby.

Flipping mieszkań – jak na tym zarobić ? niezbędne środki

Kolejnym kluczowym elementem w flippingu mieszkań jest płynność finansowa konieczna, by dokonywać zakupu nieruchomości do remontu. To jak szybko uda ci się sprzedać zmodernizowany budynek zależy od wielu czynników, w tym stanu gospodarki, czynnika pustostanów dla danejkategorii lokali w okolicy, czy jej atrakcyjności. Co zrobić, jeśli nie dysponujesz gotówką, a nadarza się okazja zakupowa? Możesz skorzystać z usług bankowych, biorąc kredyt. Rozwiązanie to wiąże się jednak z czasem niezbędnym do przeprowadzenia koniecznych formalności i posiadania zdolności kredytowej. Alternatywą jest znalezienie prywatnego inwestora.

Flipping mieszkań – jak na tym zarobić ? siły na zamiary

Ile możesz zarobić? Jak już wiesz, to zależy. Rentowność inwestycji w ramach flippingu mieszkań może sięgać kilkudziesięciu tysięcy, choć zdarzają się nawet trzycyfrowe stopy zwrotu.Przedłużający się remont, źle oszacowana wartość nieruchomości czy nietrafiony zakup mogąjednak sprawić, że twoja marża ograniczy się zaledwie do kilku tysięcy złotych, do tegookupionych dużym wysiłkiem. Czy wobec tego warto myśleć o flippingu mieszkań? Są osoby, które ze sprawnego obracania remontowanymi lokalami żyją na całkiem wysokiej stopie.

Jeśli jednak nie masz odpowiedniej wiedzy i sprawdź oferty bezobsługowych nieruchomości na platformie crowdfundingu inwestycyjnego nieruchomości Social.Estate.

Marcin Pabijanek CEO Social.Estate

flipowanie flipping mieszkań house flipping house flippingu mieszkanie na flipa

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.