Słownik terminów inwestycyjnych
Słownik terminów inwestycyjnych \ Operat szacunkowy

Operat szacunkowy

Z terminem “operat szacunkowy” z pewnością spotkało się większość osób, które kiedykolwiek chciały kupić lub sprzedać dom, mieszkanie, działkę, lokal z najemcą Rossmann, czy nieruchomość komercyjną. Czym zatem dokładnie jest operat szacunkowy, kiedy należy go sporządzić, ile kosztuje i kiedy warto go zrobić?

Operat szacunkowy – co to takiego?

Operat szacunkowy to nic innego jak dokument, który sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Określa on przede wszystkim wartość konkretnej nieruchomości. Ma on charakter dokumentu urzędowego, ponieważ podpisuje się pod nim osoba z odpowiednimi uprawnieniami, która za opublikowaną treść odpowiada prawnie. Warto podkreślić, że operat może określać wartość mieszkania lub lokalu mieszkalnego, domu, lokalu z najemcą, parku handlowego, condohotelu ale również działki budowlanej czy innej nieruchomości (w tym np. hali magazynowej). Może zostać również sporządzony w celu ustalenia służebności przesyłu.
Operat powinien zawierać wiele istotnych informacji. Pośród nich najważniejszą jest określenie wartości danej nieruchomości na podstawie przyjętych metod kalkulacji. Tutaj musi zostać podany wzór, dzięki któremu rzeczoznawca uzyskał taką kwotę, a nie inną. Jedną z najczęstszych metod kalkulacji jest metoda porównywania parami. Z kolei w przypadku nieruchomości komercyjnych z najemcą – metoda dochodowa.
Ponadto w dokumencie musi znaleźć się również:

  • informacja o przeznaczeniu nieruchomości zawarta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
  • lokalizacja nieruchomości, uśrednione ceny podobnych nieruchomości znajdujących się w okolicy (zarówno te aktualne, jak i historyczne jeśli potrzeba),
  • jej aktualny stan na dzień sporządzania operatu,
  • przewidywany wzrost jej wartości.

W jakich okolicznościach wymagany jest operat szacunkowy?

Większość osób, które ubiegały się o kredyt hipoteczny z pewnością spotkała się z operatem szacunkowym, ponieważ jest to standardowy dokument wymagany przez bank. Operat może być zlecony przez nabywcę, który chce mieć pewność dobrze ulokowanych środków finansowych, jak również o operat może wystąpić także osoba sprzedająca daną nieruchomość w celu sprawdzenia jej wartości i ustalenia ceny wyjściowej. Ponadto operaty bardzo często sporządzane są w przypadku, kiedy następuje podział majątku czy ustalenie masy spadkowej. Dodatkowo operaty służą również gminom w sytuacji gdy należy zaktualizować opłaty za użytkowanie wieczyste. Dokument prawnym jakim jest operat szacunkowy jest bardzo przydatny również przy egzekucji nieruchomości czy też dochodzeniu odszkodowania z gminy.
Jednak najczęstszym przypadkiem, kiedy operat szacunkowy jest dokumentem wymaganym jest sytuacji ubiegania się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Wówczas operat stanowi dla banku podstawę wiedzy na temat konkretnej nieruchomości oraz o jej realnej wartości. Dzięki operatowi nie dojdzie do sytuacji, w której bank udzieli zbyt dużego lub zbyt niskiego kredytu. Dodatkowo dzięki operatowi można ustalić również wysokość wkładu własnego. Jeśli nieruchomość jest wyceniana wysoko, wówczas wkład nie musi być zbyt wysoki, ponieważ nieruchomość sama w sobie stanowi dobre zabezpieczenie dla banku. Operat szacunkowy pozwala określić wartość nieruchomości.

Sporządzanie operatu majątkowego, ile czasu dokument jest ważny i ile kosztuje?

 

Jak wygląda i ile kosztuje wycena nieruchomości?

Operat szacunkowy jest sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, który z kolei go podpisuje zamieszczając w nim datę utworzenia dokumentu oraz opieczętowuje. Bywają sytuacje, że nad jednym operatem pracuje nawet kilku rzeczoznawców. Wówczas wszystkie osoby muszą się podpisać pod dokumentem i odpowiadają oni prawnie za te części operatu, których są autorami. Dokument po zeskanowaniu można przechowywać w formie pdf. Takie praktyki stosują zarówno banki, jak i zleceniodawcy.
Operat można wykorzystać do celów, dla których powstał przez okres 12 miesięcy chyba, że wystąpiły jakieś istotne zmiany prawne lub przeznaczenie nieruchomości. Wówczas dokument należy zaktualizować. Jeśli jednak nie nastąpiła żadna z wyżej wymienionych sytuacji, wówczas po podanym okresie roku można się udać do rzeczoznawcy celem potwierdzenia jego aktualności. Istotne jednak jest, aby aktualność potwierdził ten sam rzeczoznawca, który dany operat sporządził – nie może tego zrobić inny rzeczoznawca.
Stawki za dokument są bardzo różne w zależności od regionu kraju jak również cena zależy także od rodzaju wycenianej nieruchomości. W przypadku wyceny mieszkania czy działki budowlanej standardowa stawka za dokument to ok 300-500 zł. Z kolei w przypadku wyceny domu lub nieruchomości komercyjnej stawka może sięgać nawet 1500 zł.

>>> Jak wygląda i ile kosztuje wycena nieruchomości?

Opłata adiacencka a operat szacunkowy

Opłata adiacenka to nic innego jak należność ustalana przez gminę. Ponosi ją właściciel nieruchomości w przypadku wzrostu jej wartości na skutek określonego wydarzenia. Takie istotne zdarzenie należy udowodnić właścicielowi przez gminę, która w tym celu zleca sporządzenie operatu szacunkowego. Opłata tą ustala rada gminy. Jednak jej wartość nie może przekroczyć ustalonych prawomocnie stawek, gdzie najniższy próg wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości.

Czy można zakwestionować wiarygodność operatu?

Bywają przypadki, że dla jednej nieruchomości jest sporządzonych kilka operatów szacunkowych, które mogą się od siebie znacząco różnić. W takim przypadku istnieje możliwość oceny operatu pod kątem zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi. Takiej oceny dokonują konkretne organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Ostatecznie, jeśli dany operat szacunkowy uzyska ocenę negatywną, wówczas traci on swoją moc prawną.

Zadaj pytanie

Oświadczam, że dane osobowe wskazane w formularzu podane zostały dobrowolnie po zapoznaniu się z informacjami, których przekazanie jest konieczne na mocy art. 13 RODO.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Petram House sp. z o.o. i spółek z nią powiązanych, działających w ramach grupy Petram House, moich danych osobowych w postaci imienia i nazwiska oraz adresu poczty elektronicznej i numeru telefonu w celu przesyłania mi informacji marketingowych dotyczących produktów i usług oferowanych przez Petram House sp. z o.o. za pomocą środków komunikacji elektronicznej i telekomunikacyjnej. Chcę otrzymać informacje handlowe i marketingowe poprzez e-mail.

Oświadczam, że dane osobowe wskazane w formularzu podane zostały dobrowolnie po zapoznaniu się z informacjami, których przekazanie jest konieczne na mocy art. 13 RODO.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Petram House sp. z o.o. i spółek z nią powiązanych, działających w ramach grupy Petram House, moich danych osobowych w postaci imienia i nazwiska oraz adresu poczty elektronicznej i numeru telefonu w celu przesyłania mi informacji marketingowych dotyczących produktów i usług oferowanych przez Petram House sp. z o.o. za pomocą środków komunikacji elektronicznej i telekomunikacyjnej. Chcę otrzymać informacje handlowe i marketingowe poprzez telefon.

Szybki kontakt
Telefon

+48 881 460 820