Lokal użytkowy – co to jest ?

Kupowanie lokali użytkowych na wynajem przynosi wyższą stopę zwrotu niż inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe.

W związku z tym warto dowiedzieć się czym jest tak naprawdę lokal użytkowy, jakie są rodzaje oraz w jaki sposób można  inwestować w wynajęte lokale użytkowe.

Co to jest lokal użytkowy ?

Kodeks cywilny w żadnym miejscu nie mówi co to jest lokal użytkowy oraz nie pojawia się w nim jego definicja. Dlatego, aby odpowiedzieć na pytanie czym jest lokal użytkowy należy sięgnąć do ustawy o własności lokali lub do rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Łącząc informacje z obydwu aktów prawnych można się dowiedzieć, że lokal użytkowy to wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, czy też stałymi ścianami pomieszczenie lub zespół pomieszczeń (ewentualnie cały budynek), który nie jest mieszkaniem, pomieszczeniem gospodarczym, czy też pomieszczeniem technicznym.

Rodzaje lokali użytkowych

Obowiązująca definicja lokalu użytkowego jest bardzo szeroka, w związku z czym na rynku odnaleźć można dużą ilość pomieszczeń i budynków do niej pasujących. Warto jednak podkreślić, że rozporządzenie Ministra Infrastruktury określa dokładne warunki techniczne, jakie musi spełnić lokal użytkowy, w zależności od sposobu, w jaki będzie używany. Lokale użytkowe można podzielić na:

– budynki i pomieszczenia biurowe i handlowo-usługowe,
– budynki i pomieszczenia instytucjonalne, kulturalne, sportowe,
– budynki i pomieszczenia krótkiego zakwaterowania.

Samodzielny lokal użytkowy

Tak, jak zostało napisane wcześniej, lokalem użytkowym może być zarówno budynek, jak i jego wydzielona część znana jako samodzielny lokal użytkowy. Inwestowanie w ten rodzaj nieruchomości jest szczególnie polecane inwestorom indywidualnym, którzy nie mogą pozwolić sobie na zakup wynajętego parku handlowego. Ze względu na stosunkowo niewielką powierzchnię oraz rozłożenie kosztów utrzymania budynku na większą ilość właścicieli jest to korzystne finansowo rozwiązanie.

Najbardziej poszukiwane są wynajęte lokale usługowe lub obiekty:

• lokal wynajęty dla Biedronki na 15 lat

• lokal wynajęty dla drogerii Rossman na 5 lat

• lokal wynajęty dla apteki na 10 lat

• lokal wynajęty dla Hebe na 5 lat

• budynek wynajęty dla KFC na 15 lat

• lokal wynajęty dla Żabki na 10 lat

• lokal wynajęty dla Biedronki na 15 lat

• park handlowy wynajęty średnio na 5 lat

• lokal wynajęty dla piekarni na 10 lat

Lokale użytkowe z najemcą – gdzie szukać ofert?

Prostym i skutecznym sposobem, aby uzyskać stały przychód z posiadania lokalu, jest jego wynajem. Inwestorzy, którzy nie chcą tracić czasu i pieniędzy z powodu braku najemcy mogą zakupić już wynajęty lokal użytkowy. Lokal z najemcą pozwoli na natychmiastowe korzyści finansowe związane z posiadaniem takiej nieruchomości.

Ofert wynajętych lokali usługowych najlepiej szukać przez brokerów nieruchomości komercyjnych, gdyż dysponują ofertami lokali, których często nie ma na portalach ogłoszeniowych. Innym sposobem na inwestycje w wynajęte dla sieci lokale / budynki jest znalezienie działki lub lokalu i samodzielna komercjalizacja i budowa. Jakie są wymagane nieruchomości dla sieci handlowych przeczytasz tutaj.

Alternatywnym pomysłem na czerpanie korzyści z najmu lokalu użytkowego jest crowdfunding nieruchomości. Dzięki temu rozwiązaniu osoby o bardzo małych zasobach finansowych mogą nabyć prawo do części lokalu użytkowego. Pomagają w tym platformy crowdfundingu, na których można współinwestować z lokale użytkowe z najemcą już od 3000 zł.

Zakup lokalu użytkowego od podstaw

Wiemy już, co znaczy pojęcie lokalu użytkowego. Teraz warto odpowiedzieć sobie na pytania dotyczące kupna, sprzedaży i wynajmu tego rodzaju nieruchomości. W Polsce lokale użytkowe na sprzedaż znaleźć można w praktycznie każdym mieście, choć lokalizacja w dużej mierze wpływa na dostępność i przeciętne ceny. Zdecydowanie inaczej kształtują się one w dużych ośrodkach miejskich jak Warszawa, Szczecin, Poznań, Wrocław, Kraków, czy Gdańsk, a inaczej w mniejszych miejscowościach. Lokal użytkowy może być sprzedany w stanie pozwalającym na natychmiastowe wykorzystanie albo z najemcą. W takiej sytuacji nowy właściciel przejmuje zobowiązania wynikające z umowy najmu, choć szczegóły zależą oczywiście od warunków umowy kupna-sprzedaży. Wycena lokalu zależna jest od wspomnianych czynników jak lokalizacja, ale również od wielkości, zainteresowania, położenia w mniej, lub bardziej popularnej dzielnicy i wielu innych. Doświadczenie pokazuje, że inwestycje w lokale użytkowe mogą przynieść duży i regularny zysk, aczkolwiek wymagają większych nakładów i wiedzy, niż inwestycje w lokale mieszkaniowe.

Wynajem lokalu użytkowego – najważniejsze informacje

Wynajem lokalu użytkowego pod prowadzenie działalności gospodarczej to chyba najbardziej popularne i praktyczne rozwiązanie. Dodatkowo pozwala ono uniknąć zbyt dużych inwestycji, zwłaszcza na początku działalności, czy kiedy firma rozszerza swoją ofertę. Oprócz tego lokal wynająć można szybko i bezpośrednio od właściciela, co znacznie powiększa elastyczność prowadzenia przedsiębiorstwa. Dobrze przeprowadzona finansowa ocena inwestycji jest jednym z warunków podjęcia najlepszej decyzji odnośnie wynajmowanego lokalu. Na tego rodzaju rozwiązanie bardzo często decydują się duże sieci handlowe jak Pepco, Rossmann, czy Stokrotka. W praktyce wiele lokali jest od podstaw tworzonych przez inwestorów właśnie pod potrzeby takich, z góry określonych najemców. Dla wielu przedsiębiorców lokal wynajęty Biedronce, czy podpisanie umowy z Żabką jest gwarancją stabilności i ciągłości zysków z wynajmu. Na wynajęte mieszkanie nałożony jest oczywiście nałożony podatek VAT i inne podatki. Warto jednak pamiętać, że w przypadku wynajmu lokali o dużej powierzchni, położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, których cena przekracza 200 tys. złotych w skali roku, niemożliwe jest uzyskanie zwolnienia z tego pierwszego. Jak pokazuje raport publikowany największych serwisów z ostatnich lat, rentowność inwestycji w lokale użytkowe w ostatnim czasie spadła, ale wciąż znajduje się znacznie powyżej granicy opłacalności. Ogłoszenia prasowe i dostępne za pomocą innych kanałów oferty wynajmu lokali użytkowych dobrze pokazują, że mimo trudności rynek wynajmu nieruchomości tego typu radzi sobie bardzo dobrze.

> Ile można zarobić na wynajmie lokalu Żabce?

Wymogi dotyczące lokali użytkowych

W zależności od rodzaju lokalu wymogi techniczne go dotyczące mogą się znacznie między sobą różnić. Wymogi te określane są przez prawo budowlane, przepisy przeciwpożarowe, przepisy BHP i inne. Podstawowy lokal usługowy, jakim jest na przykład sklep sprzedający produkty spożywcze, prasę, książki, produkty przemysłowe itd. będzie podlegał przede wszystkim tym właśnie działom prawa. W niektórych jednak przypadkach, jeżeli oferowane są w nim specyficzne artykuły, lokal będzie podlegał dodatkowym wymogom. Najbardziej rygorystyczne wymagania dotyczą lokali usługowych związanych z medycyną, farmacją, edukacją i pracą w trudnych warunkach. Wielu przedsiębiorców może mieć wątpliwości co do tego, która ze stron w przypadku wynajmowanego lokalu – najemca, czy wynajmujący – powinna odpowiadać za jego ewentualne niedostosowanie do obowiązujących w danej branży wymogów. Odpowiedź jest w tym przypadku dość prosta. Faktyczne konsekwencje niedostosowania lokalu poniesie spółka prowadząca w nim działalność, choć odpowiednie zapisy w umowie najmu mogą również regulować tę kwestię.

> Co to jest nieruchomość lokalowa ?

> Jakie jest najlepsze miejsce na sklep dyskontowy?