Słownik terminów inwestycyjnych
Słownik terminów inwestycyjnych \ Co to jest operat szacunkowy ?

Co to jest operat szacunkowy ?

Z terminem “operat szacunkowy” z pewnością spotkało się większość osób, które kiedykolwiek chciały kupić lub sprzedać dom, mieszkanie, działkę, lokal z najemcą Rossmann, czy nieruchomość komercyjną. Czym zatem dokładnie jest operat szacunkowy, kiedy jest on wymagany, ile kosztuje i kiedy warto go zrobić?

Operat szacunkowy – co to jest takiego?

 

Operat szacunkowy to nic innego jak dokument, który sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat określa przede wszystkim wartość konkretnej nieruchomości i ma on charakter dokumentu urzędowego, ponieważ podpisuje się pod nim osoba z odpowiednimi uprawnieniami, która za opublikowaną treść odpowiada prawnie. Warto podkreślić, że operat może określać wartość mieszkania lub lokalu mieszkalnego, domu, lokalu z najemcą, parku handlowego, condohotelu ale również działki budowlanej czy innej nieruchomości (w tym np. hali magazynowej). Może zostać również sporządzony w celu ustalenia służebności przesyłu.
Operat powinien zawierać wiele istotnych informacji, pośród których najważniejszą jest oczywiście określenie wartości danej nieruchomości na podstawie przyjętych metod kalkulacji – tutaj musi zostać podany wzór, dzięki któremu rzeczoznawca uzyskał taką kwotę, a nie inną. Jedną z najczęstszych metod kalkulacji jest metoda porównywania parami, a w przypadku nieruchomości komercyjnych z najemcą – metoda dochodowa.
Ponadto w dokumencie musi znaleźć się również informacja o przeznaczeniu nieruchomości zawarta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lokalizacja nieruchomości, uśrednione ceny podobnych nieruchomości znajdujących się w okolicy (zarówno te aktualne, jak i historyczne jeśli jest to wymagane), jej aktualny stan na dzień sporządzania operatu oraz przewidywany wzrost jej wartości.

W jakich okolicznościach wymagany jest operat szacunkowy?

Większość osób, które ubiegały się o kredyt hipoteczny z pewnością spotkała się z operatem szacunkowym, ponieważ jest to standardowy dokument wymagany przez bank. Operat może być zlecony przez nabywcę, który chce mieć pewność dobrze ulokowanych środków finansowych, jak również o operat może wystąpić także osoba sprzedająca daną nieruchomość w celu sprawdzenia jej wartości i ustalenia ceny wyjściowej. Ponadto operaty bardzo często sporządzane są w przypadku, kiedy następuje podział majątku czy ustalenie masy spadkowej. Dodatkowo operaty służą również gminom w sytuacji gdy należy zaktualizować opłaty za użytkowanie wieczyste. Dokument prawnym jakim jest operat szacunkowy jest bardzo przydatny również przy egzekucji nieruchomości czy też dochodzeniu odszkodowania z gminy.
Jednak najczęstszym przypadkiem, kiedy operat szacunkowy jest dokumentem wymaganym jest sytuacji ubiegania się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Wówczas operat stanowi dla banku podstawę wiedzy na temat konkretnej nieruchomości oraz o jej realnej wartości. Dzięki operatowi nie dojdzie do sytuacji, w której bank udzieli zbyt dużego lub zbyt niskiego kredytu. Dodatkowo dzięki operatowi można ustalić również wysokość wkładu własnego – jeśli nieruchomość jest wyceniana wysoko, wówczas wkład nie musi być zbyt wysoki, ponieważ nieruchomość sama w sobie stanowi dobre zabezpieczenie dla banku. Operat szacunkowy pozwala określić wartość nieruchomości.

Sporządzanie operatu majątkowego, ile czasu dokument jest ważny i ile kosztuje?

 

Jak wygląda i ile kosztuje wycena nieruchomości?

Operat szacunkowy jest sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, który z kolei go podpisuje zamieszczając w nim datę utworzenia dokumentu oraz opieczętowuje. Bywają sytuacje, że jeden operat sporządzany jest nawet przez kilku rzeczoznawców, wówczas wszystkie osoby muszą się podpisać pod dokumentem i odpowiadają oni prawnie za te części operatu, których są autorami. Dokument może być zeskanowany i przechowywane również w formie pdf zarówno przez bank, jak i przez zleceniodawcę.
Operat może być wykorzystywany do celów, dla których został stworzony przez okres 12 miesięcy chyba, że wystąpiły jakieś istotne zmiany prawne lub przeznaczenie nieruchomości, wówczas dokument powinien zostać zaktualizowany. Jeśli jednak nie nastąpiła żadna z wyżej wymienionych sytuacji, wówczas po podanym okresie roku można się udać do rzeczoznawcy celem potwierdzenia jego aktualności. Istotne jednak jest, aby aktualność potwierdził ten sam rzeczoznawca, który dany operat sporządził – nie może tego zrobić inny rzeczoznawca.
Stawki za dokument są bardzo różne w zależności od regionu kraju jak również cena zależy także od rodzaju wycenianej nieruchomości. W przypadku wyceny mieszkania czy działki budowlanej standardowa stawka za dokument to ok 300-500 zł. Z kolei w przypadku wyceny domu lub nieruchomości komercyjnej stawka może sięgać nawet 1500 zł.

>>> Jak wygląda i ile kosztuje wycena nieruchomości?

Opłata adiacencka a operat szacunkowy

Opłata adiacenka to nic innego jak należność ustalana przez gminę, którą zostaje obarczony właściciel nieruchomości w przypadku wzrostu jej wartości na skutek określonego wydarzenia. Takie istotne zdarzenie musi zostać odpowiednio udowodnione właścicielowi przez gminę, która w tym celu zleca sporządzenie operatu szacunkowego. Opłata ta jest ustalana przez radę gminy, jednak jej wartość nie może przekroczyć ustalonych prawomocnie stawek, gdzie najniższy próg wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości.

Czy można zakwestionować wiarygodność operatu?

Bywają przypadki, że dla jednej nieruchomości jest sporządzonych kilka operatów szacunkowych, które mogą się od siebie znacząco różnić. W takim przypadku istnieje możliwość oceny operatu pod kątem zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi. Taka ocena jest dokonywana przez konkretne organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Ostatecznie, jeśli dany operat szacunkowy uzyska ocenę negatywną, wówczas traci on swoją moc prawną.

Kredyt deweloperski co to jest ?

Kredyt deweloperski jest produktem skierowanym stricte dla branży budowlanej. Pod wieloma względami przypomina dobrze znany na rynku kredyt hipoteczny, choć opiewa...

Catchment area – co to jest?

Catchment area – definicja i znaczenie Catchment area, zwany po polsku obszarem oddziaływania, dostarcza ważnych dla sprzedawców detalicznych, jak i większych obiektów...

IKE - co to jest ?

IKE - indywidualne konto zabezpieczenia emerytalnego, dzięki któremu możesz oszczędzać pieniądze na prywatną emeryturę....

Rękojmia dewelopera - co to jest ?

Podczas odbioru mieszkania od dewelopera, może wystąpić sytuacja, w której nie zauważymy, że występują pewne wady i usterki. Czy oznacza to,...

Rachunek powierniczy - co to jest ?

Rachunek powierniczy to produkt bankowy o szczególnym znaczeniu i specyfikacji, a jego głównym celem jest ochrona praw oraz pieniędzy osób dokonujących...

Przewłaszczenie na zabezpieczenie - co to jest ?

Przewłaszczenie na zabezpieczenie jest formą ochrony wierzytelności umowy. Jest ona przeniesieniem własności określonego składnika majątku na wierzyciela. W umowie tej znajduje...

Rękojmia - co to jest ?

Polskie prawo chroni nabywców przed nieuczciwymi praktykami sprzedawców. Niezależnie od tego, czy sprzedawcą jest firma, czy też osoba prywatna. Jednym z...

Lokal użytkowy - co to jest ?

Kupowanie lokali użytkowych na wynajem przynosi wyższą stopę zwrotu niż inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe. W związku z tym warto dowiedzieć się czym...

Termin wykupu obligacji - co to jest?

Obligacja, czyli papier wartościowy emitowany w serii to rodzaj pożyczki, w której emitent jest pożyczkobiorcą a obligatariusz pożyczkodawcą. To swoiste dłużne...

Działka ewidencyjna - co to jest?

Decydując się na kupno działki, domu, jego budowę lub po prostu na podzielenie posiadanych gruntów, każdy spotka się z pojęciem działki...

Stopa procentowa - co to jest?

Stopa procentowa to pojęcie funkcjonujące w świecie bankowości i finansów, które najczęściej odnosi się do produktów pożyczkowych oraz depozytowych, ale także...

Rynek Forex - co to jest?

Współcześnie domy maklerskie starają się zachęcić niewielkich inwestorów do gry na rynku Forex. Możliwość uzyskania wyjątkowo wysokiego przychodu w krótkim czasie...

Fundusz private equity - co to jest?

Pomimo braku odpowiednich uregulowań prawnych mali inwestorzy zyskują rosnącą ilość okazji do intratnych inwestycji. Jedną z nich są inwestycje w spółki...

REIT - co to jest?

Od lat Polacy zachęcani są do bezpośrednich inwestycji w rynek nieruchomości. Kupno nieruchomości mieszkaniowej, komercyjnej, czy też gruntowej i udostępnianie jej...

Zaliczka - co to jest?

Zaliczka to pewna kwota pieniędzy, która zostaje wniesiona przez jedną ze stron. Najczęściej dotyczy to umowy przedwstępnej, która jest wstępem do...

Zadatek - co to jest?

Zadatek to wpłata pewnej sumy pieniędzy podczas zawarcia umowy w celu zabezpieczenia przed jej zerwaniem. Stanowi on także formę odszkodowania za...

Księga wieczysta - co to jest?

Najprostsza definicja księgi wieczystej to zbiór dokumentów, który pozwala na poznanie stanu prawnego konkretnej nieruchomości. Innymi słowy, zawarte w niej informacje...

Halving - co to jest?

Halving jest to powszechnie stosowany model ekonomiczny w zarządzaniu wieloma kryptowalutami. Polega na tym, że gdy ilość kryptowalut krążących w sieci...

Obligacja kuponowa - co to jest?

Obligacje, które można wykupić po wartości nominalnej nazywane, są obligacjami kuponowymi. Najprościej można to wytłumaczyć, że obligacja kuponowa przynosi inwestorowi dochód...

Platforma crowdfundingu - co to jest?

W celu właściwego zrozumienia czym są platformy do crowdfundingu, warto najpierw skupić się na definicji platformy internetowej. To nic innego jak...

Fractional ownership - co to jest?

Współczesna światowa gospodarka ze względu na zachodzące zmiany społeczne i ekonomiczne stopniowo przekształca się w tzw. gospodarkę/ekonomię współpracy (ang. sharing economy),...

Crowdinvesting - co to jest?

Crowdinvesting (zwany też crowdfundingiem udziałowym)  - system finansowania społecznościowego startup-ów i projektów deweloperskich oraz inwestowania w te przedsięwzięcia na internetowej platformie...

Sharing economy - co to jest?

Sharing economy w języku polskim pojęcie to tłumaczone jest jako ekonomia współdzielenia. To nic innego jak model ekonomiczny polegający na dzieleniu...

Stablecoin - co to jest?

Stablecoin jest kryptowalutą, która nie jest podatna na wahania kursu lub jej zmienność cenowa jest minimalna. Stablecoiny poprawiają bezpieczeństwo inwestowania w...

Stagflacja - co to jest?

Wielu konsumentów, ale też osoby kręgu ekspertów zastanawiają się, czy Polska nie wchodzi w fazę stagflacji. Jest to zjawisko bezpośrednio związane...

Grupowe inwestowanie w nieruchomości - co to jest?

Inwestowanie w nieruchomości jest znaną od dawna formą lokowania pieniędzy. Od kilku lat rosnącą popularnością cieszy się również tak zwany crowdfunding...

Kryptowaluta - co to jest?

Co to jest kryptowaluta? Pod pojęciem "kryptowaluty", kryje się innowacyjna forma "wirtualnej monety" w rozproszonym systemie księgowym, za powstaniem którego stoi zaawansowana...

Fundusz nieruchomości - co to jest?

Inwestowanie w nieruchomości to jeden z najlepszych sposobów na pomnożenie kapitału. Od dawna wiadomo, że w dłuższej perspektywie czasu bardzo dużą...

Obligacje korporacyjne - co to jest?

Rynek obligacji to nie tylko obligacje skarbowe. Te, na których można zarobić znacznie więcej, nazywa się obligacjami korporacyjnymi. Obligacje korporacyjne, inaczej...

ETF - co to jest ?

ETF to skrót od angielskiego pojęcia exchange-traded fund, oznaczającego produkt inwestycyjny zarządzany pasywnie. W Polsce cieszy się rosnącą popularnością. Fundusz indeksowy...

Zadaj pytanie

Oświadczam, że dane osobowe wskazane w formularzu podane zostały dobrowolnie po zapoznaniu się z informacjami, których przekazanie jest konieczne na mocy art. 13 RODO.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Petram House sp. z o.o. i spółek z nią powiązanych, działających w ramach grupy Petram House, moich danych osobowych w postaci imienia i nazwiska oraz adresu poczty elektronicznej i numeru telefonu w celu przesyłania mi informacji marketingowych dotyczących produktów i usług oferowanych przez Petram House sp. z o.o. za pomocą środków komunikacji elektronicznej i telekomunikacyjnej. Chcę otrzymać informacje handlowe i marketingowe poprzez e-mail.

Oświadczam, że dane osobowe wskazane w formularzu podane zostały dobrowolnie po zapoznaniu się z informacjami, których przekazanie jest konieczne na mocy art. 13 RODO.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Petram House sp. z o.o. i spółek z nią powiązanych, działających w ramach grupy Petram House, moich danych osobowych w postaci imienia i nazwiska oraz adresu poczty elektronicznej i numeru telefonu w celu przesyłania mi informacji marketingowych dotyczących produktów i usług oferowanych przez Petram House sp. z o.o. za pomocą środków komunikacji elektronicznej i telekomunikacyjnej. Chcę otrzymać informacje handlowe i marketingowe poprzez telefon.

Szybki kontakt
Telefon

+48 881 460 820