FINN – Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości – Polskie REIT-y

20 maja 2019 4 minuty czytania

Nadchodzi kolejna rewolucja w inwestowaniu na rynku nieruchomości? Poznajcie FINN – Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości – Polskie REIT-y  

W sejmie na uchwalenie czeka ustawa o FINN (Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości). Nowe regulacje mogą stać się furtką dla „przeciętnego Kowalskiego”, prowadzącą do elitarnego do tej pory, bezpiecznego i zyskownego rynku nieruchomości. 

FINN to polski odpowiednik zachodniego REIT (ang. Real Estate Investment Trust), czyli takiego funduszu inwestycyjnego, dzięki któremu mniejsze podmioty mogą inwestować na rynku nieruchomości. REIT-y działają na zachodzie już od lat 60-tych, kiedy to pojawiły się w Holandii. Niedługo potem zostały usankcjonowane również w Belgii, Francji, Wielkiej Brytanii, Niemczech i Włoszech. Obecnie, według raportu Ernst & Young występują w 36 krajach na świecie. Wartość globalnego rynku REIT według kapitalizacji rynkowej wynosi około 1,7 bln dolarów. Aż 66% tej wartości przypada na spółki amerykańskie.

Jak podaje polskie Ministerstwo Finansów, REIT-y funkcjonują już 16 państwach Unii Europejskiej (w ramach 206 funduszy), m.in. na Litwie i w Czechach. W Polsce do tej pory, wbrew globalnemu trendowi, taki mechanizm nie istniał w porządku prawnym.

Nowa ustawa: na czym polega FINN

Teraz ma się to zmienić. W zeszłym roku do Sejmu trafił projekt ustawy o FINN (Projekt dostępny tutaj: https://bip.kprm.gov.pl/kpr/form/r9185352761,Projekt-ustawy-o-firmach-inwestujacych-w-najem-nieruchomosci.html) i po rozpatrzeniu w październiku 2018 r. i pozytywnej rekomendacji Komisji Finansów Publicznych, czeka obecnie na poddanie głosowaniu.

Jakie są założenia ustawy? Na wstępnie trzeba zaznaczyć, że w myśl ustawy polskie REIT, czyli FINN – Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości, w przeciwieństwie do zachodnich trustów, nie będą dawały możliwości inwestowania w rynek nieruchomości komercyjnych, ograniczając się do rynku mieszkaniowego.

To zgodnie z intencją ustawodawcy ma dać powiew świeżości na rynku mieszkań na wynajem. Prognoza przewiduje, że w tym sektorze pojawi się więcej inwestorów indywidualnych, co zwiększy podaż mieszkań. Inwestorzy skorzystają bowiem z pewnością z możliwości ciekawej alternatywy dla lokat, funduszy inwestycyjnych, czy obligacji.

Dodatkowo, dla nowych spółek FINN została przewidziana preferencyjna, 8,5%-owa stawka podatkowa, jednak jedynie z dochodów uzyskanych przez nie z najmu nieruchomości mieszkalnych.

Próg wejścia FINN

W założeniu FINN mają by  możliwością inwestycyjną dedykowaną  inwestorom detalicznym. Dzięki niej każdy będzie mógł nabyć akcje, jednostki uczestnictwa, udziały firm profesjonalnie inwestujących w najem lokali mieszkalnych, które są notowane na giełdzie. Dysponując przykładowo kapitałem 5 tys. złotych będzie można stać się współwłaścicielem nieruchomości mieszkalnej.

Poziom zysków z REIT-u

Zgodnie z danymi serwisu Kiplinger.com REIT-y w USA dają możliwość sięgnięcia po stopę zwrotu rzędu 4%-9%. Amerykańskie REIT-y w ciągu ostatnich 20 lat wypłaciły pół biliona dolarów zysku z wynajmu różnych nieruchomości komercyjnych.

Oczywiście w Polsce zysk będzie pochodził jedynie z nieruchomości mieszkaniowych. Przykładowo, wynajem mieszkania w dużej aglomeracji miejskiej przynosi zwrot z inwestycji na poziomie 5%-6% rocznie. Trudno jednak przewidzieć, jak dokładnie będzie rozwijał się rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce i jak przełoży się to na zyski z FINN.  Na pewno tak inwestycja jest lepszą alternatywą niż np. lokata (według serwisu www.najlepszelkaty.pl średni zysk z lokat bankowych dla osób fizycznych wynosił w maju 2019 r. 1,49%.).

Warto zwrócić uwagę, że spółki takie jak REIT mają obowiązek wypłacenia niemal całego zysku jako dywidendy swoim akcjonariuszom. Poziom dywidendy FINN został w projekcie natomiast ustalony ustawowo – na nie mniej niż 90% zysku. Przykładowo, w Irlandii ustawodawca określił poziom zysków na 85%, w Hiszpanii na 80%, we Francji – na 95%.

Bezpieczeństwo FINN

Założenie ustawodawcy jest proste: FINN – Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości ma zapewniać inwestorom stabilne dochody.

Bezpieczeństwo ma gwarantować w pierwszej kolejności nadzór Komisji Nadzoru Finansowego. W specjalny rejestr tej instytucji zostaną wpisane wszystkie FINN-y. Co więcej, będą one musiały posiadać kapitał nie mniejszy niż 50 milionów złotych – na tym rynku nie będą zatem funkcjonowały podmioty bez odpowiedniego zabezpieczenia kapitałowego, co ograniczy ryzyko inwestorów. Dodatkowo, w projekcie ustawy pojawił się  wymóg notowania FINN-u na rynku giełdowym, ze wszystkimi związanymi z tym obostrzeniami zabezpieczającymi inwestorów.

Jest jeszcze kilka „bezpieczników” przewidzianych ustawą: spółka musi być zawiązana na czas nieoznaczony; musi posiadać siedzibę i zarząd w Polsce; musi mieć w portfelu  co najmniej 5 nieruchomości mieszkalnych (stanowiących jej własność lub własność spółki zależnej) i uzyskiwać z nich przychody. Wydaje się, że wszystkie te regulacje sprawią, że inwestorzy lokujący swoje środki w FINN będą mogli spać spokojnie.

Kiedy polski REIT?

Wciąż nie wiemy, kiedy ustawa wejdzie na porządek obrad sejmowych. Pierwotny termin (styczeń 2019 r.) rozpoczęcia obowiązywania aktu prawnego już się zdezaktualizował. Nie wiadomo, czy nowe prawo zostanie uchwalone przed jesiennymi wyborami. Gdyby to się udało, byłoby to z wielką korzyścią dla detalicznych inwestorów. FINN –  Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości, pomimo wady braku możliwości inwestowania w nieruchomości komercyjne, jest mechanizmem na polskim rynku inwestycyjnym bardzo potrzebnym.

Zalety FINN-ów :

• bezpieczeństwo i przejrzystość inwestycji
• produkt działa na regulowanym przez Komisję Nadzoru Finansowego rynku
• konieczność spełnienia regulacji Giełdy Papierów Wartościowych
• płynność, co oznacza możliwość wejścia i wyjścia w dowolnym czasie, nawet częściowego
• ulgi podatkowe dla spółek zależnych od F.I.N.N – będą korzystać ze zwolnienia przedmiotowego w podatku CIT
• ulgi podatkowe dla inwestorów indywidualnych (PIT)
• bezobsługowy sposób inwestowania w nieruchomości
• wzrost zaangażowania krajowego kapitału prywatnego
• świetny instrument oszczędzania na emeryturę
• gwarancja wypłaty corocznej dywidendy dla inwestorów, która stanowi większość zysku spółki
• zwiększenie atrakcyjności sektora nieruchomości w Polsce
• wg firmy doradczej EY dzięki FINN o 700 000 000 pln wzrośnie rynek budownictwa
• dostępność dla indywidualnych inwestorów z mniejszym kapitałem

Wady FINN-ów :

• brak możliwości dywersyfikacji inwestycji o inne kategorie nieruchomości handlowe poprzez ograniczenie zaangażowania FINN (REIT) tylko w rynek nieruchomości mieszkaniowych na wynajem w Polsce1.

Czytaj także:

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.