Wycena nieruchomości komercyjnych ‒ na czym polega i jak przebiega?

9 czerwca 2020 4 minuty czytania

Nieruchomości komercyjne położone w atrakcyjnych lokalizacjach i wynajęte dla rzetelnych najemców to sposób na długoterminowe i regularne zyski z najmu przy jednoczesnym wzroście wartości nieruchomości. Jakimi metodami wyceniane są nieruchomości komercyjne? Od czego zależą ceny nieruchomości tego typu? O tym w artykule!

Jak przebiega wycena nieruchomości komercyjnych?

Nieruchomości komercyjne to nieruchomości, których celem jest prowadzenie działalności gospodarczej, nastawionej na osiąganie korzyści majątkowych. Najczęściej zlokalizowane są w nich biurowce, lokale handlowe i usługowe, a także magazyny i zakłady produkcyjne. Wynajem lokali pod ich działalność oznacza zysk dla inwestora.

Określenia wartości nieruchomości, także nieruchomości komercyjnych, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, jak i bez względu na podmiot własności i cel wyceny, dokonuje się zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 149).

Zgodnie z art. 154 tej samej ustawy, dobór metody i technik szacowania nieruchomości, zależy od rzeczoznawcy majątkowego. Jego obowiązkiem jest uwzględnić: „cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych”.

W wyniku wyceny nieruchomości komercyjnej rzeczoznawca majątkowy, z uwagi na charakter takiej nieruchomości, dokonuje określenia jej wartości rynkowej. Treść wspomnianej umowy wskazuje bowiem, że „wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu”.

W wycenie nieruchomości stosowane są cztery metody, w tym:

dochodowa,
porównawcza,
kosztowa,
mieszana – łącząca elementy wszystkich powyższych.

Najczęściej rzeczoznawcy korzystają z dwóch pierwszych metod. A gdy chodzi o nieruchomości mające przynosić dochód z najmu lub dzierżawy – sięgają po podejście dochodowe. Na potrzeby tego artykułu przyjrzymy mu się nieco bliżej.

Na czym polega podejście dochodowe w wycenie nieruchomości?

Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależnia od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z tej nieruchomości. Mówiąc prościej, nieruchomość jest warta tyle, ile dochodu przyniesienie w przyszłości. Wartość ta ustalana jest na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych najmu.

Dla zobrazowania metody: nieruchomość komercyjna przy ważnej ulicy danego miasta (przykładowo ul. Piotrkowska w Łodzi) ma dużą wartość. Nie wynika ona jednak z prestiżowej lokalizacji, a z faktu możliwości generowania wysokich przychodów. Jednocześnie, jeśli ceny najmu przy tej ulicy spadną, spadnie także cena nieruchomości.

Zgodnie z art. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości przy stosowaniu podejścia dochodowego, konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

W podejściu dochodowym wykorzystywane są dwie metody:

inwestycyjna – zgodnie z którą, podstawę wyliczenia stanowi dochód z wynajmu lub dzierżawy nieruchomości oraz dochód pozaczynszowy, wynikający z wynajmu przestrzeni reklamowej. Stosuje się ją do wyceny pomieszczeń biurowych, handlowych, lokali użytkowych i magazynów.
zysków – służy do określania wartości hoteli, restauracji, stacji benzynowych i obiektów sportowych. Wyliczenie oparte jest nie na dochodach z najmu czy dzierżawy, a z wpływów osiąganych przez działalność tych obiektów.

Co wpływa na wycenę nieruchomości komercyjnych?

Cena nieruchomości komercyjnej zależy od wielu czynników. Kluczowymi z nich są:

lokalizacja nieruchomości – od niej zależy powodzenie biznesu prowadzonego w wynajętym lokalu. Lokale znajdujące się w centrach miast i prestiżowych dzielnicach handlowych są znacznie droższe od tych położonych na obrzeżach czy mniej atrakcyjnych wizualnie. Na cenę nieruchomości wpływa także jego otoczenie, a więc rozbudowana infrastruktura, sposób wejścia do lokalu czy potencjał reklamowy. Walory lokalizacyjne mogą różnić się też w zależności od branży. I tak, pożądanym otoczeniem dla biurowca mogą być tereny zielone, a dla magazynu – bliskość głównej drogi dojazdowej dostosowanej do ruchu aut ciężarowych.

stan nieruchomości – dla rzeczoznawców ważna jest zarówno technologia budowlana, jak i stan techniczny, standard wykończenia czy data powstania budynku. Pod uwagę należy wziąć też rozkład pomieszczeń, ich nasłonecznienie i kondygnację na planie budynku, jak również ogólny metraż lokalu. Istotne jest też, czy w budynku znajduje się winda. W przeciwieństwie do nieruchomości niekomercyjnych, wykończenie lokali użytkowych „pod klucz” może być niepożądane. Wiele firm oczekuje konkretnego rozmieszczenia czy aranżacji pomieszczeń. A to oznacza, że wyższa będzie wartość nieruchomości komercyjnych w stanie do wykończenia, które są tańsze i szybsze w dopasowaniu do potrzeb najemcy.

koszty eksploatacyjne – przy inwestycji w nieruchomość komercyjną, należy pod uwagę wziąć również miesięczne koszty utrzymania nieruchomości. Na wartości te wpłynie choćby rodzaj ogrzewania, obecność lub brak przyłącza kanalizacyjnego oraz system wentylacji. Ochrona czy recepcja to dodatkowe koszty. Wysokie koszty eksploatacyjne stanowią spore obciążenie dla najemcy. Niekorzystnie wpływają też na oszacowaną przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości, co może mieć znaczenie przy ewentualnych planach sprzedaży nieruchomości.

Dlaczego warto znać zasady wyceny nieruchomości i jak je wykorzystać?

Nieruchomości komercyjne należą do jednych z bardziej dochodowych przedsięwzięć o wysokiej stopie zwrotu. Taki zakup to ważna chwila w życiu każdego inwestora. Inwestycje w tego typu lokale nie należą bowiem do tanich. Koszty wejścia na rynek są znacznie wyższy od tych ponoszonych przy kupnie mieszkania na wynajem.

Ochrona kapitału to najlepszy powód, by szczególną uwagę zwrócić na metody wyceny nieruchomości, w tym stosowane najczęściej podejście dochodowe. Znajomość rynkowej wartości nieruchomości, wyliczonej na podstawie możliwych do osiągania dochodów, zapewni inwestorowi poczucie bezpieczeństwa. Jej znajomość może wyznaczać też kierunek negocjacji prowadzonych z potencjalnymi najemcami, a przy sprzedaży – kupcami. Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę może posłużyć również jako potwierdzenie wartości nieruchomości dla banku lub w celach skarbowo-podatkowych.

Czytaj także:

Małgorzata Dadok-Grabska

Od blisko 15 lat zajmuje się kreacją wartościowych treści, ze szczególnym zamiłowaniem do tematów związanych z finansami osobistymi, inwestycjami czy rynkiem nieruchomości. Wierzy, że odpowiednie zarządzanie posiadanym kapitałem pozwala na budowanie majątku zabezpieczającego przyszłość. Nigdy nie traci umiejętności elastycznego podejścia oraz chęci do poszukiwania nowych rozwiązań. Doświadczenie zawodowe zdobywała pracując w branży mobile marketingu oraz nowych technologii. Od ponad 4 lat prowadzi własną działalność. Prywatnie miłośniczka dekoracji wnętrz i home stagingu.