Co to jest podatek katastralny?

30 lipca 2020 4 minuty czytania

Podatek katastralny, nazywany potocznie katastrem, budzi gorące emocje wśród właścicieli nieruchomości. Choć taki typ świadczenia już od lat występuje w wielu krajach Unii Europejskiej, to nie jest on tożsamy z obecnie obowiązującym w Polsce podatkiem od nieruchomości. Sprawdziliśmy, na czym polega podatek katastralny i jakie byłyby konsekwencje jego wprowadzenia.

Podatek katastralny – co to jest?

Podatek katastralny, nazywany również podatkiem ad valorem (łac. „od wartości”), jest jedną z form opodatkowania nieruchomości. Polega ona na naliczeniu wysokości podatku w zależności od wartości nieruchomości. W praktyce, im większa wartość danej nieruchomości, tym większy podatek należy opłacić na rzecz państwa.

Na wartość nieruchomości wpływa nie tyle jej powierzchnia, ile szereg dodatkowych czynników kształtujących cenę, jak choćby lokalizacja, standard wykończenia i stan techniczny czy nawet stan prawny.

Podatek od nieruchomości a podatek katastralny

Obecny w Polskim prawie podatek od nieruchomości, ustalany jest w oparciu nie o wartość danej nieruchomości, a o jej powierzchnię. Stawki podatku różnią się w zależności od sposobu wykorzystania nieruchomości (np. mieszkanie, grunty rolne, lokal pod działalność gospodarczą).

Podatek od nieruchomości ma charakter lokalny, jego stawka ustalana jest bezpośrednio przez samorządy. Górna granica podatku od nieruchomości określona jest w art. 5 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Dla przykładu, w 2020 roku podatek od 1 m2 powierzchni użytkowej wynosi dla budynków mieszkalnych maksymalnie 0,81 zł. Daje to sumaryczny wydatek rzędu kilkuset złotych rocznie. Podatek katastralny, o ile wejdzie w życie, zastąpi pobierany obecnie podatek od nieruchomości.

Podatek katastralny – jak to wygląda w innych krajach?

Pomimo specyfiki podatku katastralnego, wiele państw Unii Europejskiej podjęło decyzję o jego wdrożeniu. Należy jednak wskazać, że sposób jego wyliczania różni się w poszczególnych krajach. W wielu z nich obowiązują również dodatkowe ulgi i zwolnienia.

Przykładowo, w Wielkiej Brytanii taka forma opodatkowania obowiązuje od 1993 roku, a najniższa stawka podatku od nieruchomości mieszkalnych wynosi 0,5% (średnio 1%). Ulgi podatkowe przyznawane są w przypadku nieruchomości zamieszkiwanych przez osoby niepełnosprawne, samotne i studentów. W Niemczech stawka podatku wynosi blisko 2%, a wartości nieruchomości wyliczana jest przez przemnożenie podatku przez specjalne wskaźniki. Ich wysokość zależy od regionu kraju oraz rodzaju nieruchomości i wynosi od 0,26% do 1%. W Niemczech obowiązuje również szeroki system ulg i zwolnień podatkowych dla instytucji publicznych, społecznych oraz religijnych. Z kolei na Litwie podatek katastralny dla nieruchomości budowlanych wynosi od 0,3% do 1%, a dla nieruchomości gruntowych – 1,5% wartości nieruchomości. Na Łotwie wysokość podatku jest identyczna dla nieruchomości gruntowych oraz budowlanych – 1,5% wartości nieruchomości. Natomiast we Francji i w Belgii podatek opłaca się nie od wartości nieruchomości, a od potencjalnego dochodu wygenerowanego w ciągu roku na rzecz właściciela nieruchomości.

Podatek katastralny obowiązuje również między innymi w Austrii, Szwecji, Holandii, Czechach, Włoszech i Słowacji. Na chwilę obecną w Polsce nie wprowadzono jeszcze podatku katastralnego – zamiast niego obowiązuje wspomniany już podatek naliczany od powierzchni nieruchomości.

Wprowadzenie podatku katastralnego – co nam grozi?

Wdrożenie podatku katastralnego, naliczanego od wartości nieruchomości, spowodowałoby znaczny wzrost świadczeń na rzecz państwa. Zgodnie z szacunkami, wysokość podatku katastralnego w Polsce miałaby wynosić 1% wartości nieruchomości. W zależności od wartości nieruchomości, wysokość rocznej daniny mogłaby podnieść się od kilkudziesięciu do nawet kilkuset procent.

Wprowadzenie nowego podatku najsilniej odczuliby właściciele nieruchomościach zlokalizowanych na atrakcyjnie położonych działkach – w centrum dużych miast. Spowodowane jest to dużą wartością gruntów, które mogą nie odzwierciedlać ceny ofertowej nieruchomości, przykładowo takiej nadającej się do remontu.

W wielu przypadkach, po wprowadzeniu świadczenia katastralnego, dotychczasowych właścicieli nie będzie stać na spłatę podatku. Emeryci i renciści oraz bezrobotni mogą mieć problem z utrzymaniem własnych mieszkań, co z kolei zwiastuje falę eksmisji i wywłaszczeń. U niektórych podatników koniecznością może okazać się zmiana lokum na tańsze – mniejsze, w niższym standardzie i w gorszej lokalizacji. To szczególnie prawdopodobne, gdy podatek katastralny wprowadzony zostanie bez żadnych ulg i zwolnień dla mniej majętnych właścicieli nieruchomości. Można spodziewać się również znacznego wzrostu cen wynajmu nieruchomości.

Nowy podatek może doprowadzić także do zatrzymania inwestycji związanych z remontami lub modernizacją nieruchomości. Takie działania mogłyby bowiem doprowadzić do wzrostu ich wartości, a to skutkowałaby zwiększeniem kwoty należnego podatku katastralnego.

Co nie bez znaczenia, już samo sporządzenie katastru oznacza olbrzymi koszt dla państwa – a więc także i dla podatnika. Konieczne jest bowiem utworzenie zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach, a następnie gromadzenie i aktualizowanie w nim danych.

Zalety podatku katastralnego

Pomimo dotkliwych konsekwencji finansowych, jakie mógłby wywołać podatek katastralny, jego wdrożenie niesie również pewne korzyści. Kluczową z nich jest zwiększenie dochodów gmin. A to pobudziłoby rozbudowę okolicznej infrastruktury. Co nie bez znaczenia, utworzenie bazy danych nieruchomości podniosłoby poziom bezpieczeństwa transakcji w obrocie nieruchomościami. Pozwoliłoby bowiem na uporządkowanie kwestii własności i uproszczenie procesów wyceny nieruchomości do celów ubezpieczeniowych.

Podatek od przychodów z nieruchomości komercyjnych

Sygnałem wdrożenia katastru w Polsce jest wprowadzony od 1 stycznia 2019 r. podatek od przychodów z budynków, czyli od nieruchomości komercyjnych. Podobnie jak podatek katastralny, wylicza się go od wartości nieruchomości. Miesięczna stawka tego podatku wynosi 0,035 proc. (0,42 proc. rocznie) wartości sumy początkowej wszystkich budynków oddanych przez podatnika w najem lub dzierżawę, liczonej od nadwyżki ich wartości powyżej 10 mln zł. W przyszłości możliwe jest rozszerzenie podatku dla właścicieli domów i mieszkań w bloku.

Warto też przypomnieć, że w 2018 roku nastąpiło ustawowe przekształcenie we własność gruntów będących obecnie w użytkowaniu wieczystym, co znacząco porządkuje kwestie dotyczące własności. Być może jest to pierwszy etap wprowadzania katastru w Polsce.

Podatek katastralny w Polsce – kiedy zostanie wprowadzony?

Temat podatku katastralnego w Polsce powraca jak bumerang. Jak dotąd nie zdecydowano się jednak na jego wprowadzenie. Nie bez powodu, wdrożenie z pewnością wywoła dotkliwe skutki społeczno-ekonomiczne. Sama idea nowego podatku budzi więc olbrzymie niepokoje i spotyka się ze sprzeciwem obywateli.

Zdaniem specjalistów, rozsądne może okazać się zastosowanie skali – ta z opłaty świadczenia katastralnego zwolniłaby posiadaczy nieruchomości o niższej wartości. Obowiązek podatkowy mógłby być również zależny od dochodów bądź majątku właściciela. Niektóre propozycje mówią też o włączeniu do katastru właścicieli co najmniej dwóch nieruchomości. Z drugiej strony, jak w zeszłym roku zapowiedział prezes PiS Jarosław Kaczyński, jego partia nie planuje obecnie wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce.

Czytaj także:

Małgorzata Dadok-Grabska

Od blisko 15 lat zajmuje się kreacją wartościowych treści, ze szczególnym zamiłowaniem do tematów związanych z finansami osobistymi, inwestycjami czy rynkiem nieruchomości. Wierzy, że odpowiednie zarządzanie posiadanym kapitałem pozwala na budowanie majątku zabezpieczającego przyszłość. Nigdy nie traci umiejętności elastycznego podejścia oraz chęci do poszukiwania nowych rozwiązań. Doświadczenie zawodowe zdobywała pracując w branży mobile marketingu oraz nowych technologii. Od ponad 4 lat prowadzi własną działalność. Prywatnie miłośniczka dekoracji wnętrz i home stagingu.