ABC. Jak inwestować w nieruchomości – KEN MCELROY – recenzja cz.2
9 lutego 2020 2 minuty czytania
Druga część recenzji książki ABC. Jak inwestować w nieruchomości – autorstwa KEN MCELROY.
System wyceny nieruchomości i wielkie zobowiązanie
McElroy proponuje 5-etapowy system wyceny nieruchomości oparty o dobrowolnie przekazane przez
właściciela dane. Polega ona na sprawdzeniu przychodów z nieruchomości, analizie kosztów,
określaniu zysku operacyjnego nieruchomości, obliczaniu stopy kapitalizacji nieruchomości i przeprowadzaniu wyceny, obliczaniu raty kredytu i zysku z zainwestowanych pieniędzy. Jak stwierdza na początku tego rozdziału McElroy
„Tak naprawdę możesz zapomnieć wszystko, o czym czytasz w tej książce, ale mam nadzieję, że ten
rozdział nie tylko zapamiętasz, ale będziesz do niego często zaglądał”. Zarazem cały czas podkreśla, że
inwestycja w nieruchomość nie może być kwestią intuicji – a bardzo dokładnej, chłodnej kalkulacji.
Dobrze przeprowadzona wycena jest tylko wstępem do negocjacji. McElroy uczula nas, abyśmy nigdy
nie palili za sobą mostów, nawet jeśli rozmowy się nie powodzą. Wielokrotnie zdarzało się, że robił
interesy z potencjalnymi sprzedawcami, z którymi wcześniej się nie dogadał. Biznes nieruchomości
oparty jest o relacje – ważne zatem, aby ich nigdy nie niszczyć.
Negocjacje kończą się podpisaniem umowy, czyli, jak nazywa je autor „Wielkiego zobowiązania”.
Autor analizuje najważniejsze punkty umowy przedwstępnej i umowy kupna-sprzedaży i radzi, jak nie
popełnić powszechnych błędów popełnianych przy podpisywaniu takich kontraktów.
Zarządzanie nieruchomościami
Jestem właścicielem nieruchomości, mam lokatorów – i co teraz? McElroy podkreśla, że zarządzanie
nieruchomością powinno być realizacją planu, który został przygotowany już wcześniej, na etapie
przygotowań do transakcji. Autor prezentuje proste zasady dotyczące zarządzania personelem,
utrzymywania nieruchomości, poboru czynszu, czy zarządzania budżetem. Doradza, w jaki sposób
sprawdzać potencjalnych lokatorów – poprzez informację o ich niekaralności, czy historię kredytową.
Pisze też o często pomijanym w tego typu podręcznikach, niewygodnym temacie eksmisji lokatorów.
Podaje również wskazówki dla tych, którzy chcieliby zatrudnić firmę czy eksperta profesjonalnie
zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami. Taki zarządca będzie musiał nie tylko rozwiązywać
codzienne problemy w budynku, ale również zajmować się reklamowanie nieruchomości i
zwiększaniem jej zysku. Powinien zatem posiadać odpowiednie kompetencje i doświadczenie, które
mu to umożliwią.
Wywodowi McElroya cały czas towarzyszy myśl: profesjonalne zarządzanie nieruchomością to nic
innego, jak maksymalizacja przepływu finansowego. Bo przecież budynek został kupiony po to, aby
na nim długoterminowo zarabiać.
ABC. Jak inwestować w nieruchomości: dla kogo to pozycja?
To książka zarówno dla początkujących inwestorów, jak i tych bardziej zaawansowanych. Tych, którzy
dopiero zaczynają przygodę z inwestowaniem, może zachęcić do większej odwagi w wyłożeniu
środków na dobrze przeanalizowaną inwestycję. Może się stać wręcz punktem zwrotnym w ich
karierze – niezbędnym kompendium wiedzy. Fachowcom z kolei na pewno da wiele praktycznych
porad, jak szukać dobrych inwestycji. Dla wielu profesjonalnych inwestorów, pośredników nieruchomości, czy
zarządców nieruchomości zapewne nie będzie to co prawda to pozycja przełomowa – ale na pewno
zostanie doceniona jako napisany przystępnym, wciągającym językiem podręcznik, który pomoże
zorientować się, jak mogliby podnieść jakość świadczonych przez siebie usług.
Jest to też książka najzwyczajniej inspirująca i niosąca ze sobą optymistyczne przesłanie. McElroy
przyznaje, że inwestowanie w nieruchomości było dla niego początkowo drogą do osiągnięcia celu:
finansowej wolności. Inwestowanie w nieruchomości, a zwłaszcza ich utrzymywanie i zarządzanie nimi, pozwoliło mu na spędzanie większej ilości czasu z rodziną, realizację hobby oraz pisanie:
dzielenie się wiedzą z innymi. Ale to, co wcześniej było środkiem do osiągnięcia celu, stało się jednak
w końcu celem samym w sobie. Praca inwestora przerodziła się w pasję i jest teraz… porywającą
przygodą!
Marcin Pabijanek CEO Social Estate
Czytaj także:
- ABC. Jak inwestować w nieruchomości KEN MCELROY recenzja książki cz.1
- W jakie nieruchomości warto inwestować?
- W jakie nieruchomości na wynajem warto inwestować ?
- Jak zacząć inwestować w nieruchomości?
- Plusy i minusy inwestowania w nieruchomości
- Inwestycje w nieruchomości – sposób na inflację
Marcin Pabijanek
Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.