Nieruchomości komercyjne w Polsce

1 grudnia 2020 5 minut czytania

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce przeżywa w ostatnich latach prawdziwy rozkwit. Branża rozwija się w tempie nawet kilkunastu procent rocznie. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się przeznaczone na wynajem lokale w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. Kusząca zdaje się być też wizja rentowności takiego rodzaju przedsięwzięć, szacowana na 5-7% w skali roku. Pandemia koronawirusa nieco zachwiała sytuacją w branży, jednak raporty rynku na kolejne miesiące napawają optymizmem. Co warto wiedzieć o inwestowaniu w nieruchomości komercyjne w 2021 roku?

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce 2020 roku

Polski rynek nieruchomości komercyjnych rozwija się niezwykle dynamicznie. W 2019 roku zajął 7. miejsce wśród krajów europejskich pod względem liczby zawartych transakcji. Sama wartość inwestycji przekroczyła rekordowe 7,8 mld euro, co oznacza wzrost o 3 mld euro w ciągu zaledwie dwóch lat. Imponująca okazała się być zwłaszcza wartość umów w sektorach handlowym i magazynowym. Stanowiła ona nieco ponad połowę wartości wszystkich komercyjnych inwestycji w poprzednim roku.

Tendencje wzrostowe zahamowała jednak pandemia koronawirusa, która negatywnie odbiła się na rynkach nieruchomości komercyjnych w całej Europie. W skali kontynentu wartość transakcji w II kwartale 2020 roku spadła o 39%. Na drugie półroczne planowane jest jednak odbicie wynikające z obecności kapitału na rynku. Jak prognozuje firma doradcza Savills, całoroczny wolumen inwestycyjny nie powinien być w Polsce niższy od rekordowego zeszłorocznego, o więcej niż 20%. Co więcej, jak wynika z raportu CBRE „Real Estate Market Mid-Year Outlook 2020”, polski rynek nieruchomości komercyjnych do poziomów sprzed pandemii wróci na koniec roku 2021. Czyli pół roku szybciej, niż w większości europejskich krajów. Jak podkreślają eksperci, do odbicia przyczyni się znaczny kapitał zamrożony przez inwestorów w połączeniu z utrzymującymi się niskimi stopami procentowymi.

Co ważne, niektóre sektory okazały się być bardzo odporne na kryzysowe warunki. Świetnie radzą sobie zwłaszcza lokale handlowe ‒ w ich przypadku szczególnie opłacalne może okazać się inwestowanie w lokale z najemcami sieciowymi. Wynajem nieruchomości sieci o stabilnej pozycji na rynku stanowi sposób na pewne i długoterminowe zyski. Olbrzymie zapotrzebowanie na magazyny to z kolei efekt prężnego rozwoju sektora      e-commerce ‒ z każdym miesiącem przybywa bowiem sklepów internetowych. Eksperci przewidują również wzrost zainteresowania inteligentnymi przestrzeniami biurowymi, w tym co-workingami i hot-deskami.

Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi

Samo nabycie nieruchomości i czerpanie z niej stałych dochodów to nie wszystko. Nieodłącznym elementem rentownej inwestycji jest umiejętne zarządzenie nieruchomością komercyjną. Polega ono na przygotowaniu i wdrożeniu strategii idealnie dopasowanej do typu i przeznaczenia danego lokalu. Tak, by zoptymalizować koszt jego eksploatacji i zmaksymalizować zysk inwestora.

Do zadań zarządcy nieruchomością komercyjną należą między innymi bieżąca obsługa techniczna czy okresowe przeglądy instalacji. Zarządca zleca też prace remontowe i konserwacyjne oraz zatrudnia ekipę odpowiedzialną za utrzymanie porządku w budynku i w jego otoczeniu. Co ważne, zarządca negocjuje również warunki umów z najemcami powierzchni. Nie bez znaczenia jest też budowanie pozytywnego wizerunku danej nieruchomości czy utrzymywanie pozytywnych relacji z najemcami. Od jakości usług świadczonych przez zarządcę może zależeć sukces danej inwestycji, a zatem duża liczba najemców i generowanie wysokich dochodów z najmu.

Finansowanie nieruchomości komercyjnych

Biurowce, obiekty handlowe czy przestrzenie magazynowe wymagają od inwestora dużych nakładów pieniężnych. W poszukiwaniu źródeł finansowania przedsiębiorcy nie muszą ograniczać się jednak wyłącznie do tradycyjnych ofert bankowych. Również w Polsce coraz popularniejsze stają się alternatywne formy finansowania. Coraz częściej wybierany jest choćby leasing nieruchomości komercyjnych. Będący szczególnym rodzajem umowy, która obejmuje udzielenie przez finansującego (leasingodawcę) pełnych praw do korzystania z danego przedmiotu materialnego korzystającemu (leasingobiorcy). Inwestorzy, którzy decydują się na zawarcie umowy leasingowej dotyczącej nieruchomości komercyjnej, mają do wyboru trzy odmienne formy takiego przedsięwzięcia. Są nimi leasing operacyjny, finansowy i zwrotny.

Przez lata pomnażanie kapitału poprzez inwestowanie w nieruchomości komercyjne zarezerwowane było wyłącznie dla wąskiej grupy inwestorów. Dziś na rynku zaistnieć mogą również posiadacze mniejszych sum ‒ plasujących się nawet na poziomie kilku tysięcy złotych. Z pomocą przychodzą im fundusze inwestycyjne czy crowdfunding nieruchomości. Początkującym inwestorom polecany jest zwłaszcza model inwestowania społecznościowego. W którym to inwestor, kupując udziały w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, staje się wspólnikiem spółki celowej, posiadającej daną nieruchomość komercyjną generującą zysk.

Podatek od nieruchomości komercyjnych

Od 1 stycznia 2018 roku obowiązują przepisy dotyczące minimalnego podatku dochodowego od nieruchomości komercyjnych. W pierwotnym założeniu podatek ten miał obejmować jedynie właścicieli lokali handlowych i biurowych, położonych na terytorium Polski. Po roku obowiązywania przepisów dokonano jednak ich zmiany, znacznie poszerzając katalog podatników objętych koniecznością zapłaty podatku od przychodów z tytułu posiadania budynków komercyjnych. Podatkiem minimalnym, obok lokali handlowych i biurowych, objęto również hotele i inne obiekty noclegowe, ośrodki szkoleniowe i konferencyjne oraz obiekty sportowe i widowiskowe. Taki zabieg miał zdaniem ustawodawcy uszczelnić system i zapobiec optymalizacji podatkowej w zakresie rozliczania wynajmu lokali komercyjnych.

W efekcie, od 1 stycznia 2019 roku, podatkiem od nieruchomości komercyjnych objęte są wszystkie budynki oddane w całości lub w części (minimum 5 proc. całości powierzchni użytkowej budynku) w najem, dzierżawę bądź też na podstawie innej umowy o podobnym charakterze, takiej jak umowa leasingowa, których wartość sumaryczna przekracza 10 milionów złotych. Z podatku zwolnione są natomiast budynki wykorzystywane we własnej działalności handlowej czy usługowej właściciela.

Wysokość podatku od przychodów z budynków komercyjnych wynosi 0,035% podstawy opodatkowania za każdy miesiąc. Podstawą opodatkowania jest z kolei suma wartości podatkowej budynku, pomniejszona o kwotę 10 milionów złotych. Jeżeli natomiast budynek oddano do użytkowania komercyjnego jedynie w części, to przychód wyliczany jest proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej najemcom w całkowitej powierzchni użytkowej danej nieruchomości.

COVID-19 a zwolnienie z podatku minimalnego

Kryzys spowodowany pandemią COVID-19 zachwiał branżą nieruchomości komercyjnych. Ograniczenie działalności obiektów handlowych czy upowszechnienie pracy poza biurem doprowadziło do renegocjacji wielu umów. A w skrajnych przypadkach rezygnacji z wynajmowanych dotychczas powierzchni. Niektóre z obiektów wciąż pozostają puste, co dla ich właścicieli oznacza olbrzymie straty finansowe.

Na skutek apeli przedstawicieli branży, tarcza antykryzysowa 4.0 wprowadziła tymczasowe zwolnienie z tzw. podatku minimalnego. Objęci zostali nim właściciele galerii handlowych, biurowców, magazynów, hoteli i innych budynków komercyjnych ‒ wynajmowanych, dzierżawionych lub leasingowanych. Zwolnienie obowiązuje w okresie od 1 marca do 31 grudnia 2020 roku. W przypadku dalszych problemów branży spodziewane jest przedłużenie zwolnienia na kolejne miesiące.

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości komercyjne?

Doczekaliśmy czasów, w których lokowanie kapitału w lokatach bankowych stało się praktycznie nieopłacalne. Rosnąca inflacja oraz rekordowo niskie stopy procentowe zmuszają inwestorów do szukania alternatywnych form ochrony posiadanych nadwyżek finansowych. Jednym ze stosunkowo bezpiecznych rozwiązań jest właśnie inwestowanie pieniędzy w nieruchomości komercyjne. Metoda ta pozwala na dywersyfikację portfela inwestycyjnego poprzez możliwość partycypowania w kilku projektach w modelu crowdfundingu nieruchomości i zapewnia inwestorom regularne zyski w perspektywie kolejnych 5‒10 lat. Pod uwagę należy wziąć metraż wynajmowanej powierzchni nieruchomości komercyjnej, który przekłada się na wysoki czynsz, sięgający kilkudziesięciu tysięcy złotych miesięcznie. Co istotne, jego kwota w umowach najmu lokali komercyjnych jest zazwyczaj indeksowana corocznie o inflację, co chroni inwestorów przed ryzykiem spadku rentowności danej inwestycji.

Kolejnym aspektem, który zachęca inwestorów do lokowania środków w nieruchomości komercyjne, jest fakt, że nie muszą oni poświęcać własnego czasu na zarządzanie obiektami czy też szukanie najemców. Co ważne, w każdej chwili posiadane udziały można zbyć, zapewniając tym samym sobie płynność finansową. Przedsiębiorcy zainteresowani pomnażaniem kapitału w tym modelu powinni więc czynniki te traktować jako wartość dodaną oraz kolejne zabezpieczenie swoich inwestycji.

>> Zarabianie na wynajmie nieruchomości komercyjnych

>> Czym jest crowdfunding nieruchomości komercyjnych?

>> Niespodzianka w inflacji – wzrost cen szybszy niż oczekiwania ekonomistów

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.