Nieruchomości komercyjne w 2021 roku – w co inwestować? 

20 grudnia 2019 5 minut czytania

W co inwestować w 2021 roku ? Nieruchomości komercyjne. Nowy rok to nowe szanse inwestycyjne. Czego się spodziewać? Dalszej ewolucji formatów handlowych i modeli zamieszkiwania, zwiększonego popytu na alternatywne klasy aktywów, który może przyczynić się do rozwoju m.in. prywatnych domów seniora, większej liczby zielonych inwestycji.

2020 r. można uznać za stosunkowo udany dla branży nieruchomości komercyjnych pomimo trwającej pandemii. Kolejny zapowiada się równie obiecująco. Rozważając kolejne inwestycje warto zwrócić uwagę na czynniki, które przez wiele lat będą determinować rozwój tego sektora nieruchomości. Jednym z najważniejszych jest nacisk na nowe technologie w nieruchomościach (tzw. proptech) przy jednoczesnym zachowaniu troski o środowisko naturalne. 

Jak zmienia się rynek nieruchomości komercyjnych? 

Raport „Outlook 2020” przygotowany przez Cushman & Wakefield wśród najważniejszych zmian zachodzących na rynku nieruchomości komercyjnych wymienia:

• ewolucję handlu tradycyjnego,
• inwestycje w rozwiązania ekologiczne,
• automatyzację,
• zmiany polityczne i ekonomiczne.

Co z nich wynika? Po pierwsze, wraz z rosnącymi oczekiwaniami sieci handlowych wobec inwestorów ewoluują formaty handlowe. Konieczne staje się lepsze poznanie zachowania konsumentów i zrozumienie, co wpływa na podejmowane przez nich decyzje. Umożliwia to zwiększenie efektywności sprzedaży, a konsumentom zapewnia większe możliwości wyboru tego, kiedy, gdzie i jak robią zakupy. 

Po drugie, rośnie znaczenie otwartych i zintegrowanych społeczności, w których osoby w wieku poprodukcyjnym i rozpoczynające dorosłe życie będą mieszkać obok siebie. Idea współzamieszkiwania przedstawicieli różnych pokoleń przyczynia się do konsolidacji baz konsumentów. 

Po trzecie, nowe technologie wywierają coraz większy wpływ na sposób użytkowania powierzchni. Wiedza na temat funkcjonowania budynków i miejsc pracy umożliwia monitorowanie i poznanie źródeł nieefektywności, obniżenie kosztów eksploatacji budynków oraz stworzenie dla najemców lepszych warunków gwarantujących wzrost wydajności.   

Budownictwo ekologiczne – wpływ na rynek nieruchomości

Od 2021 roku będą obowiązywać bardziej  restrykcyjne wymogi dotyczące energochłonności nowych budynków. Zarówno komercyjne, jak i mieszkalne muszą być zeroenergetyczne, czyli nie powinny wymagać dostarczania do nich energii pochodzących z konwencjonalnych źródeł. Zaostrzenie tych norm będzie skutkowało wzrostem kosztów budowy.
Dzięki wykorzystaniu ekologicznych i energooszczędnych rozwiązań nie tylko zwiększa się efektywność energetyczna budynków, ale także podnosi bezpieczeństwo i komfort życia mieszkańców. To ludzie „wymuszają” rewolucję ekologiczną, chcą udogodnień, które ułatwiają proekologiczne zachowania. Oczywiście inwestorzy, takie rozwiązania zwiększają koszty inwestycji, ale finalnie przekłada się to na mniejsze zużycie wody, energii elektrycznej, ogrzewania, co przyciąga  najemców.

Nowe technologie w branży nieruchomości komercyjnych 

Centra handlowe coraz częściej sięgają po systemy wspomagające sprzedaż. Ten najpopularniejszy pozwala na wyświetlanie w telefonie klienta wiadomości na temat promocji i innych informacji, które mogą pomóc w zakupach. Usługa nie wymaga od użytkownika telefonu instalowania osobnych aplikacji. Wystarczy, by podłączył się do sieci WiFi w galerii.
Inne możliwości daje integracja systemu z Facebookiem. Gdy klient łączy się z fanpage centrum handlowego, zarządca centrum uzyskuje dostęp do informacji zawartych w profilu klienta. Pomaga to tworzyć bardzo rozbudowane analizy zachowań konsumenckich. 

Inwestycje w nieruchomości komercyjne – co brać pod uwagę? 

Myśląc o inwestowaniu w nieruchomość komercyjną, można wybrać albo opcję zakupu obiektu wraz z jego najemcą, albo zakup pustego lokalu i samodzielne poszukiwanie najemcy, co jednak opóźnia zarabianie na nieruchomości. Najlepszym posunięciem może okazać się obiekt wynajmowany przez dużą, sieciową markę. Taki duży gracz jest w mniejszym stopniu zależny od zmian koniunkturalnych.  Spowodowana problemami gospodarczymi niewypłacalność najemcy może prowadzić do jego upadłości, a wtedy właściciel nieruchomości komercyjnej będzie miał niewielkie szanse na odzyskanie należności.
Innymi słowy, przed zakupem należy również dokonać analizy przewidywanej rentowności najmu (roczną stopę zwrotu) i porównać z np. lokatą bankową. O rentowności nieruchomości decydują m.in.:

• atrakcyjna lokalizacja,
• brak problemów z miejscami parkingowymi w pobliżu,
• dobry dojazd,
• stan techniczny,
• infrastruktura budynku,
• współpraca z przyszłym najemcą lub najemcami.  

Dokąd zmierzają inwestycje w nieruchomości komercyjne? 

Nieruchomości komercyjne w Polsce przyciągają zarówno inwestorów, jak i najemców, oferując wyższe niż na zachodzie Europy stopy zwrotu. W 2020 roku: 

• dominował sektor biurowy; 
• wzrosło zainteresowanie nieruchomościami, których przeznaczenie może ewoluować w stronę projektów typu mixed-use. Zwłaszcza w dzielnicach śródmiejskich;
• wzrósł popyt na alternatywne klasy aktywów. Stąd popularność inwestycji w prywatne akademiki – wpłacone pieniądze zarabiają 5 proc. rocznie. Elektrownie wiatrowe mogą generować nawet dwucyfrowe stopy zwrotu. W 2021 roku ten rosnący popyt na alternatywne segmenty rynku nieruchomości może przyczynić się do rozwoju m.in. prywatnych domów seniora;
• kluczowym czynnikiem oceny potencjału danej lokalizacji podczas podejmowania decyzji inwestycyjnych były rozwiązania mobilne, ponieważ wypożyczalnie rowerów, hulajnóg czy pojazdów elektrycznych zwiększają atrakcyjność i poszerzają funkcje nieruchomości;
• coraz więcej inwestorów skorzystało z możliwości, jakie oferuje crowdfunding nieruchomości, np. platforma Social Estate. Finansowanie społecznościowe zmniejsza ryzyko inwestycyjne i pozwala wejść na rynek nieruchomości z już z niskim kapitałem własnym.

Czy trwająca od 2020 roku pandemia koronawirusa wpłynie na rynek nieruchomości komercyjnych także i w 2021 roku?

Z danych opublikowanych przez Savills Investment Management wynika, że zainteresowanie nieruchomościami komercyjnymi ma się stabilnie rozwijać wraz z poprawą sytuacji epidemicznej. W obliczu powszechnie dostępnej szczepionki przewidywania te nabierają tym bardziej realnego znaczenia. Wśród inwestorów w Polsce szczególnym zainteresowaniem cieszą się:

• centra dystrybucyjne,
• biurowce,
• centra wyprzedażowe,
• parki handlowe, z dominującą przewagą najemców z branży spożywczej.

Co ważne, krajowe nieruchomości komercyjne cieszą się zainteresowaniem nie tylko lokalnych przedstawicieli świata biznesu. Stosunkowo wysoka premia za ryzyko inwestycyjne przyciąga także i zagranicznych przedsiębiorców, co czyni Polskę wyjątkowo atrakcyjną w rejonie środkowoeuropejskim.

„Z racji na potencjał, położenie, czy chłonny i duży rynek wewnętrzny, Polska jest postrzegana wśród wielu inwestorów zagranicznych jako ciekawy element dywersyfikacji geograficznej, często w kontekście szerszych strategii pan-europejskich. Mam też nadzieję, że upowszechnienie się szczepionki na COVID-19 pod koniec roku 2021, ograniczy negatywny wpływ niepewności i zredukowanej mobilności na kondycję naszego rynku inwestycyjnego”. – tłumaczy Piotr Trzciński, Head of Investment – Poland w Savills IM.

Prognozy na 2021 rok

Z raportu Outlook 2021 „Budowanie odporności globalnych portfeli nieruchomości” opracowanego przez Savills IM wynika, że sektor biurowy rozwijać się będzie stabilnie pomimo zwiększenia ilości stanowisk objętych trybem pracy zdalnej. Na szczególną uwagę zasługują także nieruchomości handlowe wynajmowanie przedstawicielom branży spożywczej. Sektor ten pozostał w 2020 roku odporny na negatywne skutki pandemii, co tym bardziej przyciągać będzie w 2021 roku inwestorów.

Z opracowania wynika także, że dalszemu prężnemu rozwojowi podlegać będzie sektor logistyczny i magazynowy. Wpływ na tę sytuację ma prężnie rozwijający się udział sprzedaży online. Savills IM rekomenduje inwestycje w nowoczesne centra dystrybucyjne, zlokalizowane w głównych klastrach logistycznych w całej Europie w pobliżu autostrad i sieci transportowych. Na uwagę zasługiwać będą także centra dystrybucyjne zlokalizowane przy głównych szlakach komunikacyjnych, jak i obiekty typu multi-let położone w pobliżu obszarów miejskich.

Przy niskiej rentowności tradycyjnych klas nieruchomości inwestorzy decydować się będą również na dywersyfikację portfeli inwestycyjnych o alternatywne aktywa. Wśród nich znajdą się prywatne akademiki i domy dla seniorów. Wpływ na tę sytuację mają zmiany demograficzne oraz społeczne i popularyzacja idei co-livingu.

Raport wskazuje także, że 59% europejskich inwestorów spodziewa się ożywienia w sektorze nieruchomości. Ponad połowa ankietowanych (52%) przewiduje, że rozpocznie się ono między II a IV kwartałem 2021 roku.

 >>> W co warto zainwestować w 2021 roku ?

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.