Social.Estate – platforma crowdinvestingu nieruchomości

3 czerwca 2019 7 minut czytania

Crowdinvesting nieruchomości – nowoczesna forma lokowania kapitału

Polski rynek nieruchomości pod względem zainteresowania inwestorów zbliża się już do pierwszej dwudziestki na świecie. Wolumen zawieranych transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2019 roku przekroczył 7 mld euro. Wzrosty cen widoczne na rodzimym rynku nieruchomości w połączeniu z niskim oprocentowaniem lokat i Obligacji Skarbu Państwa, na pewno zachęcają do inwestycji w nieruchomości. Wielu Polaków decyduje się na zakup mieszkania w dużych miastach i jego wynajem. Takie osoby niestety mogą odczuć wprowadzone niedawno zmiany dotyczące zasad eksmisji.

Warto wiedzieć, że istnieje ciekawa i bezpieczna alternatywa dla inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe. Pojawiła się ona wraz z rozpoczęciem działania Social Estate, czyli pierwszej w Polsce platformy do crowdinvestingu nieruchomości. W artykule przedstawiamy najważniejsze zasady tego rozwiązania, a także tłumaczymy szerzej na czym polega crowdinvesting nieruchomości. Poznaj Social Estate i dowiedz się, jak możesz pomnażać zyski z inwestycji!

Crowdinvesting nieruchomości – skąd wziął się pomysł?

Ekonomia dzielenia

Obecnie jesteśmy świadkami wzrostu popularności zjawiska nazywanego ekonomią dzielenia (ang. sharing economy). Rozwój nowoczesnych form komunikacji bardzo ułatwił współużytkowanie różnych dóbr oraz crowdfunding, czyli społecznościowe gromadzenie kapitału na rozmaite cele (poprzez dużą liczbę stosunkowo niewielkich wpłat). Chyba nikomu nie trzeba bliżej przedstawiać platform crowdfundingowych (takich jak np. pomagam.pl), które pozwalają na zbieranie pieniędzy w różnych celach (często charytatywnych).

Warto wiedzieć, że ekonomia dzielenia może mieć również bardziej inwestycyjne oblicze. Mowa o crowdinvestingu, który jest szczególną formą crowdfundingu. Crowdinvesting (zwany też crowdfundingiem udziałowym) sprawdził się już jako system finansowania nowych przedsięwzięć biznesowych (startupów) oraz inwestycyjnych zakupów różnych dóbr. Cechą charakterystyczną crowdinvestingu jest to, że jego uczestnik w zamian za wpłatę otrzymuje formalny udział w tworzonym przedsięwzięciu. Alternatywny model wspólnego inwestowania polega na finansowaniu zakupu jakiegoś dobra poprzez nabywane obligacje.

Crowdinvesting nieruchomości – platforma Social Estate

Z punktu widzenia inwestora, crowdinvesting nieruchomości ma kilka znaczących zalet. Po pierwsze, umożliwia on uczestnictwo w rentownych przedsięwzięciach (np. inwestycje w nieruchomości komercyjne czy w sieci handlowe o stabilnej pozycji rynkowej, takie jak Biedronka, Żabka czy Rossmann) poprzez niewielką wpłatę. W ten sposób zostają zlikwidowane bariery wejścia na rynek inwestycji komercyjnych, które w tradycyjnym ujęciu wymagałyby dużo większych początkowych wydatków. Warto też pamiętać, że crowdinvesting nieruchomości pozwala na łatwą dywersyfikację ryzyka. Poprzez ulokowanie kapitału w wiele różnych przedsięwzięciach, inwestor zmniejsza ryzyko strat.

Crowdinvesting nieruchomości na świecie 

Rynek nieruchomości cechuje się wysokim poziomem finansowej bariery wejścia. Właśnie dlatego bardzo dobrze sprawdza się tu idea crowdinvestingu/crowdfundingu. Dostrzegli to założyciele pierwszych platform crowdfundingu nieruchomości, które zaczęły działać w już wlatach 2010 – 2012. Kolebką wspólnego inwestowania w nieruchomości są Stany Zjednoczone. Ten system inwestycyjny szybko przyjął się również na innych rozwiniętych rynkach nieruchomości (takich jak np. Wielka Brytania, Francja, Holandia, Szwecja oraz Niemcy). W 2015 r. wartość europejskich przedsięwzięć z zakresu crowdfundingu nieruchomości wyniosła prawie 27 mln euro.

Crowdinvesting nieruchomości na rynkach zagranicznych jest już od wielu lat wypracowany. Polega on na tym, że projektodawca za pośrednictwem portalu do crowdinwestingu, łączącego deweloperów z inwestorami,  publikuje ofertę inwestycji w daną nieruchomość poprzez udział w nowo utworzonej spółce celowej.

Cele inwestycyji w ramach crowdinvestingu są różne. Najczęstszy wybór to inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe oraz nieruchomości komercyjne. W zależności od celu inwestycji, różnie kształtuje się stopa oczekiwanego zysku. Projekty zapewniają rentowność wynoszącą około 5,00% – 8,00% w skali roku. Najbardziej śmiali inwestorzy mogą liczyć na znacznie wyższe zyski, które niestety są powiązane z większym ryzykiem.

Crowdinvesting nieruchomości na przykładzie Social Estate 

Crowdinvesting nieruchomości w Polsce

W polskich warunkach nieruchomości komercyjne są atrakcyjnym wyborem dla crowdinvestingu. Zwłaszcza ukierunkowanego na dłuższy horyzont inwestycji. Wynika to z faktu, że prywatny najem mieszkań w naszym kraju jest ograniczany przez trudności dotyczące eksmisji oraz ustawodawstwo sprzyjające najemcom.

Dlatego pionierski projekt crowdinvestingu w Polsce (Social Estate) skupia się na nieruchomościach komercyjnych. Polski rynek tego typu nieruchomości od 2013 do 2018 roku zwiększył swoją wartość ponad dwukrotnie (zobacz: Raport o stabilności systemu finansowego – grudzień 2018 r., NBP, s. 21 – 22). Dobre perspektywy gospodarcze Polski sugerują, że pozytywne trendy utrzymają się przez kolejne lata. Niestety wiele wskazuje na to, że osoby prywatne zainteresowane inwestycjami na rynku nieruchomości komercyjnych, zostaną pozbawione możliwości korzystania z polskich REIT-ów, czyli funduszy inwestycji w nieruchomości, umożliwiające inwestycje już od mniejszych kwot. Tego typu spółki inwestujące w nieruchomości, zgodnie z polskim prawodawstwem będą mogły zająć się tylko rynkiem mieszkaniowym. Mało klarowne stanowisko rządu dotyczące REIT-ów, może zwiększyć zainteresowanie crowdfundingiem nieruchomości komercyjnych.

Kampania crowdfundingowa Mzuri CFI Stolica pozwaliła zainwestować w portfel mieszkań w Warszawie i Krakowie od 10 000 zł z potencjałem przychodu do 8 % rocznie.

Poznaj Social Estate – internetową platformę do inwestowania w nieruchomości

Platforma Social Estate to odpowiedź na potrzeby małych i średnich inwestorów, którzy planują ulokowanie środków na rynku nieruchomości komercyjnych. Jej celem jest bezpłatne dostarczenie informacji o warunkach inwestycji w nieruchomości komercyjne i późniejsze powiadamianie inwestora o sytuacji finansowej spółki, w której nabędzie udziały. Co ważne, ta internetowa platforma do inwestowania społecznościowego, jest wykonana w bezpiecznej technologii SSL, a inwestowane środki trafiają od razu na konto spółki.

Warto podkreślić, że inwestycje realizowane za pośrednictwem Social.Estate mają charakter typowego crowdfundingu udziałowego (crowdinvestingu). Po dokonaniu bezpiecznej wpłaty w ramach inwestycji trzeba podpisać umowę przystąpienia do spółki celowej. Nowy inwestor zostaje uwzględniony w Krajowym Rejestrze Sądowym jako udziałowiec spółki celowej (SPV), w którą zainwestował pieniądze. Liczba udziałów jest oczywiście proporcjonalna do zainwestowanego kapitału. Udziałowiec, który pokrywa np. 5% wartości nieruchomości komercyjnej, stanie się jej współwłaścicielem w takiej samej proporcji. Oznacza to między innymi prawo do partycypowania w korzyściach związanych ze wzrostem wartości nieruchomości. Status udziałowca zapewnia inwestorowi także prawo otrzymywania dywidend. Wynoszą one zwykle od 6% do 7,00% rocznie. W tym kontekście warto nadmienić, że jednym z minusów crowdinvestingu jest ograniczony wpływ inwestora na funkcjonowanie spółki.

Bezpieczeństwo zawieranych transakcji na platformie Social Estate

Atutem Social Estate jest fakt, że za jej utworzeniem stoi polska spółka Petram House. Ma ona duże doświadczenie w świadczeniu usług dla profesjonalnych inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych. Wspomniana spółka pomogła w zawarciu nieruchomościowych transakcji opiewających na 100 mln zł. Mowa o transakcjach realizowanych na rzecz inwestorów instytucjonalnych oraz dużych inwestorów prywatnych. Teraz spółka Petram House (właściciel marki Social Estate) poprzez model crowdinvestingu otwiera rynek nieruchomości komercyjnych dla osób, które dysponują stosunkowo niedużym kapitałem (jak na realia tego rynku).

W ramach projektu Social Estate wprowadzono rozwiązania, które zapewniają inwestorom lepszy wgląd w aktualną sytuację spółki celowej i kontrolę nad jej poczynaniami. Wspomnieliśmy już o powoływaniu przedstawicieli inwestorów do rady nadzorczej spółki. Inne procedury zwiększające bezpieczeństwo inwestycji polegają na:

• konieczności uzyskania zgody rady nadzorczej na transakcje o wartości przekraczającej 1/3 kapitału zakładowego,
• regularnym audycie sprawozdań finansowych (robi to osoba wskazana przez radę nadzorczą),
• braku możliwości dokonania transakcji z członkami zarządu lub osobami powiązanymi z Social Estate bez zgody rady nadzorczej,
• wymogu uzyskania zgody zgromadzenia wspólników na dokonanie darowizn.

Proste administrowanie kontem inwestora na platformie Social Estate

Warto również dodać, że inwestorzy po zalogowaniu się na platformie Social Estate mają wgląd w sprawozdania finansowe spółek celowych. Dodatkowo udziałowcy są informowani o wszelkich ważnych zdarzeniach dotyczących bieżącej działalności spółek. W tym o  zakupach, umowach zarządzania i nabywanych usługach obcych.

Na bezpieczeństwo inwestycji realizowanej za pośrednictwem platformy Social Estate wpływa także możliwość wcześniejszego wyjścia z projektu. Social Estate na wewnętrznie zarządzanym rynku pomaga w znalezienia nabywcy udziałów. Inwestor może także odsprzedać swoje udziały dowolnej osobie. Przed wykonaniem takiej operacji należy wcześniej zawiadomić Zarząd spółki celowej.

Portfolio i projekty Social Estate  

Oferta inwestowania za pośrednictwem Social Estate jest dobra dla tych osób, które chcą osiągnąć relatywnie wysoki zysk z kapitału. Może on wynieść nawet 7,00% rocznie bez uwzględnienia podatku Belki, przy stosunkowo niewielkim ryzyku. W tym kontekście warto przypomnieć, że przeciętne oprocentowanie lokat według danych Narodowego Banku Polskiego oscyluje na poziomie ok. 1,50% rocznie (ok. 1,30% po odjęciu podatku Belki).

Ze względu na swój profil działalności, Social Estate oferuje sprawdzone cele inwestycyjne, które przynoszą stabilny zysk w perspektywie 5 lat – 10 lat. Przykład stanowią nieruchomości handlowe o dobrej lokalizacji. Na stronie Social Estate znajdują się przykłady zrealizowanych inwestycji dla funduszy nieruchomości i firm rodzinnych. Wśród nich są:

• park handlowy SHOPIN w Płocku (wartość inwestycji: 19,0 mln zł),
• lokal usługowy wynajęty dla sklepu Biedronka zlokalizowany w Warszawie przy ulicy Pańskiej (wartość inwestycji: 3,5 mln zł),
• obiekt handlowy wynajęty CCC oraz Rossmann z Garwolina (wartość inwestycji: 5,4 mln zł),
• lokal usługowy wynajęty dla sklepu Biedronka, zlokalizowany w Warszawie przy ulicy Wita Stwosza 48 (wartość inwestycji: 15,0 mln zł).

Co ciekawe, osoby odwiedzające platformę Social Estate, mogą zgłosić własną propozycję nieruchomości atrakcyjnej z punktu widzenia crowdinvestingu. Dobrym przykładem są nieruchomości wynajmowane sieciom handlowym, które znajdują się w dobrych lokalizacjach. Zainteresowanie takimi nieruchomościami wynika między innymi ze stabilności najmu zapewnianej przez sieci handlowe (np. Żabkę, Biedronkę lub Rossmanna). Spore znaczenie mają także perspektywy rosnącej konsumpcji polskich gospodarstw domowych (wspieranej przez dobrą sytuację rynku pracy i transfery socjalne).

Podsumowanie 

Platforma crowdinvestingu Social Estate jest pionierskim rozwiązaniem, które przenosi na polski rynek wypróbowane zasady działania crowdinvestingu. Można przypuszczać, że już niebawem pojawią się propozycje inwestycyjne o podobnym charakterze. Ujemna rentowność przeciętnej lokaty (po uwzględnieniu inflacji) sprawia bowiem, że wiele osób zaczyna szukać lepszej alternatywy dla depozytów bankowych. Co gorsza, perspektywy na następne lata dla posiadaczy lokat nie wyglądają szczególnie dobrze. Na tym tle rynek nieruchomości komercyjnych przedstawia się stabilnie (również w kontekście dalszych perspektyw rozwoju). Jedynym problemem, który dotyczy tego rynku, jest brak ustawy regulującej działanie REIT-ów.

Przeczytaj także:

1. Od bankowości do crowdfundingu nieruchomości – wywiad z Marcinem Pabijankiem
2. Crowdinvesting nieruchomości komercyjnych platforma Social.Estate
3. Czym jest crowdfunding nieruchomości komercyjnych?
4. Jak wybrać platformę crowdinvestingu nieruchomości ?
5. Crowdfunding w Polsce – alternatywy inwestowania.

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.