Jak wygląda i ile kosztuje wycena nieruchomości?
10 maja 2019 3 minuty czytania
Wycena nieruchomości staje się niezbędna w momencie, gdy chcemy ją ubezpieczyć, zaciągnąć kredyt pod hipotekę, uzyskać odszkodowanie, bądź podzielić majątek. Spotykając się pierwszy raz z takim wymogiem, można wpaść w niemałe zakłopotanie. Wbrew pozorom jest to dość często wykonywana czynność. Jednak czy należy się do niej jakość specjalnie przygotowywać? Jak wygląda proces wykonania operatu szacunkowego w praktyce i ile kosztuje?
Proces wyceny nieruchomości jest uzależniony od celu
Jedynie profesjonalna wycena jest brana uwagę przez wymagające jej instytucje. W praktyce oznacza to, że musimy skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego. Sam proces wyceny uzależniony jest wyłącznie od celu w jakim go wykonujemy. W przypadku dochodzenia odszkodowania, firmy ubezpieczeniowe będą wymagały oszacowania wartości odtworzeniowej, zaś w przy kredycie bank zażyczy sobie od nas oszacowania rynkowej wartości nieruchomości.
Na zakres wyceny ma również wpływ rodzaj praw np. prawo własności, użytkowania wieczystego, służebności przesyłu.
Czynniki wpływające na wycenę nieruchomości
Wycena konkretnej nieruchomości w dużej mierze uzależniona jest od takich czynników jak:
– lokalizacja,
– metraż,
– standard wykończenia,
– udział w częściach wspólnych,
– dodatkowe elementy np. garaż, ogród, parking,
– wysokość czynszu od najemcy (w przypadku nieruchomości komercyjnych, tutaj stosujemy głównie metodę dochodową wyceny)
Wycena zawsze odbywa się w odniesieniu do rynku, na jakim znajduje się nieruchomość, dlatego też przed zwróceniem się o pomoc do rzeczoznawcy, warto wcześniej zorientować się z ofertami podobnymi do posiadanego przez nas lokum. Zyskamy w ten sposób cenne informacje, choćby jak duża podaż panuje w danej okolicy. Oczywiście wycena przygotowana przez fachowca uwzględni zarówno czynniki zewnętrzne, subiektywne, jak i te twarde typowo techniczne fakty.
Koszt profesjonalnej wyceny nieruchomości (operatu szacunkowego)
Koszt wystawienia wyceny nie jest odgórnie uregulowany, dlatego też ceny mogą znacząco różnić się od siebie. W każdej kancelarii rzeczoznawców otrzymamy inny cennik. Standardowo kwoty te wahają się w przedziale od 500 do 900 złotych za mieszkanie, a od 2000 do 2500 złotych w przypadku domów.
Czas trwania wyceny nieruchomości
Czas oczekiwania na uzyskanie wyceny uzależniony jest od kilku rzeczy m.in. wielkości nieruchomości, ilości działek i budynków, które trzeba wycenić. Równie ważna jest ilość dokumentów oraz ich kompletność – dlatego warto odpowiednio wcześnie je skompletować, aby znacząco przyśpieszyć cały proces. W praktyce rzeczoznawcy w ciągu kilku do kilkunastu dni są w stanie opracować dla nas rzetelną wycenę.
Jak długo jest ważny operat szacunkowy?
Ceny nieruchomości zmieniają się wraz z upływem czasu i podelgają cyklom koniukturalnym. Zmianie może ulec również nieruchomość będąca przedmiotem wyceny – może ona zostać poddana przebudowie, rozbudowie, wynajmie np dla Żabki zmianie funkcji, może także ulec niekorzystnemu zdarzeniu losowemu typu pożar, powódź. Rzeczoznawca sporządza wycenę nieruchomości wycenę nieruchomości z konkretną datą, po upływie określonego czasu wyżej wymienione czynniki mogą wpłynąć na jej wartość. Dlatego wycena nieruchomości (operat szacunkowy) może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych.
Operat szacunkowy – stracił ważność – co robić?
Masz dwa możliwe rozwiązania
- zlecić wykonanie nowego operatu szacunkowego (opcja droższa),
- zaktualizować wcześniej wykonany operat szacunkowy (opcja tańsza)- potwierdzić aktualność może tylko i wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat szacunkowy
Co zawiera operat szacunkowy ?
Przede wszystkim przedmiot i zakres wyceny. Natomiast dodatkowo w operacie szacunkowym jest wiele innych informacji:
1. Sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2) określenie celu wyceny;
3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,
5) opis stanu nieruchomości
6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Marcin Pabijanek CEO Social Estate
Czytaj także :
- Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania od dewelopera?
- Obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomość jak to zrobić?
- Inteligencja finansowa – jak podnieść finansowe IQ ?
- Jak zacząć inwestować w nieruchomości?
- Dlaczego ceny mieszkań będą rosły?
- Kiedy spadną ceny mieszkań ?
Marcin Pabijanek
Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.