Czy warto kupować mieszkanie na rynku wtórnym?

18 sierpnia 2020 3 minuty czytania

Mieszkania z drugiej ręki cieszą się sporą popularnością wśród Polaków – dane GUS-u i Eurostatu potwierdzają, że transakcje na rynku wtórnym wciąż stanowią większość. Za wyborem używanych mieszkań przemawia ich dobra lokalizacja – często w centrach miast, rozbudowana infrastruktura i możliwość szybkiego wprowadzenia. Rynek wtórny daje też większe możliwości negocjacji cen. Jednak planując bezpieczny zakup wymarzonego mieszkania, musimy zwrócić uwagę na kilka ważnych aspektów.

Rynek pierwotny a wtórny – czym się różnią?

Rynek pierwotny na rynku nieruchomości oznacza nowe, nieużywane mieszkania, domy czy lokale usługowe, jakie powstają na skutek przeprowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Zwykle nowe nieruchomości z rynku pierwotnego oddawane są w tzw. stanie deweloperskim. Jeśli zdecydujemy się na taki zakup, zyskamy możliwość wykończenia wnętrz zgodnie z własnymi potrzebami i możliwościami. Pod pojęciem rynku wtórnego kryją się natomiast nieruchomości, które w momencie trafienia do sprzedaży, znajdują się w posiadaniu innego właściciela. Właścicielem tym może być osoba fizyczna lub prawna. Stąd też nieruchomości z rynku wtórnego często nazywane są używanymi lub z drugiej ręki. Najczęściej są one już wykończone i urządzone, a zatem gotowe do zamieszkania.

Zalety mieszkania z rynku wtórnego

Lokalizacja mieszkań z rynku wtórnego

Wbrew obiegowej opinii, rynek wtórny ma nie tylko wady, ale i zalety. Kluczową z nich jest niemal nieograniczony wybór w kwestii lokalizacji. Dla przykładu, osoba poszukująca mieszkania w centrum Wrocławia, znajdzie znacznie szerszą ofertę lokali używanych w dowolnym standardzie w porównaniu z ograniczoną liczbą inwestycji na rynku pierwotnym. Zakup mieszkania na rynku wtórnym polega na nabyciu już istniejącego lokalu – w przeciwieństwie do rynku pierwotnego nie kupujemy więc przysłowiowego „kota w worku”. Inwestorowi daje to możliwość dokładnej oceny samej nieruchomości i jej otoczenia. Dla porównania, kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, zwykle nabywamy mieszkanie w trakcie budowy, jeszcze nieoddane do użytkowania.

Wyposażenie mieszkań z rynku wtórnego

Co nie bez znaczenia, w mieszkaniu z drugiej ręki często znajdują się już meble i sprzęty pozostawione przez poprzedniego właściciela lub odsprzedane przez niego za niewielką opłatę. W ten sposób nie tylko skracamy czas przeprowadzki, ale i oszczędzamy pieniądze potrzebne do urządzenia nowego lokum. Co ważne, rynek nieruchomości mieszkaniowych z drugiej ręki pełen jest prawdziwych perełek. Znajdziemy wśród nich klimatyczne mieszkania w stylowych kamienicach, jak i luksusowe nieruchomości w nowoczesnym stylu. Dodatkowym atutem jest możliwość wcześniejszego poznania sąsiadów, co często może przesądzić o wyborze danego lokum z rynku wtórnego. Warto zwrócić także uwagę na fakt, że z reguły na rynku wtórnym mamy większe możliwości negocjacyjne niż na rynku pierwotnym.

Wady mieszkania z rynku wtórnego

Czy zakup mieszkania z rynku wtórnego może generować niespodziewane koszty?

Mimo wymienionych zalet, mieszkanie z rynku wtórnego ma też swoje wady. Przede wszystkim są one związane z niespodziewanymi wydatkami, z jakimi musi liczyć się nabywca. Choć sam koszt zakupu takiego mieszkania będzie nieco niższy niż przy zakupie na rynku pierwotnym, to mieszkanie używane, w zależności od stanu, będzie wymagało dodatkowych nakładów na remont. A te mogą nas niemiło zaskoczyć – zwłaszcza, że nie wszystkie usterki mogą być przez nas zauważone na etapie oglądania mieszkania.

Wiek budynku a koszty utrzymania

Co więcej, kupując mieszkanie na rynku wtórnym, musimy mieć świadomość, że będziemy narażeni na usterki związane z wieloletnią eksploatacją samego budynku. Zawieść może choćby kanalizacja, elektryczność czy ogrzewanie, co niejednokrotnie wiąże się z koniecznością wymiany całej instalacji. Finalnie, koszty utrzymania używanego mieszkania zlokalizowanego w budynku o starszej technologii, mogą poważnie nadszarpnąć nasz budżet. Na domiar złego, dochodzą również koszty związane z modernizacją czy niezbędnymi naprawami budynku, opłacane w formie funduszu remontowego. Bardzo często mieszkania z rynku wtórnego sprzedawane są przez agencje nieruchomości – pobierana przez nie prowizja sprawia, że nieruchomość staje się droższa. Na koniec, choć nie najmniej ważne – często mieszkania z rynku wtórnego pozbawione są dostępu do miejsca parkingowego.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym – na co zwrócić uwagę?

Zakup mieszkania na rynku wtórnym to decyzja wymagająca rozwagi. Dlatego by nie stracić na inwestycji, dokładnie sprawdźmy lokalizację nieruchomości. W tym jej odległość od centrum i komunikacji miejskiej, dostępność sklepów i punktów usługowych, a także bliskość terenów zielonych. Przyjrzyjmy się również potencjalnie uciążliwym aspektom, takim jak ruchliwe ulice czy znajdujące się po sąsiedzku zakłady przemysłowe. Zajrzyjmy też do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie dajmy się nabrać na potencjalne pułapki. Naszą czujność powinny wzbudzić możliwe problemy z sąsiedztwem czy wady techniczne budynku. Musimy się też upewnić, jaki jest stan prawny mieszkania i czy nie spoczywają na nim żadne obciążenia finansowe. Ustalmy, czy właściciel mieszkania ma do niego pełne prawa. Poprośmy o ich potwierdzenie odpowiednimi dokumentami – aktem notarialnym sprzedaży lub darowizny, postanowieniem sądu o nabyciu spadku czy też zaświadczeniem o przydziale ze spółdzielni.

Rynek wtórny czy pierwotny – co wybrać?

Trudno o jednoznaczną odpowiedź na to pytanie. Rynek wtórny i pierwotny doskonale się uzupełniają. Ostateczna decyzja o zakupie mieszkania zawsze należy od kupującego, który powinien kierować się indywidualnymi potrzebami i możliwościami. Z całą pewnością można jednak przyjąć, że początkowe koszty mieszkania z rynku pierwotnego są z reguły wyższe. Sam zakup lokalu, a następnie jego wykończenie i wyposażenie wymagają nie lada środków. Z drugiej strony, nowe budownictwo to brak funduszu remontowego, niższy czynsz i niższe koszty użytkowania. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego w większości przypadków na początku wydajemy mniej – mamy też możliwość negocjacji ceny z właścicielem, a następnie krok po kroku przeprowadzamy remonty, co pozwala na rozłożenie wydatków w czasie.

Czytaj także:

Małgorzata Dadok-Grabska

Od blisko 15 lat zajmuje się kreacją wartościowych treści, ze szczególnym zamiłowaniem do tematów związanych z finansami osobistymi, inwestycjami czy rynkiem nieruchomości. Wierzy, że odpowiednie zarządzanie posiadanym kapitałem pozwala na budowanie majątku zabezpieczającego przyszłość. Nigdy nie traci umiejętności elastycznego podejścia oraz chęci do poszukiwania nowych rozwiązań. Doświadczenie zawodowe zdobywała pracując w branży mobile marketingu oraz nowych technologii. Od ponad 4 lat prowadzi własną działalność. Prywatnie miłośniczka dekoracji wnętrz i home stagingu.