Ile zarabia inwestor nieruchomości ?

Jednym z najpopularniejszych inwestycji na rynku nieruchomości jest zakup mieszkania z wynajem. Uzyskiwane zyski stanowią wtedy pewnego rodzaju dochód pasywny, który wpływa co miesiąc w formie czynszu najmu. Oczywiście im więcej inwestor posiada nieruchomości na wynajem, tym większe są jego zyski, co sprawia, że może zajmować się wyłącznie obsługą i nadzorem wynajmowanych lokali.

Poniższa kalkulacja obrazuje ile można zarobić na tego typu inwestycji.

Kalkulacja zakłada, że inwestor kupił nowe 2 pokojowe mieszkanie o powierzchni 41 m2 za średnią cenę transakcyjną z całego miasta (9835zł/m2 w III kw. 2020 r. wg danych AMRON-SARFiN). Koszt zakupu mieszkania wyniósł zatem 403 235 zł. Pozostałe koszty transakcyjne stanowiły 1,00% ceny zakupu nieruchomości. Za wykończenie mieszkania inwestor zapłacił 1200 zł/m2 (1200 zł/m2 x 41 m2 = 49200 zł). Właściciel lokalu przyjmuje, że w ciągu pięciu następnych lat dodatkowe koszty związane z najmem (m.in. naprawy) wyniosą łącznie 4000 zł. Inwestor płaci podatek ryczałtowy o stawce 8,5%. Podstawa obliczenia podatku, czyli miesięczny czynsz dla inwestora wynosi 2116 zł( średni czynsz za 2 pokojowe mieszkanie w Warszawie wynosi 1628 + 30% ze względu na to, że przykładowe mieszkanie jest nowe – po odjęciu opłat za media, zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej itp.). Czynsz co roku będzie waloryzowany o inflację.

Kalkulacja prognozowanej rentowności najmu mieszkania od dewelopera wygląda następująco:

• Suma czynszów z pięciu lat po pomniejszeniu ich o podatek ryczałtowy (wedle założeń mieszkanie jest puste przez 1 miesiąc rocznie) = 55 miesięcy x 2116 zł/miesiąc x (100% – 8,5%) = 106487 zł
• Pięcioletnia suma kosztów poniesionych od momentu zakupu mieszkania = 49200 zł + 4000 zł = 53200 zł
• Pięcioletni zysk z najmu mieszkania = 53287
• Koszt zakupu mieszkania powiększony o koszty transakcyjne = 403235 zł + 4032zł = 407267 zł
• Średnioroczna rentowność najmu netto (po odliczeniu podatku) = ok. 2,6% ((53287 zł/407267 zł)/5)

Z powyższej kalkulacji wynika, że średnioroczna rentowność inwestycji w mieszanie na wynajem w III kwartale 2020 roku wynosiła 2,6%. Wynik nie jest oszałamiający, ale należy wziąć pod uwagę, że w badanym okresie nastąpiło załamanie na rynku najmu mieszkań, co ma bezpośredni wpływ na osiągnięty wynik. Odnotowywane spadki czynszów najmu nie będą jednak trwały wiecznie, a wraz z odbiciem nastąpi wzrost rentowności inwestycji w mieszanie na wynajem. Przed kryzysem wywołanym pandemią średnia zyski z takiej działalności mieściły się w granicach 4-6%. Oczywiście należy również pamiętać, że z roku z na rok rośnie również wartość samego mieszkania, co oznacza, że w przypadku odsprzedaży inwestor również uzyskuje dodatkowy zysk.

Ile zarabia inwestor na remoncie mieszkania i odsprzedaży?

Ostrożne szacunki wskazują, że na inwestycji w mieszkanie do remontu z zamiarem odsprzedaży w ciągu max. 2 lat można spokojnie zarobić 15-20% zainwestowanego kapitału. Podstawą udanego biznesu jest zakup lokalu poniżej ceny rynkowej, przeprowadzenie remontu podnoszącego standard mieszkania i odsprzedaż po wyższej cenie. Oczywiście przeprowadzając tego typu transakcję należy liczyć się z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości (w momencie zakupu mieszkania) i podatek PIT od zysków wysokości 19% (po sprzedaży nieruchomości). Poniższa kalkulacja przedstawia ile można zarobić na tego typu inwestycji.

Zakładamy, że inwestor kupuje 2 pokojowe używane mieszkanie w Warszawie o powierzchni 45 m² po cenie 8 200zł za m² czyli 369 000zł. Jest to cena o 15% niższa niż cena rynkowa w tej dzielnicy czyli 9 430zł. Koszt remontu lokalu wynosi 1000zł za m² czyli 45 000zł. Mieszkanie zostaje sprzedane po pół roku, przy założeniu wzrostu ceny rynkowej w tym czasie o 5% czyli do 9 901zł. Wyremontowane mieszkanie zostaje sprzedane 10% powyżej ceny rynkowej czyli za 10 891zł/m² czyli 490 095zł. Zysk wynosi więc 76 095zł. Oczywiście należy jeszcze odliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych 369 000*2% = 7380, co sprawi, że zysk spadnie do 68 715zł. Na koniec inwestor płaci podatek PIT 19% czyli 13 055zł, co sprawia, że zysk netto na koniec inwestycji wynosi 55 659zł, czyli 15% (55659/369000).

Oczywiście zysk z konkretnej inwestycji tego typu jest uzależniony od kosztu zakupu i przeprowadzenia remontu, a także ceny sprzedaży mieszkania. Duże znaczenie ma odpowiednia lokalizacja oraz doświadczenie pozwalające na wyeksponowanie zalet sprzedawanego mieszkania, co pozwoli uzyskać wyższą cenę. Analitycy rynku twierdzą, że na takiej operacji można uzyskać nawet 20% zwrotu z kapitału.

Ile zarabia inwestor na wynajmie lokalu usługowego dla Biedronki?

Kolejną możliwością inwestycji na rynku nieruchomości jest wynajem lokalu usługowego dla dyskontu spożywczego, np. Biedronki. W odróżnieniu od dyskontów Lidla, sklepy Biedronka najczęściej funkcjonują w wynajmowanych nieruchomościach. Oczywiście jest to najem długoterminowy (zazwyczaj 10-15 lat) bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Marka najemcy w połączeniu z atrakcyjną lokalizacją lokalu to w pewnym sensie zerowe ryzyko przerw w najmie. Dodatkowo należy zaznaczyć, że najem lokalu dla sieci o stabilnej pozycji rynkowej jest dużo bezpieczniejszy w zakresie dochodzenia roszczeń z tytułu płatności niż najem mieszkania osobie prywatnej.

Oczywiście kapitał niezbędny wybudowania lokalu komercyjnego jest dużo większy niż w przypadku zakupu mieszkania na wynajem. Wyższe są również jednak uzyskiwane stopy zwrotu z inwestycji, które według szacunkowych danych w Warszawie wynoszą ok 6,5% – 7%, a w mniejszych miastach nawet 7 %– 7,5%. Wyższy procentowy zysk jest możliwy ze względu na mniejszy kapitał niezbędny do uruchomienia inwestycji. Należy również pamiętać, że właściciele lokali usługowych z najemcą zarabiają podwójnie, ponieważ oprócz otrzymywanego czynszu najmu, z upływem czasu wzrasta również wartość posiadanej nieruchomości.

Ile zarabia inwestor na kupnie wynajętego parku handlowego?

Inną możliwością inwestowania w lokale komercyjne jest zakup wynajętego już parku handlowego. Taka nieruchomość to zespół średnio i wielkopowierzchniowych obiektów wyspecjalizowanych w sprzedaży konkretnych produktów lub usług, np. dyskonty, sklepy odzieżowe, czy punkty gastronomiczne. Dodatkowo park handlowy posiada wspólny parking dla wszystkich sklepów. Jego lokalizacja najczęściej znajduje się na obrzeżach miasta. Jedną z najistotniejszych cech rentowności parku handlowego jest zasada tenant-mix, która stanowi dbałość o prawidłowe proporcje branż wynajmujących lokale handlowe. Zachowanie różnorodności tych usług sprawia, że klienci chętniej odwiedzają to miejsce, ponieważ mogą tu załatwić wszystkie swoje sprawy. Jest to istotne również z punktu widzenia potencjalnych najemców, którzy chętniej wynajmą lokal na swój biznes obok prężnie działającego sklepu sieciowego, czy placówki banku. Ile może wynieść zysk z takiej inwestycji? Szacunkowa stopa zwrotu wynosi zazwyczaj 8 – 9 proc. w skali roku. Należy jednak pamiętać o dużym kapitale wejścia w taką inwestycję, co sprawia, że nie każdy ma do niej dostęp. Alternatywnym sposobem jest skorzystanie z crowdfundingu nieruchomości czyli współinwestowania w nieruchomości komercyjne poprzez dedykowane do tego platformy łączące inwestorów.

Zarabianie na podnajmie mieszkań

Ciekawą formą zarabiania na rynku nieruchomości jest podnajem mieszkania. Metoda ta polega na znalezieniu atrakcyjnego mieszkania na wynajem, którego czynsz najmu będzie stosunkowo niski. Następnie należy „uatrakcyjnić” ten lokal, przeprowadzając drobne prace remontowe, czy dokupując dodatkowe wyposażenie. Oczywiście istotne jest również zrobienie profesjonalnych zdjęć, które pokażą wszystkie zalety tego mieszkania. Na koniec wystarczy znaleźć osoby, które będą chciały podnająć od nas to mieszkanie, płacąc dużo wyższy koszt. Przykładowa kalkulacja takiej inwestycji wygląda następująco:

– wynajmujemy 2 pokojowe mieszkanie poniżej ceny rynkowej, za 1100 zł miesięcznie;

– adaptacja pochłania 2 tys. zł;

– podnajmujemy lokal za 1700 zł;

– miesięczny zysk po opodatkowaniu 8,5% ryczałtem wynosi 549 zł.

Z kalkulacji wynika, że koszty adaptacji zwracają się po niespełna 4 miesiącach, a następnie miesięczna stopa zwrotu z inwestycji wynosi aż 49% (549/1100). Oczywiście czym więcej takich mieszkań posiadamy tym większe kwotowo zyski jesteśmy w stanie osiągnąć. Jeżeli ktoś myśli, że taka operacja jest możliwa tylko teoretycznie, to musi wiedzieć, że na rynku znajdują się właściciele lokali, którzy nie dbają o ich standard oraz nie mają czasu na obsługę, więc oferują mieszkanie za niższy czynsz. Jeżeli doświadczona osoba wie jak podnieść atrakcyjność wynajmowanego lokalu i może poświęcić czas na obsługę najmu, to jak najbardziej realne jest osiągnięcie wysokich zysków. Kolejnym sposobem jest podnajem mieszkań na pokoje, np. studentom lub robotnikom. Polega to na wynajmie całego mieszkania i podpisaniu kilku umów podnajmu poszczególnych pomieszczeń, co pozwala osiągnąć dodatnią różnicę w czynszach.

Equity crowdfunding w projekty deweloperskie – ile można zarobić?

Crowdfunding nieruchomości stanowi dla dewelopera sposób finansowania inwestycji. Zamiast brać kosztowny kredyt z banku, deweloper w ramach dedykowanej platformy pozyskuje inwestorów do swojego przedsięwzięcia. Inwestor ma potem udział w projekcie odpowiedni do włożonego kapitału i czerpie z niego zyski. Nie ma konieczności posiadania wiedzy o rynku nieruchomości czy poświęcania czasu na obsługę inwestycji. Wszystkim zajmuje się platforma crowdfundingowa i doświadczony, odpowiednio zweryfikowany przez nią deweloper. Wszyscy inwestorzy danego projektu nabywają udziału w spółce celowej, powołanej specjalnie do jego realizacji. Deweloper w umowie zobowiązuje się do ich odkupienia po określonej z góry cenie i w konkretnym terminie, np. po zakończeniu budowy lub sprzedaży nieruchomości. Według danych Social.Estate, roczny zwrot z kapitału może wynieść w granicach 6-7,5 procent, przy niskim poziomie wejścia w projekt, nawet od 1 000zł. Taka forma inwestycji jest atrakcyjna dla osób, które chcą zdywersyfikować swój portfel o nieruchomości, ale nie dysponują wysokim kapitałem, który umożliwiłby samodzielne kupno mieszkania, czy lokalu komercyjnego.

Inwestowanie na rynku nieruchomości może przyjąć różne formy. Sposób w jaki inwestor lokuje środki jest uzależniony głównie od ich wysokości oraz jego doświadczenia i czasu, jaki może poświęcić na bieżącą obsługę inwestycji.