Wpływ epidemii na rynek nieruchomości handlowych

19 lipca 2020 4 minuty czytania

W ostatnim czasie rynek nieruchomości prywatnych, jak komercyjnych przeżywał prawdziwy rozkwit. Branża ta rozwijała się w Polsce w zawrotnym tempie nawet kilkunastu procent rocznie i wynikiem tym mogliśmy się pochwalić w całej Europie. Szczególnym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości komercyjne w dużych miastach takich jak Warszawa, Kraków, Poznań, Gdańsk czy Wrocław. Inwestorów przyciągały przede wszystkim atrakcyjne stopy zwrotu, które wobec dobrej sytuacji gospodarczej i coraz wyższej podaży nieruchomości sprzyjały podejmowaniu decyzji o rozszerzaniu portfela inwestycyjnego właśnie o sektor nieruchomości. Wraz z nastaniem pandemii koronawirusa sytuacja nieco uległa zmianie. Świat na chwilę się zatrzymał, a niepewność jutra wyhamowała rynek. Czy także i w sektorze nieruchomości handlowych?

Sytuacja gospodarcza kraju w pierwszym kwartale 2020 roku

Przed wybuchem epidemii COVID-19 Polska była jedną z najszybciej rozwijających się gospodarek w Unii Europejskiej. W związku z wprowadzeniem przez polski rząd w marcu br. pełnej blokady krajowej, w II kwartale 2020 roku po raz pierwszy w historii kraju spodziewane jest wejście polskiej gospodarki w recesję. Zgodnie z definicją oznacza ona zjawisko makroekonomiczne, które polega na znacznym zahamowaniu tempa wzrostu gospodarczego, skutkujące z reguły spadkiem PKB przez co najmniej dwa kolejne kwartały. Według Oxford Economics, wydatki konsumpcyjne prawdopodobnie spadną ‒ raczej zostaną odłożone w czasie, niż całkowicie utracone, a rynek pracy ucierpi mimo starań o złagodzenie negatywnych skutków trwającej pandemii. Ponadto, chociaż nie wprowadzono blokady w sektorze produkcyjnym, produkcja przemysłowa gwałtownie spadła. Jednak wraz ze stopniowym znoszeniem środków ograniczających od początku maja, oczekuje się, że w drugiej połowie 2020 roku oraz w 2021 roku nastąpi odbicie aktywności gospodarczej.

Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości handlowych w dobie COVID-19?

Firma doradcza Cushman & Wakefield w premierowym wydaniu raportu pt. „Trends Radar” podsumowała pierwszy kwartał 2020 roku na rynku nieruchomości. W zestawieniu przedstawiony został wpływ epidemii na poszczególne sektory rynku (w tym i centra handlowe oraz galerie handlowe). Dodatkowo poznać możemy prognozy dotyczące dalszego rozwoju sytuacji gospodarczej w Polsce.

Z raportu wynika, że aktualna sytuacja rynkowa z pewnością zmieni zwyczaje zakupowe klientów. Blisko połowa badanych (46 proc.) deklaruje chęć dokonania większych zakupów po zakończeniu epidemii. Jednak kluczowe znaczenie będzie tu mieć odbudowa poczucia bezpieczeństwa. Wobec powyższego przedstawiciele sektora handlu detalicznego i najemcy zostaną zmuszeni do zrewidowania prowadzonych dotychczas strategii. Może to skutkować renegocjacją umów, mniejszym popytem na powierzchnie handlowe, jak i rosnącą ilością wolnych powierzchni w centrach handlowych. Z tego względu właściciele i managerowie zarządzający centrami handlowymi musieli zacząć działać. Zostali zmuszeni do opracowania szeregu działań nakierowanych na zapewnienie klientom bezpieczeństwa po zniesieniu restrykcji.

Ocena sytuacji według specjalisty z firmy doradczej Cushman & Wakefield

COVID-19 bez wątpienia zmieni globalny rynek powierzchni handlowych. Zmiany te będą dotyczyć w głównej mierze obszaru handlu i organizacji przestrzeni handlowych. Wpływ obecnej sytuacji będzie odczuwany przez miesiące, jeśli nie przez lata, dlatego tak ważne jest położenie dużego nacisku na rozwiązania, które ułatwią powrót do normalności oraz zapewnią stabilny rozwój w długofalowej perspektywie – tak sytuację na rynku nieruchomości handlowych tłumaczy Joanna Klusek, Head of Retail, Asset Services Poland z firmy doradczej Cushman & Wakefield.

W sektorze handlowym zmiany będą na pewno widoczne na rynku e-commerce i nowych technologii. Branże te z racji ograniczeń w kontaktach personalnych zaczęły prężnie się rozwijać i zdecydowanie wpłynęły na zmianę przyzwyczajeń zakupowych konsumentów. Skutkiem rozwoju tego sektora jest także konieczność zwiększenia powierzchni magazynowych. I kwartał 2020 roku na rynku powierzchni magazynowej zakończył się dobrymi wynikami. Łączny wolumen zawartych transakcji najmu osiągnął blisko 1 mln mkw. Jest to drugi najwyższy wynik odnotowany w historii polskiego rynku magazynowego. Z kolei wskaźnik pustostanów był stabilny i został plasował się na poziomie 7 proc. Oddano do użytku blisko 400 000 mkw. nowo wybudowanej powierzchni magazynowej. Kolejne 2,1 miliona mkw. powierzchni magazynowej jest nadal w budowie.

Czy regulacje zawarte w Tarczy Antykryzysowej pomogą branży nieruchomości handlowych przetrwać okres epidemii?

W Polsce w marcu br. wprowadzono tak zwaną Tarczę Antykryzysową. Jej zapisy regulują wiele kwestii związanych z zapobieganiem i zwalczaniem COVID-19. Wśród rozwiązań ukierunkowanych na ograniczenie negatywnych skutków pandemii znalazły się również przepisy odnoszące się do centrów handlowych. Dotyczyły one umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów zawieranych w centrach handlowych o powierzchni powyżej 2000 mkw. W świetle tej regulacji przez okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych wygasają wzajemne zobowiązania stron, które wynikają z zawartych wcześniej umów najmu. Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron nie jest jednak bezwarunkowe. Wystarczy, że najemca nie złoży oferty przedłużenia umowy w terminie i zapisy o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań stron przestaną wiązać wynajmującego. Wówczas najemca będzie zobowiązany do zapłaty pełnej kwoty czynszu oraz pozostałych opłat wraz z należnymi podatkami.

W rezultacie można wnioskować, iż przepisy te odnoszą się jedynie do tych podmiotów, których działalność była zakazana. Warto zatem zwrócić uwagę na fakt, że wprowadzone prawne rozwiązania nie do końca chronią interesy obu stron. Możliwość nadinterpretacji pewnych kwestii pozostaje dość szeroka. W związku z powyższym, zarówno wynajmujący, jak i najemcy w sektorze nieruchomości handlowych powinni być otwarci na dialog i kompromisowe rozwiązania.

Perspektywy dla rynku nieruchomości handlowych po ustaniu pandemii

Rynkowe dane jasno wskazują, że nie wszystkie branże z sektora handlu zareagowały tak samo na trwającą pandemię i wprowadzone restrykcje. Choć zauważalne były spadki w branży odzieżowej, to sektor spożywczy poradził sobie całkiem dobrze. Dobra pierwszej potrzeby zawsze będą mieć priorytetowe znaczenie. Dla nieruchomości handlowych jest to więc jasny sygnał – stabilny rozwój zapewni im najem lokali dla branż najmniej dotkniętych pandemią. Z kolei te centra handlowe, które borykają się ze spadkami przychodów i są zagrożone utratą płynności finansowej, muszą stale dążyć do tego, aby odpowiadać na potrzeby konsumentów. Chodzi tu głównie o bezpieczeństwo zakupów i zastosowanie się do zaleceń wydawanych przez Światową Organizację Zdrowia oraz Ministerstwa Zdrowia.

Zdaniem ekspertów Cushman & Wakefield sektor handlowy bez wątpienia odczuje skutki pandemii, dlatego kluczowa jest współpraca właścicieli obiektów z najemcami. Ponadto wszyscy uczestnicy rynku powinni już teraz przystąpić do rewizji swoich strategii. Powinni też przygotować plan dostosowywania się do rzeczywistości po jej ustaniu. Trudno jest dziś jednoznacznie ocenić ostateczne skutki pandemii. Wiele pytań nadal pozostaje bez odpowiedzi, szczególnie w perspektywie ryzyka wystąpienia drugiej fali pandemii.

Czytaj także:

Małgorzata Dadok-Grabska

Od blisko 15 lat zajmuje się kreacją wartościowych treści, ze szczególnym zamiłowaniem do tematów związanych z finansami osobistymi, inwestycjami czy rynkiem nieruchomości. Wierzy, że odpowiednie zarządzanie posiadanym kapitałem pozwala na budowanie majątku zabezpieczającego przyszłość. Nigdy nie traci umiejętności elastycznego podejścia oraz chęci do poszukiwania nowych rozwiązań. Doświadczenie zawodowe zdobywała pracując w branży mobile marketingu oraz nowych technologii. Od ponad 4 lat prowadzi własną działalność. Prywatnie miłośniczka dekoracji wnętrz i home stagingu.