Inwestycja w mieszkania z niskim wkładem własnym – crowdfunding

10 października 2019 6 minut czytania

Jak crowdfunding mieszkań oszczędza czas i zwiększa zyski?

Popularność inwestycji w wynajem mieszkań nie spada. Do takiego wniosku prowadzą najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego. Trudno się temu dziwić, bo oprocentowanie lokat bije negatywne rekordy. Dla posiadaczy depozytów bankowych niestety nie mamy dobrych wiadomości. Pod względem oprocentowania lokat prawdopodobnie będzie jeszcze gorzej. Podwyżka stóp procentowych NBP niestety jest odległą perspektywą. Co więcej, banki będą chciały przynajmniej częściowo „przerzucić” na klientów finansowe skutki niedawnego wyroku TSUE dotyczącego „frankowiczów”.

Z drugiej strony, bardzo dobrze widoczny jest szybki wzrost czynszów w dużych miastach. Przez dwa lata wzrosły one średnio o 14%. Opisywana sytuacja zachęca do zakupu mieszkania na wynajem. Przed takim samodzielnym zakupem koniecznie trzeba jednak zadać sobie pytanie – czy dam radę samodzielnie zarządzać najmem? Zwłaszcza kiedy nieruchomości nie są moim jedynym zajęciem, i będę musiała pogodzić to z pracą, biznesem czy rodziną?

Stając przed takim pytaniem, coraz więcej osób uznaje, że lepiej jest nabyć udział w kilku mieszkaniach, a zarządzanie inwestycją pozostawić specjalistom z długoletnim doświadczeniem. Wyjaśniamy, jak w praktyce wyglądają korzyści z takiego rozwiązania.

Źródło: Pixabay.com

Zasady crowdfundingu mieszkań – przypomnienie

Crowdfunding mieszkań staje się coraz popularniejszy w Polsce. Mimo tego część naszych czytelników może nie wiedzieć, na czym dokładnie on polega. Warto zatem wyjaśnić, że crowdfunding/ crowdinvesting to sprawdzony w USA i Europie Zachodniej sposób wspólnego zakupu nieruchomości przez co najmniej kilku inwestorów.

Crowdfunding często dotyczy lokali użytkowych, ale może obejmować również inne nieruchomości (np. mieszkania). Inwestor wybierający crowdfunding zamiast samodzielnego zakupu jednej nieruchomości na wyłączność, może nabyć udział w kilku mieszkaniach przy wykorzystaniu niewielkiego kapitału (np. 4 x 10 000 zł).

Perspektywa wejścia na rynek inwestycji mieszkaniowych z niewielką kwotą wynoszącą 10 000 zł, na pewno jest kusząca, bo ceny lokali mieszkalnych szybko rosną. W 2018 r. przeciętne polskie „M” kosztowało już niemal 270 000 zł. Niezbyt wielu inwestorów (zwłaszcza młodych) może sobie pozwolić na zakup takiego lokum na wyłączność.

Inwestycja w kilka mieszkań sprawia, że ryzyko jest rozproszone i zredukowane, a zyski pozostają na co najmniej tym samym poziomie. Często okazuje się, że crowdfunding zapewnia nawet wyższą stopę zysku z inwestycji w nieruchomość niż tradycyjny zakup przez inwestora. Jeden z kolejnych akapitów wyjaśnia, dlaczego tak się dzieje.

Przeczytaj więcej o historii i zasadach crowdfundingu nieruchomości >

Różnice między crowdfundingiem i tradycyjną inwestycją

Podobnie jak w przypadku tradycyjnego zakupu mieszkania na wynajem, crowdfunding przewiduje zyski z czynszów i korzystnej odsprzedaży w przyszłości. Trzeba jednak pamiętać, że specyficzny sposób finansowania crowdfundingowej inwestycji praktycznie wyklucza samodzielne zaangażowanie każdego inwestora w wynajem i zarządzanie lokalem.

Trudno sobie wyobrazić, że np. dwudziestu udziałowców zupełnie zgodnie i sprawnie podejmuje decyzje dotyczące jednego „M” (takie jak np. wybór najemcy). Właśnie dlatego zarządzanie lokalem zakupionym wspólnie przez inwestorów prowadzi wyspecjalizowana firma z długoletnim doświadczeniem na rynku (taka jak Mzuri CFI ). Inwestorzy mają kontrolę nad działaniami zarządcy i mogą na bieżąco dowiadywać się o zyskowności najmu. Takie osoby wpłacające pieniądze, nabywają bowiem udziały w spółce posiadającej mieszkanie. Udziały zapewniają m.in. prawo do proporcjonalnej części zysków z wynajmu, prawo głosu na walnym zebraniu, prawo do zasiadania we władzach firmy oraz prawo do odpowiedniej części majątku pozostałego po likwidacji spółki.

Dzięki przekazaniu zarządzania najmem w ręce profesjonalistów, inwestorzy (crowdfunderzy) unikają błędów często popełnianych przy indywidualnym wynajmie. Każdy doświadczony inwestor mieszkaniowy niestety ma na koncie takie błędy, których skutki bywają poważne. Jako przykład można podać problemy z zadłużonym najemcą, który wcześniej nie był dobrze zweryfikowany. Inwestując ciężko zarobione pieniądze, lepiej nie narażać się na ryzyko błędów, które mocno odczuli już inni inwestorzy mieszkaniowi. Crowdfunding pozwala inwestować w mieszkania z niskim wkładem własnym.

Crowdfunding mieszkań jako rozwiązanie oszczędzające czas

Wiele osób wynajmujących kilka lokali, nie podejmuje już innej aktywności zarobkowej (a zwłaszcza pracy na cały etat). Powód jest prosty: czasochłonne obowiązki związane z wynajmem. Nawet najem jednego mieszkania może dać się we znaki pod względem czasowym. Jest to szczególnie widoczne między innymi wtedy, gdy trzeba szukać nowego lokatora i pokazywać mieszkanie zainteresowanym osobom albo pilnie zajmować się usuwaniem usterek w lokalu. Cenny czas pochłania również rozliczanie podatku dochodowego od zysków z najmu (zwłaszcza wtedy, gdy właściciel lokum wybierze skalę podatkową).

Osoby wybierające inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe poprzez crowdfunding, nie muszą obawiać się wszystkich wymienionych wcześniej obowiązków. Firma zarządzająca wynajmem weźmie bowiem na siebie poszukiwanie najemców i otoczy mieszkanie opieką. Taki zarządca oczywiście nie pracuje za darmo. Po odliczeniu jego prowizji, nadal można jednak liczyć na zyskowność najmu wynoszącą 5,00% – 8,00% rocznie. Podany wynik oznacza, że każde zainwestowane 10 000 zł średniorocznie zapewni 500 zł – 800 zł zysku.

Dowiedz się więcej o tym, jak inwestować małe kwoty w ramach crowdfundingu nieruchomości >

Wpływ crowdfundingu na bezpieczeństwo wynajmu lokali

Wiele osób decydujących się na samodzielny wynajem lokalu mieszkalnego, niestety nie zna dobrze obowiązujących przepisów. Chodzi zarówno o kodeks cywilny, jak i ustawę o ochronie praw lokatorów. Brak odpowiedniej wiedzy prawnej właściciela mieszkania czasem ma przykre skutki. Może się bowiem okazać, że sąd np. unieważni podwyżkę czynszu albo stwierdzi, że umowa najmu nie została właściwie wypowiedziana. To prawda, że przepisy regulujące zasady najmu mieszkania są dość skomplikowane i zbyt mocno zabezpieczają interesy lokatorów. Taka sytuacja nie zwalnia jednak właściciela lokalu mieszkalnego z obowiązku przestrzegania prawa. Warto dodać, że najemcy dzięki powszechnemu dostępowi do Internetu wiedzą o swoich uprawnieniach więcej niż kilka lub kilkanaście lat temu i coraz sprawniej wykorzystują tę wiedzę.

Na całe szczęście, osoba wybierająca crowdfundingowy wariant inwestycji w mieszkanie, nie musi martwić się o aspekty prawne. Obowiązki związane z właściwym sformułowaniem umowy najmu oraz jej egzekwowaniem spoczywają bowiem na zarządcy mieszkania. Taki zarządca poprzez wybór właściwej formy prawnej najmu (np. wynajmu instytucjonalnego) i załatwienie wszystkich formalności, zapewni brak kłopotów związanych z długotrwałą eksmisją najemcy. Warto dodać, że w interesie firmy zarządzającej wynajmem leży dobre przygotowanie lokalu do prezentacji, wynegocjowanie jak najwyższego czynszu i ograniczenie czasu, w którym mieszkanie jest puste.

Zobacz, jakie są prawne „pułapki” związane z wynajmem mieszkania >

Jak crowdfunding wpływa na poziom zysków z wynajmu?

Wspomniany wcześniej poziom zysku, na jaki może liczyć crowdfundingowy inwestor (5,00% – 8,00% rocznie) jest wysoki w stosunku do rynkowej średniej. Wynika to z kilku kwestii. Po pierwsze, firmy organizujące crowdfundingowe inwestycje w mieszkania (takie jak Mzuri CFI), kierując się swoim doświadczeniem wybierają najbardziej atrakcyjne „M”. Takie lokale położone np. blisko dzielnic biurowych lub warszawskiego metra, nie powinny stwarzać problemów związanych z najmem lub zyskowną odsprzedażą. Ich cena zakupu raczej nie będzie szczególnie niska. Nie oznacza to jednak kłopotu, ponieważ potrzebny kapitał dostarczy przynajmniej kilku inwestorów.

W przypadku samodzielnych inwestycji, czasem mamy do czynienia z sytuacją, która kończy się zakupem mniej atrakcyjnego mieszkania i osiągnieciem niższych zysków na poziomie np. 2,00% – 3,00% rocznie. Dzieje się tak, gdy pojedynczy inwestor z uwagi na ograniczony kapitał (np. 200 000 zł) musi pójść na kompromis i kupić mieszkanie, które nie do końca jest atrakcyjne. W przypadku crowdfundingu, na szczęście nie ma miejsca na takie sytuacje.

Poziom zysków z crowdfundingowej inwestycji w mieszkanie jest wysoki również dlatego, że najmem zarządzają profesjonaliści. Wiedzą oni, jak ograniczyć czas, przez który mieszkanie pozostaje pustostanem i znaleźć wiarygodnego najemcę. Inwestorzy zainteresowani crowdfundingiem, mogą liczyć na to, że profesjonalny zarządca szybko znajdzie lokatora (korzystając z własnej bazy najemców), a także sprawdzi jego wypłacalność przed podpisaniem umowy.

Warto zdawać sobie sprawę, że polski rynek najmu staje się coraz bardziej profesjonalny pod względem weryfikacji przyszłych najemców. Wpływają na to firmy zarządzające wynajmem. Tacy zarządcy sprawdzają przyszłego najemcę np. w bazie nierzetelnych dłużników i weryfikują jego dochody przy pomocy zaświadczenia od pracodawcy albo wyciągu z konta bankowego. Dzięki takim czynnościom, inwestor może mieć pewność, że ryzyko związane z najmem jest mniejsze, a osiągnięcie zamierzonego zysku (np. 6,00% średniorocznie) nie będzie stanowiło problemu.

Dowiedz się, jak należy obliczać zyski z wynajmu mieszkania >

Podsumowanie oraz wnioski

Pojawienie się w Polsce ofert crowdfundingowych inwestycji w mieszkania, na pewno stanowi dobrą wiadomość dla osób zniechęconych depozytami bankowymi. Takie osoby często nie chcą inwestować pieniędzy na rynkach finansowych, gdyż obawiają się utraty oszczędności. Samodzielny wynajem mieszkania lub mieszkań również nie wchodzi w grę, ponieważ taka forma zarabiania pieniędzy pochłania sporo czasu. Problemem jest również fakt, że najbardziej zyskowny najem dotyczy mieszkań z dużych miast. Trudno sobie wyobrazić, że inwestor mieszkający na co dzień np. w Sanoku lub Zielonej Górze samodzielnie kupuje warszawskie „M” i za każdym razem szybko przyjeżdża do stolicy, gdy wymaga tego sytuacja (np. awaria w lokalu zgłoszona przez najemcę).

Crowdfunding mieszkań eliminuje taką uciążliwą barierę geograficzną, ponieważ inwestor wcale nie musi angażować się w najem. Znika również konieczność jednorazowego wydatkowania dużej sumy (np. 200 000 zł – 300 000 zł) na zakup jednego lokalu. Co ważne, przedterminowe wyjście z inwestycji crowdfundingowej jest łatwiejsze niż w przypadku nabycia lokalu na wyłączność. Wystarczy bowiem sprzedać swoje udziały innemu inwestorowi albo poinformować spółkę posiadającą mieszkanie. W takiej sytuacji, udziały zostaną umorzone lub odkupione przez wspomnianą spółkę.

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.