Nieruchomości wynajęte supermarketom, czyli jak inwestować w dobie recesji

27 marca 2020 4 minuty czytania

Jak pokazała rzeczywistość, w dobie recesji inwestycje w nieruchomości wynajęte dla supermarketów to jedna ze stabilnych form inwestowania pieniędzy. Bardziej doświadczeni inwestorzy, dysponujący gotówką od 1 000 000 pln – samodzielnie szukają lokalu komercyjnego pod inwestycję. Mniej doświadczeni i początkujący na rynku nieruchomości komercyjnych mogą skorzystać z platformy do inwestowania w nieruchomości Social.Estate lub pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami komercyjnymi.

„Nieruchomości komercyjne z najemcą” lub wynajęte lokale użytkowe to hasła, pod którymi w sieci możesz znaleźć aktualnie wiele ofert inwestycyjnych. Lokale wynajęte dla Apteki,  lokale wynajęte dla Żabki, lokale wynajęte dla Biedronki parki handlowe (ang.retail park), lokale wynajęte dla drogeri Rossmann czy Hebe znanych marek kuszą długimi umowami najmu. Najemcy – duże sieci apteczne, spożywcze, drogeryjne – chętnie podpisują umowy nawet na 10, 15 lat, kalkulując czas zwrotu zainwestowanych w modernizację lokalu środków. Zależy im również na utrzymaniu obiektu w jak najlepszym stanie. Konkurencja nie śpi, a klienci chętniej odwiedzają estetyczne i oferujące komfortowe warunki obiekty.

Kolejnym plusem inwestycji w lokale użytkowe, są „podwójne” zarobki. Z jednej strony, dają korzyści z regularnie płaconych przez pewnych najemców czynszów. Z drugiej, ze wzrostu wartości nieruchomości w czasie. Średnie stopy zwrotu dla lokali usługowych to 6-9 % proc. w skali roku. Oznacza to, że poniesiony nakład zwraca się po ok. 11-15 latach.

Czego wymaga inwestycja w nieruchomości komercyjne z najemcą?

Dobrze zaplanowana i przemyślana inwestycja w lokale użytkowe minimalizuje ryzyko niepowodzenia. Liczą się tylko zimna kalkulacja i „twarde” dane.

Bardzo ważny jest wybór lokalizacji. Cena lokalu użytkowego w centrum miasta, przy głównych ulicach handlowych (taki najłatwiej wynająć) jest wysoka. Według ostatniego raportu Narodowego Banku Polskiego średni koszt nabycia 1 m kw. nieruchomości komercyjnej wynosił nieco ponad 3 500 zł. W Warszawie mediana wynosi 8 500 zł za 1 m kw., we Wrocławiu – nieco ponad 6 000 zł za 1 m kw., w Łodzi za 1 m kw. lokalu usługowego trzeba zapłacić średnio mniej niż 4 000 zł.

Położenie w stosunku do centrum miasta to jedno. Ale ważnym wskaźnikiem, jest sąsiedztwo osiedli mieszkaniowych. Nie bez powodu, zanim jeszcze deweloper sprzeda ostatnie mieszkania, ma już nabywców na położone w swoich budynkach lokale użytkowe. Bo gdzie są ludzie, tam są pieniądze. Obecnie największym zainteresowaniem cieszą się obiekty do 120 m kw., które można wynająć np. sieci Żabka czy Stokrotka. Najemcy się zmieniają. Dlatego przed dokonaniem zakupu lokalu rozważ, kto może być nim późnej zainteresowany. Im mniejszy lokal, tym z reguły mniejsza stabilność najemcy i krótsze umowy najmu.

Kupując nieruchomość na rynku wtórnym, zwróć uwagę na jej stan techniczny. W ten sposób można unikąć nieprzewidzianych wydatków na  modernizację lokalu, bo np. instalacja elektryczna grozi pożarem.

Nieruchomości wynajęte dla sieci dyskontowej czy convenience?

W Polsce największym popytem cieszą się inwestycje w biurowce, ale ze względu na wysokie ceny takiej nieruchomości aż 98 proc. kupujących to inwestorzy zagraniczni. Co ciekawe, wyższe zyski przynoszą inwestycje w lokale użytkowe wynajęte sieci Biedronka. Takie nieruchomości nie tylko kosztują mniej niż obiekty biurowe, ale także rentowność inwestycji jest większa.

Według prognoz ekspertów, w 2020 r. wartość rynku handlu detalicznego artykułami spożywczymi w Polsce może przekroczyć 300 mld zł. Szczególnie szybko rośnie sprzedaż w sklepach wielkopowierzchniowych: super- i hipermarketach. Już 34 proc. wszystkich wydatków na FMCG stanowiły zakupy w sieciach dyskontowych, takich jak Biedronka. Liczba sklepów tej sieci stale rośnie. W 2019 roku było ich już 3002, do końca 2020 roku sieć Biedronka ma się powiększyć o 100 placówek. Codziennie jej sklepy odwiedza ponad cztery miliony klientów, a całkowita sprzedaż w ubiegłym roku wyniosła 53,7 mld zł. Warto podkreślić, że deweloperzy budujący retail parki przyznają, że Biedronka jest skutecznym magnesem dla innych najemców. Dzięki niej łatwiej ściągnąć do parku handlowego np. Rossmanna, Hebe czy Pepco. Niektórzy najemcy uzależniają wynajęcie lokalu od tego, czy po sąsiedzku działa Biedronka.

Dominacja dyskontów w Polsce nie podlega wątpliwości i nic nie wskazuje, by dynamika sprzedaży w tym segmencie miała osłabnąć. Coraz większą popularność zyskują sklepy typu convenience (np. Żabka), które sprzedają aż 24 proc. towarów spożywczych. Walczą o klienta lokalizacją „tuż za rogiem”, bogatym asortymentem produktów, w tym premium, gotowych i bio, oraz ofertą usług dodatkowych. Funkcjonują nawet w czasach, gdy z w dobie recesji w zamykają się małe sklepy, restauracje .

Inwestycja w zakup nieruchomości wynajętej dla Biedronki, Żabki, sklepu Aldi to niewątpliwie dobra lokata kapitału. Obie sieci to stabilny najemca, który podpisuje umowy na 10-15 lat i pozwala osiągać stopę zwrotu z nieruchomości przed opodatkowaniem: 6-8 proc. rocznie. Branży spożywczej nie grozi kryzys, ponieważ ludzie zawsze będą kupować jedzenie i niezbędne co codziennego funkcjonowania produkty.

>>> Aldi otwiera kolejne placówki i szuka gruntów pod inwestycje

Sprawdzony na Zachodzie sposób inwestowania  – crowdfunding nieruchomości

Próg wejścia na rynek komercyjny jest w większości przypadków wyższy niż na rynku mieszkaniowym. Dlaczego? Bo wyższe są powierzchnie i czasem czynsze najmu. Na zakup lokalu wynajętego popularnej sieci drogerii trzeba wyłożyć najmniej 2,5 mln zł. Inwestycje w nieruchomości wynajęte supermarketom zaczynają się od 4 mln zł.

Dotychczas inwestor indywidualny nie miał możliwości inwestowania w większe nieruchomości. Blokowała go bariera cenowa. Dzięki crowdfundingowi inwestycyjnemu, nawet bez posiadania dużego kapitału, można zostać współudziałowcem wielomilionowych projektów. Grupowe inwestowanie w nieruchomości daje gwarancję pewnego zysku, wypłacanego regularnie, oraz wsparcie ekspertów, np. z platformy crowdfundingowej Social.Estate, monitorujących projekty dostępne na rynku i promujących te najlepiej rokujące.

Wiedza i wieloletnie doświadczenie specjalistów z Social.Estate, dysponujących bazą danych z rynku i zapleczem analitycznym, pomagają maksymalnie zmniejszyć ryzyko nietrafionych inwestycji w nieruchomości komercyjne. Ci, którzy mają mniejsze rozeznanie na rynku nieruchomości komercyjnych, powinni skorzystać z usług specjalistów z branży.  Social.Estate łączy inwestorów indywidualnych z deweloperami powierzchni handlowych, dając inwestorom indywidualnym możliwość inwestowania w wynajęte nieruchomości handlowe poprzez inwestowanie grupowe na platformie.

1. Jakie jest najlepsze miejsce na sklep dyskontowy?
2. Jak inwestować w nieruchomości gruntowe, by zarabiać?
3. Czy warto lokować kapitał w inwestycje biurowe?
4. Flipy – czyli szybki zakup i sprzedaż mieszkań – ile można na nich zarobić?
5. Zarabianie na wynajmie nieruchomości komercyjnych.
6. Dino: nowa placówka co 2 dzień i sukces Tomasza Biernackiego

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.