Jak sprzedać skutecznie lokal użytkowy?

17 stycznia 2021 3 minuty czytania

Sprzedaż lokalu użytkowego, a tym bardziej parku handlowego należy do najbardziej skomplikowanych typów transakcji realizowanych na rynku nieruchomości. W przeciwieństwie do stosunkowo łatwego zbycia lokalu bez najemcy sprzedaż już wynajętego lokalu wymaga od sprzedającego odpowiedniego przygotowania. O sukcesie procesu sprzedaży przesądzić mogą przede wszystkim dogłębne poznanie potrzeb kupującego, właściwe wyliczenie rentowności lokalu, jak i zgromadzenie niezbędnej dokumentacji. Szczegóły dotyczące transakcji przedstawiamy w poniższym artykule.

Jak sprzedać park handlowy?

Segment nieruchomości handlowych, który wzrasta dynamicznie z powodu nasycenia rynku centrami handlowymi i ograniczeniami w handlu, to dla najemców jedna z ciekawszych form rozwijania swojego biznesu. Inwestorom zapewnia z kolei atrakcyjną stopę zwrotu i bezpieczeństwo zysków wynikające z najmu sieciom handlowym o ugruntowanej pozycji na rynku. Rosnący popyt na inwestycje w formacie parków handlowych potwierdzają realizowane w ostatnim czasie projekty. W większości przypadków znajdujące się w nich lokale użytkowe były wynajmowane już na początku budowy.

Jednak uwaga – lokale użytkowe to specyficzny typ nieruchomości. Sama publikacja ogłoszenia w internecie może okazać się niewystarczająca do skutecznej sprzedaży. Należy mieć na uwadze, że inne niż dla lokali mieszkalnych, są motywacje kupujących lokal użytkowy, dla których cała operacja to czysty biznes. I jak na biznes przystało – typowym nabywcą lokali użytkowych są osoby traktujące dany lokal jako lokatę kapitału i planujące czerpać stabilne zyski z najmu.

Lokale użytkowe zapewniają atrakcyjny zysk w wysokości nawet 7-9% w zależności od lokalizacji, rodzaju najemcy i jakości zawartej z nim umowy. Pozostałe elementy, jak sposób wykończenia czy walory estetyczne są mniej znaczące – grunt, by nieruchomość zarabiała. Dlatego też pierwszą rzeczą, jaką należy zrobić przed sprzedażą lokalu użytkowego, jest wyliczenie jego rentowności i zaakcentowanie jej w treści ogłoszenia. Rentowność najmu wylicza się poprzez podzielenie dochodu netto z nieruchomości przez wartość tej nieruchomości.

Jak sprzedać nieruchomość z najemcą?

Retail park jako nieruchomość komercyjna wynajmowana jest zwykle sieciom handlowym zaspokajającym podstawowe potrzeby ludzkie. Wśród najemców spotkać więc można znanych operatorów spożywczych, drogerie, apteki, sklepy tekstylno-przemysłowe oraz sklepy odzieżowe i obuwnicze. W lokalach o mniejszym metrażu biznes prowadzą piekarnie i cukiernie czy kioski z prasą.

Dla potencjalnych kupujących ważne jest bezpieczeństwo inwestycji, jakie zapewnić może lokal wynajęty przez rozpoznawalne i godne zaufania sieci handlowe. Kluczowe w procesie sprzedaży lokalu jest ryzyko możliwych problemów z najmem. Dlatego też w znalezieniu nabywcy lokalu pomóc może podkreślenie solidności najemcy i jego wypłacalności. Oprócz tego kupujący zwracają uwagę na stan techniczny nieruchomości. Z tego względu do dobrych praktyk należy potwierdzenie go stosowną dokumentacją.

Istotna jest też sama umowa najmu. Dla inwestorów liczy się wygoda, stąd chętniej kupują oni lokale wynajmowane na czas określony czy bez możliwości wypowiedzenia. Dzięki temu minimalizują ryzyko pustostanów, które ograniczyć też mogą rozmaite zabezpieczenia umowy najmu, takie jak weksel, kaucja czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Na korzyść sprzedawcy zadziała też długość dotychczasowego najmu, która będzie najlepszym potwierdzeniem dobrej kondycji biznesu najemcy. Dobrą praktyką jest również umożliwienie spotkania potencjalnego inwestora z obecnymi najemcami.

Formalności w przypadku sprzedaży nieruchomości

Przy sprzedaży lokalu użytkowego, podobnie jak w przypadku mieszkania czy działki, konieczne jest skompletowanie wymaganych dokumentów. Kluczowym z nich jest dokument potwierdzający prawo do nieruchomości. Niezbędny jest też dokument potwierdzający funkcję lokalu i odpis z księgi wieczystej.

Przy sprzedaży lokalu użytkowego z najemcą należy pamiętać o zmianie stron umowy. Nowy nabywca wstępuje automatycznie w stosunek najmu i tym samym staje się wynajmującym. Jednocześnie przysługuje mu prawo do wypowiedzenia zawartej umowy najmu. Bez względu na to, czy umowa ta była zawarta na czas określony, czy też na czas nieokreślony.

Od sprzedaży lokalu użytkowego należy też odprowadzić podatek VAT. W niektórych przypadkach możliwe jest zwolnienie z opodatkowania – o szczegóły warto dopytać doradcę podatkowego.

Park Handlowy

Dlaczego warto zlecić sprzedaż wynajętego lokalu brokerowi na wyłączność?

Sprzedaż lokalu użytkowego może okazać się sporym wyzwaniem. Aby zwiększyć szanse powodzenia przedsięwzięcia, warto skorzystać z pomocy specjalistycznego brokera nieruchomości komercyjnych, takiego jak ceniony przez deweloperów parków handlowych Petram House. Pośrednik, doskonale zorientowany w segmencie retail parków, dysponuje dużą bazą potencjalnych klientów, w tym funduszy nieruchomości skupujących lokale użytkowe. Dzięki swojemu doświadczeniu może wychodzić z ofertą sprzedaży do właściwie sprofilowanych inwestorów, także zagranicznych oraz tych z odpowiednim kapitałem.

Szczególnie opłacalne jest zawarcie z pośrednikiem umowy na wyłączność, gwarantującej mu pełne prawo do pośredniczenia w sprzedaży nieruchomości. Dzięki temu właściciel może liczyć na dogłębną analizę nieruchomości i idealne dopasowanie działań sprzedażowych. Jako sprzymierzeniec sprzedającego, broker na chłodno ocenia potencjał inwestycji i konfrontuje ją z faktycznymi cenami transakcyjnymi. Kompleksowe planowanie i zarządzanie procesem sprzedaży oznacza też dla sprzedającego oszczędność czasu potrzebnego do sfinalizowania transakcji.

Czytaj także:

Sprawdź w słowniku:

Redakcja Social.Estate

Zespół redakcyjny Social.Estate, który przygotowuje dla Ciebie najciekawsze newsy ze świata gospodarki, finansów osobistych i nieruchomości.