Czy opłaca się kupić mieszkanie od dewelopera na wynajem? Analiza głównych miast

1 lutego 2021 7 minut czytania

Czy warto zainwestować w nowe mieszkanie na wynajem? Wiele osób szukających alternatywy do ulokowania swoich oszczędności zadaje sobie właśnie to pytanie. Pandemia koronawirusa nie zatrzymała wzrostu cen na rynku nieruchomości. Deweloperzy nie odczuli spadku zainteresowania zakupem nowego mieszkania, a ceny lokali na rynku pierwotnym stale rosną. Czy inwestycja w mieszkanie na wynajem się opłaca? Jaka jest rentowność mieszkania od developera? W niniejszym tekście znajdują się odpowiedzi na te i inne pytania dotyczące aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych wraz z konkretnymi wyliczeniami na przykładzie Warszawy, Krakowa, Łodzi i Gdańska.

Wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym

Pandemia spowolniła wzrost cen mieszkań od deweloperów, ale nie zdołała go zahamować. Zgodnie z raportem AMRON-SARFiN za III kwartał 2020 roku średnia cena transakcyjna za m² mieszkania w Warszawie wyniosła 9568zł i wzrosła o 2,54% w porównaniu z poprzednim kwartałem. W pozostałych badanych na potrzeby tego tekstu miastach sprawa wyglądała następująco:

– Kraków – średnia cena mieszkania za m² wynosi 8132zł i wzrosła o 3,29%;

– Łódź – średnia cena mieszkania  za m² wynosi 5633zł i wzrosła o 2,05%;

– Gdańsk – średnia cena mieszkania za m² wynosi 8227zł i wzrosła o 2,74%.

Powyższe statystki pokazują wzrosty cen mieszkań na rynku pierwotnym w odniesieniu do II kwartału 2020 roku. Jak widać są one mniejsze niż w analogicznym okresie 2019 roku, jednak ceny stale rosną. Wydawałoby się, że wskutek zaostrzenia warunków przyznawania kredytów hipotecznych w ubiegłym roku oraz kryzysu wywołanego przez pandemię ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych przestaną rosnąć, a nawet zaczną spadać. Tak się jednak nie stało, a Polacy nadal kupują nowe mieszkania od deweloperów.

Zainteresowanie najmem mieszkania w dobie pandemii

Odmiennie od wzrostów cen na rynku nieruchomości pierwotnych zareagował na pandemię rynek najmu, gdzie odnotowano znaczne spadki zarówno czynszów, jak i zainteresowania klientów. Wpływ na to miało kilka czynników, takich jak m.in.:

– nauka zdalna – studenci nie musieli wynajmować mieszkań, ponieważ brali udział w zajęciach bezpośrednio z domu rodzinnego;

– odpływ pracowników zagranicznych – efekt zamknięcia granic i ograniczeń w przemieszczaniu się;

– zanik najmu krótkoterminowego – zamknięcie obiektów turystycznych i zakaz przemieszczania się wyeliminował ruch turystyczny i związany z nim najem krótkoterminowy.

Wszystko to sprawiło, że zmniejszył się popyt na mieszkania pod wynajem, czego skutkiem był spadek wysokości czynszów najmu. Według wspomnianego raportu AMRON – SARFiN średni czynsz najmu mieszkania w Warszawie w III kwartale 2020 był niższy o 8,43% w odniesieniu do poprzedniego kwartału. Podobnie sytuacja wyglądała w wszystkich większych miastach biorących udział w badaniu (Kraków, Łódź, Katowice, Białystok, Poznań, Wrocław, Gdańsk), a najmniejszy spadek czynszów najmu odnotowano w Poznaniu, gdzie wyniósł on ok 1,6%.

Czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem w Warszawie?

Średnia wysokość czynszu najmu w Warszawie w III kwartale 2020 roku wynosiła 1714zł i spadła o 8,43% w porównaniu z poprzednim kwartałem tego roku. Poniższa kalkulacja obrazuje jak wpłynęło to na rentowność mieszkania od dewelopera kupionego z przeznaczeniem na wynajem?

Kalkulacja zakłada, że inwestor kupił nowe 3 pokojowe mieszkanie o powierzchni 50 m2 za średnią cenę transakcyjną z całego miasta (9409 zł/m2 w III kw. 2020 r. wg danych AMRON-SARFiN). Koszt zakupu mieszkania wyniósł zatem 470450 zł. Pozostałe koszty transakcyjne stanowiły 1,00% ceny zakupu nieruchomości. Za wykończenie mieszkania inwestor zapłacił 1300 zł/m2 (1300 zł/m2 x 50 m2 = 65000 zł). Właściciel lokalu przyjmuje, że w ciągu pięciu następnych lat dodatkowe koszty związane z najmem (m.in. naprawy) wyniosą łącznie 5000 zł. Inwestor płaci podatek ryczałtowy o stawce 8,5%. Podstawa obliczenia podatku, czyli miesięczny czynsz dla inwestora wynosi 2319 zł( średni czynsz za 3 pokojowe mieszkanie w Warszawie wynosi 1933 + 20% ze względu na to, że przykładowe mieszkanie jest nowe – po odjęciu opłat za media, zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej itp.). Czynsz co roku będzie waloryzowany o inflację.

Kalkulacja prognozowanej rentowności najmu mieszkania od dewelopera wygląda następująco:

• Suma czynszów z pięciu lat po pomniejszeniu ich o podatek ryczałtowy (wedle założeń mieszkanie jest puste przez 1 miesiąc rocznie) = 55 miesięcy x 2512 zł/miesiąc x (100% – 8,5%) = 116703 zł
• Pięcioletnia suma kosztów poniesionych od momentu zakupu mieszkania = 65000 zł + 5000 zł = 70000 zł
• Pięcioletni zysk z najmu mieszkania = 46703
• Koszt zakupu mieszkania powiększony o koszty transakcyjne = 470450 zł + 4704zł = 475154 zł
• Średnioroczna rentowność najmu netto (po odliczeniu podatku) = ok. 1,9% ((46703 zł/475154 zł)/5)

Inwestycja w nowe mieszkanie na wynajem w Warszawie w dobie pandemii przynosi ok 1,9 % rocznego zwrotu z kapitału. Oczywiście wpływ ma na to spadek wysokości czynszów najmu odnotowany w III kwartale 2020 roku. Odnotowany w Warszawie spadek średniej wartości czynszu najmu dla mieszkania 3 pokojowego wyniósł aż 15,1% czyli 343zł w odniesieniu do danych z II kwartału 2020 roku.

Czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem w Krakowie?

Podobnie jak w Warszawie średnia wysokość czynszu najmu w III kwartale 2020 roku również spadła. Spadek ceny był jednak większy, ponieważ wyniósł aż 9,56%. Miało to w połączeniu ze wzrostem cen mieszkań znaczny wpływ na opłacalność najmu lokalu z rynku pierwotnego. Poniższa kalkulacja przedstawia rentowność inwestycji w takie mieszkanie.

Kalkulacja zakłada, że inwestor kupił nowe 2 pokojowe mieszkanie o powierzchni 41 m2 za średnią cenę transakcyjną z całego miasta (8548 zł/m2 w III kw. 2020 r. wg danych AMRON-SARFiN). Koszt zakupu mieszkania wyniósł zatem 350468 zł. Pozostałe koszty transakcyjne stanowiły 1,00% ceny zakupu nieruchomości. Za wykończenie mieszkania inwestor zapłacił 1100 zł/m2 (1100 zł/m2 x 41 m2 = 45100 zł). Właściciel lokalu przyjmuje, że w ciągu pięciu następnych lat dodatkowe koszty związane z najmem (m.in. naprawy) wyniosą łącznie 3500 zł. Inwestor płaci podatek ryczałtowy o stawce 8,5%. Podstawa obliczenia podatku, czyli miesięczny czynsz dla inwestora wynosi 1620 zł( średni czynsz za 2 pokojowe mieszkanie w Krakowie wynosi 1350 + 20% ze względu na to, że przykładowe mieszkanie jest nowe – po odjęciu opłat za media, zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej itp.). Czynsz co roku będzie waloryzowany o inflację.

Kalkulacja prognozowanej rentowności najmu wygląda następująco:

• Suma czynszów z pięciu lat po pomniejszeniu ich o podatek ryczałtowy (wedle założeń mieszkanie jest puste przez 1 miesiąc rocznie) = 55 miesięcy x 1620 zł/miesiąc x (100% – 8,5%) = 81526 zł
• Pięcioletnia suma kosztów poniesionych od momentu zakupu mieszkania = 45100 zł + 3500 zł = 48600 zł
• Pięcioletni zysk z najmu mieszkania = 32926
• Koszt zakupu mieszkania powiększony o koszty transakcyjne = 350468 zł + 3504zł = 353972 zł
• Średnioroczna rentowność najmu netto (po odliczeniu podatku) = ok. 1,9% ((32926 zł/353972 zł)/5)

Inwestycja w nowe mieszkanie na wynajem w Warszawie w dobie pandemii przynosi ok 1,8 % rocznego zwrotu z kapitału. Tutaj również wpływ na wynik rentowności ma spadek wysokości czynszów najmu odnotowany w III kwartale 2020 roku. Odnotowany w Warszawie spadek średniej wartości czynszu najmu dla mieszkania 3 pokojowego wyniósł około 10% czyli około 140zł w odniesieniu do danych z II kwartału 2020 roku.

Czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem w Łodzi?

Łódź to kolejne miasto, gdzie odnotowano spadek średniej wartości czynszów najmu w III kwartale 2020. Był on jednak dużo niższy niż w Krakowie czy Warszawie i wyniósł 2,44% w odniesieniu do poprzedniego kwartału. Jak wpłynęło to na opłacalność najmu mieszkania z rynku pierwotnego pokazuje poniższe wyliczenie.

Kalkulacja zakłada, że inwestor kupił nowe 2 pokojowe mieszkanie o powierzchni 40 m2 za średnią cenę transakcyjną z całego miasta (5683 zł/m2 w III kw. 2020 r. wg danych AMRON-SARFiN). Koszt zakupu mieszkania wyniósł zatem 227320 zł. Pozostałe koszty transakcyjne stanowiły 1,00% ceny zakupu nieruchomości. Za wykończenie mieszkania inwestor zapłacił 900 zł/m2 (900 zł/m2 x 40 m2 = 36000 zł). Właściciel lokalu przyjmuje, że w ciągu pięciu następnych lat dodatkowe koszty związane z najmem (m.in. naprawy) wyniosą łącznie 3500 zł. Inwestor płaci podatek ryczałtowy o stawce 8,5%. Podstawa obliczenia podatku, czyli miesięczny czynsz dla inwestora wynosi 1234 zł( średni czynsz za 2 pokojowe mieszkanie w Krakowie wynosi 1029 + 20% ze względu na to, że przykładowe mieszkanie jest nowe – po odjęciu opłat za media, zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej itp.). Czynsz co roku będzie waloryzowany o inflację.

Kalkulacja prognozowanej rentowności najmu wygląda następująco:

• Suma czynszów z pięciu lat po pomniejszeniu ich o podatek ryczałtowy (wedle założeń mieszkanie jest puste przez 1 miesiąc rocznie) = 55 miesięcy x 1234 zł/miesiąc x (100% – 8,5%) = 62101zł
• Pięcioletnia suma kosztów poniesionych od momentu zakupu mieszkania = 36000 zł + 3500 zł = 39500 zł
• Pięcioletni zysk z najmu mieszkania = 22601
• Koszt zakupu mieszkania powiększony o koszty transakcyjne = 227320 zł + 2273zł = 229593 zł
• Średnioroczna rentowność najmu netto (po odliczeniu podatku) = ok. 2% ((22601 zł/229593 zł)/5)

Inwestycja w nowe mieszkanie na wynajem w Łodzi w dobie pandemii przynosi ok 2 % rocznego zwrotu z kapitału. Tutaj również wpływ na wynik rentowności ma spadek wysokości czynszów najmu odnotowany w III kwartale 2020 roku. Odnotowany w Łodzi spadek średniej wartości czynszu najmu dla mieszkania 2 pokojowego wyniósł około 15,4% czyli około 188zł w odniesieniu do danych z II kwartału 2020 roku.

Czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem w Gdańsku?

Gdańsk jest miastem, w którym odnotowano najmniejszy spadek średnich cen czynszów najmu mieszkań. Wyniósł on 1,91% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Oczywiście miał również wpływ na wyliczenia opłacalności inwestycji mieszkaniowych pod wynajem co przedstawia poniższa kalkulacja.

Kalkulacja zakłada, że inwestor kupił nową kawalerkę o powierzchni 26 m2 za średnią cenę transakcyjną z całego miasta (8754 zł/m2 w III kw. 2020 r. wg danych AMRON-SARFiN). Koszt zakupu mieszkania wyniósł zatem 227604 zł. Pozostałe koszty transakcyjne stanowiły 1,00% ceny zakupu nieruchomości. Za wykończenie mieszkania inwestor zapłacił 1100 zł/m2 (1100 zł/m2 x 26 m2 = 28600 zł). Właściciel lokalu przyjmuje, że w ciągu pięciu następnych lat dodatkowe koszty związane z najmem (m.in. naprawy) wyniosą łącznie 3000 zł. Inwestor płaci podatek ryczałtowy o stawce 8,5%. Podstawa obliczenia podatku, czyli miesięczny czynsz dla inwestora wynosi 1550 zł (średni czynsz za kawalerkę mieszkanie w Krakowie wynosi 1292 + 20% ze względu na to, że przykładowe mieszkanie jest nowe – po odjęciu opłat za media, zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej itp.). Czynsz co roku będzie waloryzowany o inflację.

Kalkulacja prognozowanej rentowności najmu wygląda następująco:

• Suma czynszów z pięciu lat po pomniejszeniu ich o podatek ryczałtowy (wedle założeń mieszkanie jest puste przez 1 miesiąc rocznie) = 55 miesięcy x 1550 zł/miesiąc x (100% – 8,5%) = 78003zł
• Pięcioletnia suma kosztów poniesionych od momentu zakupu mieszkania = 28600 zł + 3000 zł = 31600 zł
• Pięcioletni zysk z najmu mieszkania = 46403
• Koszt zakupu mieszkania powiększony o koszty transakcyjne = 227604 zł + 2276zł = 229880 zł
• Średnioroczna rentowność najmu netto (po odliczeniu podatku) = ok. 4% ((46403 zł/229880 zł)/5)

Inwestycja w nowe mieszkanie na wynajem w Gdańsku w dobie pandemii przynosi ok 4 % rocznego zwrotu z kapitału. Ten wyższy niż w opisywanych wcześniej miastach wynik jest efektem mniejszego spadku czynszów najmu odnotowanego w III kwartale 2020, który w Gdańsku wyniósł ok 2% czyli około 30zł w odniesieniu do danych z II kwartału 2020 roku.

Wnioski i prognozy na 2021 rok

Jak pokazują przeprowadzone kalkulacje opłacalność inwestycji w mieszkanie z rynku pierwotnego pod wynajem w 2020 nie była wysoka. Największy wpływ miał na to spadek wysokości czynszów najmu wywołany w związku z mniejszym popytem na mieszkania na wynajem. Aspekt ten w połączeniu ze wzrostem cen za m² sprawił, że stopa zwrotu była mniejsza niż przewidywano. Nadal jednak tego typu inwestycje były opłacalne i cieszyły się popularnością. Wpływ na to ma świadomość, że zakupione mieszkanie to również lokata kapitału, ze względu na wzrost wartości nieruchomości. Alternatywą może być equity crowdfunding nieruchomości.

Obniżki cen czynszów najmu, które miały miejsce w 2020 roku nie będą trwać wiecznie. Gospodarka musi się odbić, co powoduje, że wzrośnie również popyt na mieszkania na wynajem. Szczepionka przeciw COVID -19 uruchomiona w 2021 roku ma sprawić, że społeczeństwo zacznie funkcjonować normalnie, ludzie zaczną się przemieszczać, a studenci wrócą na uczelnie i będą potrzebowali mieszkania. Wszystko to sprawi, że inwestowanie w mieszkania na wynajem będzie bardziej opłacalne i będzie przynosiło większe stopy zwrotu z kapitału.

Ustabilizowanie się rynku najmu oraz sytuacji kredytowej sprawi, że wzrost cen nieruchomości na rynk pierwotnym znów przyspieszy. Analitycy HRE Investments szacują, że w 2021 roku ceny takich lokali wzrosną o 7-10%. Oczywiście, powrót do stanu sprzed pandemii uzależniony jest od skuteczności akcji szczepień i wzrostu gospodarczego hamowanego w tej chwili ograniczeniami wprowadzonymi przez rząd.

Czytaj także :

Czy i kiedy opłaca się kupować nieruchomość na kredyt ?

Inwestycja w mieszkanie – kiedy się zwróci?

Czy warto kupować mieszkanie na rynku wtórnym?

Redakcja Social.Estate

Zespół redakcyjny Social.Estate, który przygotowuje dla Ciebie najciekawsze newsy ze świata gospodarki, finansów osobistych i nieruchomości.