Finansowanie inwestycji deweloperskich – porównanie źródeł

21 stycznia 2021 6 minut czytania

 Gdzie szukać źródła finansowania inwestycji deweloperskich?

Finansowanie projektów nieruchomości komercyjnych – jakie są możliwości deweloperów?

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne, od lat znane w wielu krajach świata, przeżywa obecnie boom również w Polsce. Na rynku notowane są wyjątkowo wysokie wartości transakcji inwestycyjnych, a do realizacji kolejnych projektów zachęcają deweloperów optymistyczne prognozy rozwoju segmentu powierzchni nieruhcomości komercyjnych. W ich przypadku zaobserwować można duży popyt na rynku najmu, zwłaszcza na lokale handlowe – super- i hipermarkety, mniejsze od nich parki handlowe, centra logistyczne, data center czy miejskie modułowe powierzchnie magazynowe (small business unit).

Istnieje wiele możliwości finansowania inwestycji deweloperskich w nieruchomości komercyjne. Poza samofinansowaniem inwestorzy mogą zdecydować się na finansowanie o kredytem deweloperskim oraz finansowanie o charakterze udziałowym. Bliżej przyglądamy im się w dalszej części artykułu. 

Wybór odpowiedniej formy finansowania projektu deweloperskiego inwestycyjnego może mieć kluczowe znaczenie dla powodzenia danego przedsięwzięcia. Ważne jest jednocześnie odpowiednie rozłożenie ryzyka, jak i zwiększenie potencjału kapitałowego projektu.

Kredyt budowlany na nieruchomość komercyjną

Kredyt deweloperski to nic innego, jak rodzaj kredytu dla firm specjalizujących się w realizacji wielomilionowych inwestycji budowlanych. Stanowi on formę finansowania o charakterze celowym, który pozwala realizować rozmaite projekty budowlane. Należą do nich nie tylko projekty mieszkaniowe, ale i komercyjne, czyli mające generować zysk z najmu lub dzierżawy. Ponadto kredyt deweloperski może służyć spłacie bądź refinansowaniu innego kredytu o tym charakterze.

Kredyt budowlany to popularna forma finansowania projektów komercyjnych dla deweloperów, zwykle spółek celowych w formie spółki z o.o., dysponujących kapitałem na realizację danego projektu w określonym czasie. Wysokie kwoty przyznawane deweloperom sprawiają, że wymagania banków są wyjątkowo wysokie, a dla części firm mogą okazać się wręcz niemożliwe do spełnienia. Przede wszystkim starająca się o kredyt firma, musi posiadać pozwolenie na budowę, a sama nieruchomość musi mieć uporządkowany stan prawny. Niezwykle ważny jest też projekt architektoniczny nieruchomości i związane z nią wymogi techniczne, a nawet jej atrakcyjność pod kątem biznesowym, która znajdzie przełożenie na rentowność projektu. To jednak dopiero początek – kluczowe z perspektywy dewelopera jest dysponowanie wkładem własnym, wynoszący minimum 20% przewidywanej wartości budowy. Niemniej istotna jest dotychczasowa historia kredytowa firmy w BIK, która może przesądzić o przyznaniu kredytu. Szanse na uzyskanie środków rosną, gdy deweloper może pochwalić się podobnymi inwestycjami w swoim portfolio.

Pożyczka dla dewelopera

Uzyskanie kredytu bankowego wymaga ze strony dewelopera dopełnienia szeregu formalności i przeprowadzenia przez instytucję bankową dogłębnej analizy finansowej danej firmy. To oznacza, że niewielkie przedsiębiorstwa deweloperskie, o nieugruntowanej pozycji i borykające się z problemem braku płynności finansowej, mogą spotkać się z odmową przyznania kredytu bankowego. Dobrym rozwiązaniem okazuje się być dla nich w takiej sytuacji pożyczka dla dewelopera. Stanowi ona skuteczne wsparcie dla małych firm, poszukujących łatwych do pozyskania środków.

Co kluczowe, o tego rodzaju wsparcie wnioskować mogą deweloperzy o niskiej zdolności kredytowej. Firma udzielająca pożyczki nie wymaga przedstawiania dokumentów dochodowych, a samo rozpatrzenie wniosku jest szybkie, co pozwala deweloperowi cieszyć się z pieniędzy na koncie już po kilku dniach od zawarcia umowy pożyczki. Otrzymane środki mogą być wykorzystane na dowolny cel, nie tylko na samą realizację projektu deweloperskiego, ale też na uregulowanie bieżących zobowiązań. Pod wieloma względami taka pożyczka przewyższa więc kredyt deweloperski zarezerwowany dla dużych graczy na rynku.

Obligacje dla dewelopera

Kolejnym ze sposobów na pozyskanie pieniędzy w celu realizacji inwestycji jest dla firm deweloperskich emisja obligacji korporacyjnych. Zainteresowanie nimi rośnie z każdym rokiem, zwłaszcza od czasów kryzysu finansowego. Atrakcyjność obligacji wynika z elastyczności i efektywności dysponowania środków. Kapitał z obligacji dewelopera może być swobodnie wykorzystywany przez kilka lat, a nawet transferowany między kilkoma projektami, co nie jest możliwe w przypadku kredytu zaciągniętego w banku. 

Wpływy ze sprzedaży obligacji służą finansowaniu określonego w warunkach emisji celu, jakim jest zwykle nowy projekt budowlany lub refinansowanie rozpoczętych już projektów. Pozyskane z obligacji dewelopera środki stanowią też idealny przykład finansowania pomostowego. Mogą być bowiem świetnym uzupełnieniem kredytu deweloperskiego, w tym wspomnianego już wkładu własnego wymaganego przez instytucje bankowe. Papiery dłużne podlegają również zamianie na udziały lub akcje. Należy jednak zaznaczyć, że udana emisja obligacji uzależniona jest od wiarygodności dewelopera, stąd na taką metodę finansowania decydują się znane podmioty, z licznymi sukcesami na swoim koncie i współpracujące z rozpoznawalnymi partnerami biznesowymi.

Alternatywne źródła finansowania projektów deweloperskich

Deweloperzy stojący w obliczu trudności z uzyskaniem kredytu lub niechętni wobec klasycznych form finansowania projektów, coraz częściej decydują się na finansowanie nowych inwestycji poprzez alternatywne źródła finansowania nieruchomości. Do ich poszukiwania skłaniają przedsiębiorców rosnące wymogi banków i mało korzystne warunki przyznawania kredytów. Zniechęcające są zwłaszcza niższe parametry LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości będącej zabezpieczeniem nieruchomości) i LTC (stosunek kwoty kredytu do łącznych kosztów inwestycji), kształtujące się na poziomie 60-65%. Na niekorzyść inwestorów działają też wysokie oczekiwane poziomy przednajmu (nawet 50%).

Na znaczeniu zyskuje zwłaszcza wspieranie planów dewelopera długiem prywatnym pozabankowym. Private debt to nowoczesna strategia inwestowania, która, choć droższa od kredytu bankowego, pozwala na szybsze sfinansowanie wymagających projektów. Wszelkie negocjacje odbywają się bowiem bezpośrednio z prywatnym inwestorem, co pozwala zwiększyć elastyczność procesu i skrócić czas decyzyjny. 

Finansowanie projektów deweloperskich przez społeczn0ść inwestorów indywidulanych

Olbrzymi potencjał inwestycyjny oferuje również społecznościowe finansowanie projektów deweloperskich. Tzw. equity crowdfunding, czyli model inwestowania społecznościowego, zdobywa zwolenników zarówno wśród deweloperów szukających alternatywnego źródła finansowania projektu jak i inwestorów szukających sposobu na ochronę kapitału przed inflacją. Tym pierwszym pozwala na realizację projektu, umożliwia sfinansowanie udziału własnego w projekcie deweloperskim. Drugim natomiast daje szansę grupowego inwestowania w zyskowne projekty, często nieosiągalne dla inwestorów indywidualnych z uwagi na wysoki próg wejścia. Każdy z inwestorów otrzymuje część zysków z wynajmu wybudowanej nieruchomości komercyjnej, proporcjonalną do zainwestowanego przez siebie kapitału lub w innej formie deweloper zobowiązuje się odkupić udziały w określonym czasie wypłacając wcześniej ustalone odsetki.

Obie strony przedsięwzięcia łączą się przez specjalne internetowe platformy crowdfundingu nieruchomości, takie jak Social.Estate, będąca bazą wyselekcjonowanych ofert deweloperskich.

Finansowanie społecznościowe nieruchomości – co można sfinansować ?

• wkład własny (equity) dewelopera,
• koszt zakupu działki pod budowę nieruchomości,
• koszty budowy, choć tutaj kredyt budowlany jest tańszy,
• koszty budowy parku handlowego,
• koszty budowy budynku wielomieszkaniowego,
• koszty budowy farmy fotowoltaicznej,
• koszty budowy elektrowni wiatrowej,
• udział w budowie parku logistycznego,
• zakup istniejącego budynku komercyjnego,
• zakup działki pod realizację hotelu.

Dla kogo finansowanie społecznościowe projektów deweloperskich ?

Dla deweloperów, którzy :

-mają długoletnie doświadczenie w branży,

-mogą realizować więcej projektów,

-deweloperów, którzy chcą zwiększyć zyski,

-szukają finansowania w przedziale 2 – 20 M,

-projekt deweloperski posiada wiarygodne źródło spłaty.

Dywersyfikacja sposobów finansowania nieruchomości komercyjnych

Finansowanie bankowe jest wciąż najbardziej popularną formą finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce. Spowolnienie gospodarcze wywołane pandemią COVID-19 pokazuje jednak, jak problematyczne dla deweloperów jest uzależnienie swoich działań wyłącznie od jednej formy finansowania. Obecne trudności z pozyskaniem kredytu powinny być dla wielu inwestorów impulsem do poszukiwania alternatywnych źródeł finansowania projektów deweloperskich i ich dywersyfikacji.

Crowdfunding nieruchomości na Blockchain

To forma cyfrowa klasycznego equity crowdfundingu nieruchomości (tokenizacja nieruchomości), gdzie spółka celowa emituje tokeny zapewniające cyfrowe prawo własności. Wykorzystanie blockchain gwarantuje, że inwestor nie zostanie pozbawiony prawa własności. A cyfrowe tokeny mogą być przedmiotem sprzedaży na giełdzie.

Dług senioralny dla dewelopera

Redakcja Social.Estate

Zespół redakcyjny Social.Estate, który przygotowuje dla Ciebie najciekawsze newsy ze świata gospodarki, finansów osobistych i nieruchomości.