Rynek nieruchomości – analiza raportu PWC Real Estate

17 lipca 2020 5 minut czytania

Raport globalnej firmy doradczej PwC kreśli perspektywę stabilnego rozwoju rynku nieruchomości w 2020 roku. W przedstawionym w raporcie rankingu 31 europejskich miast  Warszawa została określona jako obiecujący rynek, o najwyższych parametrach inwestycyjnych spośród miast spoza Europy Zachodniej. 

Raport firmy doradczej PwC „Emerging Trends in Real Estate 2020” opracowany razem z Urban Land Institute, określa perspektywy wzrostu rynków nieruchomości w całej Europie w 2020 roku. Został opracowany na podstawie  wywiadów z ponad 900 ekspertami na całym kontynencie (łącznie z Turcją). Uczestnicy badania reprezentują szerokie grono ekspertów branżowych, takich jak inwestorzy, zarządzający funduszami, deweloperzy, firmy z branży nieruchomości, pożyczkodawcy, brokerzy, doradcy i konsultanci.

Publikacja została podzielona na cztery sekcje dotykające takich tematów jak: otoczenie biznesowe i polityczne,  rynek nieruchomości jako segment rynku kapitałowego, ranking atrakcyjności europejskich stolic, trend miejskiej mobilności. 

Wyzwania polityczne, środowiskowe, biznesowe

Jednymi z największych wyzwań globalnych dla branży nieruchomości na 2020 zdaniem ekspertów będą: widmo światowej recesji, problemy ze wzrostem europejskich gospodarek, eskalacja napięć handlowych między USA i Chinami,  Brexit oraz jego wpływ na odpływ kapitału z brytyjskiej gospodarki. Pojawiają się więc wątpliwości o globalny i europejski wzrost branży. Na szczęście, na te wszystkie zagrożenia europejskie banki centralne zareagowały w 2019 utrzymaniem lub obniżaniem stóp procentowych, co dla wielu stało się znaczącym impulsem do inwestycji.

Stałym wyzwaniem dla branży są ryzyka polityczne. Jak wygląda to w konkretnych liczbach? 81% badanych wskazało niestabilność polityki międzynarodowej jako poważne wyzwanie dla ich działalności. Prawie 60% uczestników badania wyraża zaniepokojenie sytuacją polityczną w konkretnych krajach, np. Wielkiej Brytanii czy Niemczech. 

W ciągu ostatniego roku rosną na znaczeniu kwestie środowiskowe, społeczne i związane z zarządzaniem (tzw. czynniki ESG – environment, social, governance). Badani dostrzegają rosnąca świadomość ryzyk związanych ze zmianami klimatycznymi – prawie połowa uczestników badania uważa, że mają one wpływ na ich portfel inwestycyjny. Z kolei blisko ¾ z nich sądzi, że ryzyko to wzrośnie w ciągu najbliższych pięciu lat.

Główne wyzwanie z bezpośredniego europejskiego otoczenia biznesowego, wpływające na branżę nieruchomości, to koszty budowy nowych obiektów, w czym zarówno zawiera się koszt siły roboczej jak i koszty materiałów.  Na drugiej pozycji znalazła się z kolei dostępność odpowiednich zasobów/gruntów pod budowę nowych nieruchomości.  

Inwestowanie w  nieruchomości logistyczne i mixed-used

Nadal największą popularnością wśród aktywów cieszą się inwestycje w nieruchomości logistyczne, napędzane przez rozwój sprzedaży wysyłkowej – branżę e-commerce. Wysokie miejsca na liście zajmują również obiekty zaspokajające potrzeby mieszkaniowe różnych generacji użytkowników. Z kolei w branży handlowej zainteresowaniem cieszą się nieruchomości typu mixed-use (przeznaczenie mieszane), zwłaszcza w dzielnicach śródmiejskich.

Jak komentują eksperci PwC, rośnie liczba projektów inwestycyjnych, które dadzą w przyszłości możliwość zmiany funkcji w późniejszym okresie cyklu życia budynku. Taka zmiana przeznaczenia jest opłacalna i jest dziś coraz powszechniej poszukiwana przez inwestorów. 

Coraz większą popularnością cieszą się również alternatywne segmenty rynku nieruchomości, takie jak mieszkania studenckie oraz inwestycje w domy opieki długoterminowej. Zdaniem ekspertów PwC to wysoce pożądae klasy aktywów.

Ranking 31 miast: Paryż jako lider

W raporcie PwC „Emerging Trends in Real Estate 2020”  znalazło się zestawienie 31 miast o najbardziej obiecujących perspektywach dla branży nieruchomości.

Pierwsze miejsce, przed Berlinem, Frankfurtem i Londynem, zajął Paryż. W opinii ekspertów zyskuje na znaczeniu ze względu na kilka czynników:

1. Brexit i plany relokacyjne niektórych firm z Londyny do stolicy Francji.
2. Igrzyska olimpijskie, które odbędą się w stolicy Francji w 2024 roku.
3. Nowy, kompleksowy projekt rozwoju całej aglomeracji, ogłoszony pod nazwą “The Grand Paris”.

Jednocześnie, respondenci dostrzegają również ryzyka związane z paryską aglomeracją. Podkreślają, że ceny wynajmu niektórych biur w stolicy Francji sięgają nawet 900 Euro za metr kwadratowy na rok. Koszty wynajmu na tak wysokim pułapie stwarzają zagrożenie odpływu kapitału inwestycyjnego.

Warszawski rynek nieruchomości z obiecującymi perspektywami

14-te miejsce w rankingu, który w tej edycji raportu uwzględniał porównywanie rynków o różnej wielkości i płynności, zajęła Warszawa. To najwyższy spośród uwzględnionych w zestawieniu miast spoza Europy Zachodniej. 

Zdaniem ekspertów PwC nastawienie inwestorów wobec Warszawy jest pozytywne. Dobrze ma się rynek biurowy. Cały czas rośnie zapotrzebowanie na nowoczesne, dobrze zlokalizowane budynki tego typu. Widać również stały ruch na rynku inwestycji hotelowych czy prywatnych akademików. – dostrzegany jest bardzo wysoka atrakcyjność warszawskich uczelni dla studentów zza granicy. 

Niektórzy respondenci podkreślali ryzyka politycznej niepewności: „Regulacje zmieniają się często i szybko, czasem w trakcie jednej nocy. Niedostateczna przewidywalność podatkowa i finansowa w Polsce jest dla inwestorów duży problemem.”   

Jednocześnie stopy zwrotu z inwestycji w Warszawie są nadal satysfakcjonujące, co przyciąga inwestorów także z nowych kierunków geograficznych takich jak Azja oraz z krajów Europy Środkowo-Wschodniej, np. z Czech i Węgier.

Trendy mobilności

Czterech na pięciu respondentów w badaniu ULI i PwC wskazuje na infrastrukturę komunikacyjną, w tym rozwiązania mobilne, jako ważny dla oceny potencjału danej lokalizacji podczas podejmowania decyzji inwestycyjnych. 

Chodzi o takie elementy miejskiej przestrzeni jak wypożyczalnie rowerów, hulajnóg czy pojazdów elektrycznych. Dlaczego jest to ważne dziś dla inwestorów? Po pierwsze, zmieniają one tradycyjny model planowania miast i ich sieci komunikacyjnej, dzięki czemu odchodzi się od uciążliwego dla środowiska i obniżającego komfort mieszkańców ruchu samochodów osobowych. Po drugie, są postrzegane jako elementy zwiększające atrakcyjność i poszerzający funkcje konkretnych projektów. Mobilność jest po prostu modna i działa na inwestorów jak magnes.

Raport PwC „Emerging Trends in Real Estate 2020” – aktualizacja 07.15.2020

Rynek nieruchomości w czasach po lockdownie

Wybuch pandemii koronawirusa oraz gospodarczy lockdown przyczniły się w pierwszym półroczu 2020 do ogromnej niepewności, weryfikacji założeń i planów inwestorów na II półrocze. Eksperci firm doradczych zwracają uwagę na poniższe konsekwencje dla sektora branży nieruchomości: 

• Pandemia wywołała w Polsce pewne perturbacje na rynku nieruchomości, ale nie wywoła na nim kryzysu. Zdaniem ekspertów, którzy brali udział w Europejskim Kongresie Finansowym w czerwcu 2020 r., ceny mieszkań w Polsce nie będą znacząco spadały.

• O ile aż do początku 2020 roku podaż powierzchni biurowych rosła w Polsce w rekordowym tempie, niepewność oraz popularyzacja pracy zdalnej mogą przyczynić się do powszechnego spadku popytu na powierzchnie biurowe oraz, w niedalekiej przyszłości, spowodować spadek czynszów w biurowcach w najlepszych lokalizacjach.

• Niepewność i oczekiwanie recesji mogą być też niestety samospełniającą się przepowiednią. Jeśli konsumenci, inwestorzy, przedsiębiorcy przestaną inwestować i wydawać pieniądze, gospodarka będzie zwalniała. Warto pamiętać, że recesja jest naturalnym elementem gospodarczych cykli.  Być może trzeba zaakceptować, że dwucyfrowe wzrosty możliwe w ostatniej dekadzie nie będą w najbliższym czasie możliwe?

• Eksperci podkreślają, że obecnie w działaniach inwestorów może pojawiać się tzw. paradoks Ellsberga (od amerykańskiego ekonomisty Daniela Ellsberga) – w warunkach niepewności chętniej podejmowane są działania bezpieczniejsze, choć przez to mniej zyskowne. Tymczasem racjonalni inwestorzy będą sięgać raczej po zyskowne opcje o znanym lub bardziej przewidywalnym rozkładzie prawdopodobieństwa –  kosztem spekulacji i opcji o mniej pewnym rozkładzie prawdopodobieństwa. Takimi przewidywalnymi możliwościami mogą być inwestycje w nieruchomości – zwłaszcza te komercyjne, logistyczne i obiekty handlowe wynajęte dla sieci handlowych, a ostatnie wydarzenia gospodarcze zachęcają inwestor do zainteresowanie inwestycją w ziemię na Mazurach.

• W czasach niepewności niektórym inwestorom towarzyszy lęk przed działaniem w ogóle. W obawie przed dotkliwą, niespodziewaną stratą mogą popadać w zgubną w skutkach bierność. Efektem tego może być niewykorzystany potencjał inwestycyjny lub brak zmiany strategii inwestycyjnej w przypadku strat w danej dziedzinie. Warto takiej wymuszonej bierności, efektu „zamrożenia” się wystrzegać i mimo towarzyszącej wielu inwestorom huśtawki nastrojów racjonalnie, świadomie kształtować swój portfel aktywów i chronić pieniądze przed inflacją.  

Marcin Pabijanek CEO Social Estate

Czytaj także:

1. Nieruchomości komercyjne w 2020 roku – w co inwestować? 
2. W co inwestować, gdy rośnie inflacja ?
3. Czym są REIT-y?

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.