Condohotele i aparthotele ‒ czy koronawirus zahamuje rozwój branży?

22 kwietnia 2020 3 minuty czytania

Condohotele i apartamenty, których zaczęło w ostatnich latach przybywać na polskim rynku, to rozwiązanie dla osób zainteresowanych lokowaniem oszczędności w nieruchomościach. Obiekty budowlane składające się z wielu jednostek mieszkalnych, przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy, kuszą wysoką stopą zwrotu na poziomie 7-10 proc. Czy w obliczu epidemii koronawirusa i towarzyszącego jej zastoju w turystyce, właściciele pokojów hotelowych mają powody do obaw? Co czeka branżę hotelową, w tym popularne w niej condo- i aparthotele?

Inwestycja w condohotel przed wybuchem epidemii

Inwestowanie w nieruchomości od dawna cieszy się w Polsce dużą popularnością.

„Condohotel” i „aparthotel” to nieco zacierające się nazwy nowego na rodzimym rynku, choć doskonale znanego za granicą, sposobu inwestowania w nieruchomości w branży hotelowej. Polega on na kupnie prawa własności do apartamentu – w przypadku condohotelu typowego pokoju hotelowego, natomiast dla aparthotelu – całego mieszkania o niewielkim metrażu, zarządzanego przez wyspecjalizowaną firmę. Firma ta podpisuje z nabywcą lokalu wieloletnią umowę najmu, zwykle oferując ustalony z góry określony poziom czynszu. Właściciel lokalu nie zajmuje się nim osobiście – pieczę nad przedsięwzięciem sprawuje tak zwany operator, który prowadzi recepcję, obsługuje gości oraz dba o porządek lokali. W zamian za świadczenie usług operator otrzymuje część zysków z wynajmu, a reszta pieniędzy trafia do inwestora.

Obiekty tego typu powstają w największych miastach kraju, jak również w popularnych kurortach. Aparthotele i condohotele zachwalane są jako inwestycja bardzo korzystna, z której zysk kształtuje się na poziomie 7–10 proc. rocznie. Nic więc dziwnego, że cieszą się one zainteresowaniem inwestorów poszukujących alternatyw dla lokat bankowych czy obligacji skarbowych.

Czy inwestycja w aparthotel może być nadal perspektywiczna?

Obowiązujący stan zagrożenia epidemicznego uderzył w znaczną część właścicieli nieruchomości. Ograniczenia dotkliwie odczuwają choćby właściciele lokali w popularnych condo- i aparthotelach. Zakaz wynajmu krótkoterminowego oznacza obniżenie przychodów do zera, przy jednoczesnym utrzymaniu kosztów stałych. Takie pogorszenie sytuacji finansowej rodzi problemy z regulowaniem zobowiązań pieniężnych zwłaszcza u tych inwestorów, dla których nieruchomość hotelowa była głównym lub jedynym źródłem utrzymania.

Warto pamiętać, że inwestycje tego rodzaju są szczególnie wrażliwe na zmiany w otoczeniu. Spadek frekwencji znacząco obniża, a w przypadku koronawirusa wręcz niweluje, obiecywaną rentowność. Świetna do niedawna sytuacja, którą napędzały liczne podróże turystyczne i biznesowe, całkowicie się załamała. Lubiane przez turystów miasta i miejscowości wypoczynkowe nad morzem i w górach świecą pustkami. Portale rezerwacyjne notują rekordowe spadki, w przypadku niektórych lokalizacji nawet o 90%.

Czy i kiedy spodziewać się można odbicia w branży hotelarskiej? Niestety nie można tego w prosty i jednoznaczny sposób przewidzieć. Być może wraz ze zniesieniem obostrzeń krajowy ruch turystyczny zacznie się odradzać, jednak nie da się wykluczyć ponownego wdrożenia obostrzeń w przypadku nawrotu epidemii. Na uwadze warto mieć też osłabioną sytuację finansową potencjalnych gości. Co niemniej ważne, część condo- i aparthoteli, które były w budowie, nie zostanie w najbliższym czasie ukończona.

Alternatywne rozwiązania dla inwestujących w branżę hotelową

Sezon turystyczny coraz bliżej, tymczasem przed zarządzającymi condo- i aparthotelami maluje się perspektywa braku wpływów. Bardzo prawdopodobna wydaje się konieczność renegocjowania stawek ustalonych z inwestorami, bądź czasowe ich wstrzymanie do momentu ustabilizowania sytuacji. Istnieją także duże szanse na to, że znaczna część operatorów zbankrutuje, co dla inwestujących w pokoje hotelowe oznacza spore problemy z wynajmem lokalu.

Jeszcze gorsza będzie sytuacja inwestorów, którzy zakredytowali się na przysłowiową „dziurę w ziemi”. Zdaniem ekspertów, w obecnej sytuacji rozwiązaniem mogą okazać się alternatywne formy inwestowania w obiekty zbiorowego zakwaterowania. Prywatne akademiki, nowoczesne domy opieki, wielorodzinne budynki mieszkalne czy lokale pod wynajem instytucjonalny – to niektóre z nich.

Co dalej z condohotelami?

Inwestycje w nieruchomości zyskały w ostatnich latach miano „bezpiecznej przystani” dla kapitału. Dowodzą temu powstające coraz liczniej condo- i aparthotele, będące ciekawą alternatywą dla lokat bankowych. W obliczu epidemii koronawirusa dla inwestorów w branży hotelowej przyszedł prawdziwy czas próby. I to w momencie, gdy liczba podróży była rekordowa, a najem krótkoterminowy stał się najbardziej rentowną formułą zarabiania na nieruchomościach.

Jeżeli dojdzie do odbicia, w dobrej pozycji będą zwłaszcza inwestujący w condohotele i aparthotele zlokalizowane w największych miastach, gdzie łatwiej zmienić model z krótkoterminowego na długoterminowy. Optymistycznie w przyszłość mogą patrzeć również właściciele pokojów w popularnych kurortach, w pasie nabrzeża, na Mazurach czy w górskich miejscowościach.

Marcin Pabijanek CEO Social.Estate

Czytaj także:

Małgorzata Dadok-Grabska

Od blisko 15 lat zajmuje się kreacją wartościowych treści, ze szczególnym zamiłowaniem do tematów związanych z finansami osobistymi, inwestycjami czy rynkiem nieruchomości. Wierzy, że odpowiednie zarządzanie posiadanym kapitałem pozwala na budowanie majątku zabezpieczającego przyszłość. Nigdy nie traci umiejętności elastycznego podejścia oraz chęci do poszukiwania nowych rozwiązań. Doświadczenie zawodowe zdobywała pracując w branży mobile marketingu oraz nowych technologii. Od ponad 4 lat prowadzi własną działalność. Prywatnie miłośniczka dekoracji wnętrz i home stagingu.