Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości formy zawarcia

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest specjalną formą zabezpieczenia się stron, która to ma dać gwarancję dla umowy przyrzeczonej w przyszłości. Zawierana jest przed popisaniem umowy właściwej. Jest to moment, gdy z przyczyn obiektywnych podpisanie umowy właściwej nie jest możliwe, czy dogodne. Ten rodzaj umowy został zdefiniowany przez kodeks cywilny, gdzie znalazło się pojęcie umowy przedwstępnej. Określona jest jako zobowiązanie zawierane przez strony, określając te strony oraz najważniejsze postanowienia przyrzeczonej umowy co do samego przedmiotu umowy, terminu zapłaty oraz ceny zakupywanej w przyszłości nieruchomości. Takie podejście do sprzedaży przedwstępnej daje bezpieczeństwo tak kupującemu, jak i sprzedającemu daną nieruchomość. Jest formą gwarancji, która zobowiązuje obie strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.

Kodeks cywilny nie narzucił na strony formy zawarcia przedwstępnej umowy. Umowa przedwstępna nieruchomości może być zawierana w związku z tym dwojako. Po pierwsze w formie pisemnej, po drugie zaś w formie notarialnego aktu. Zarówno pierwsza, jak i druga forma zawarcia umowy są wiążące i ważne. Jednak konsekwencje oraz skutki odstąpienia od zawarcia każdej z nich są od siebie różne.

Zawarcie umowy przedwstępnej wiążące jest dla obu stron. W przypadku zawarcia umowy w formie pisemnej i nie wywiązania się z niej jednej ze stron, możliwe jest zażądanie pokrycia szkody, jaka została poniesiona przez drugą ze stron. W tym przypadku szkoda jest ograniczona wyłącznie do kosztów, które strona poniosła ze względu na zawarcie umowy przedwstępnej. Są to zatem np. koszty poniesione na wynagrodzenie adwokata za sporządzenie projektu umowy przedwstępnej. Oznacza to w praktyce, iż odszkodowanie którego może domagać się strona nie będzie wysokie, wziąwszy pod uwagę fakt, że sporządzenie umowy przedwstępnej nie wymaga w tym przypadku udziału adwokata, czy radcy prawnego. Możliwe jest jednak przy sporządzaniu takiej umowy dopisanie punktu dotyczącego ewentualnego odszkodowania, by rozszerzyć jego zakres. Jeśli nie zostanie to zapisane w treści, wówczas odszkodowanie to będzie ograniczać się wyłącznie do tak zwanego ujemnego interesu umownego.

Umowa przedwstępna sprzedaży może zostać zawarta przez strony także w formie aktu notarialnego, jednak wymagana jest w tym przypadku zgodna wola stron. Jest to rozwiązanie zabezpieczające interesy obu stron, jednak konsekwencje odstąpienia od niej są znacznie dotkliwsze, niż w przypadku umowy w formie pisemnej. Sporządzenie umowy wymaga udziału notariusza, a w konsekwencji zapłacenia mu wynagrodzenia za tę czynność. Umowa w takiej formie jest podstawą do domagania się odszkodowania przed sądem, a na jego wysokość wpływ będą mieć ujemny interes umowny oraz utracone korzyści, jakie mogłaby uzyskać strona dzięki zawarciu przyrzeczonej umowy.

Zanim podpiszesz którąś z form umowy przedwstępnej, rozważyć należy plusy i minusy obydwu rodzajów umowy, co do ich formy. Będąc przekonanym w stu procentach co do zawarcia umowy, dobrym rozwiązaniem będzie wybór umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, który w większym stopniu zabezpiecza interes strony. Jeśli nie masz pewności co do ostatecznego podpisania umowy, lepsza wydaje się być umowa przedwstępna w formie pisemnej.

Umowa przedwstępna określa strony, cenę nieruchomości oraz termin, w jakim ma zostać podpisana umowa przyrzeczona. Jeśli jednak minął termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a mimo wezwania do jej zawarcia przez zbywcę, strona uchyla się od jej zawarcia, wówczas podjąć należy odpowiednie środki. W takim przypadku możliwe jest ubieganie się o odszkodowanie, czyli dopuszcza się możliwość dochodzenia strony do naprawienia szkody. Możliwe jest zatem odstąpienie od podpisania umowy przyrzeczonej, jednak strona odpowiadająca za niewywiązanie się z umowy przedwstępnej będzie zobowiązana do wypłacenia odszkodowania. Notariusz powinien sporządzić protokół niestawiennictwa, który to będzie podstawą do udowodnienia stronie szkody.

Ważnym elementem umowy przedwstępnej jest zadatek. Jeśli w umowie znalazł się zapis dotyczący konieczności wpłacenia go, nabywca zobowiązany jest taki zadatek wpłacić. Jest to kwota, jaka płacona jest na poczet właściwej ceny. W przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas istotne jest z czyjej strony nastąpiło niedopełnienie obowiązku. Jeśli po stronie nabywcy, wówczas zadatek przepadnie na rzecz zbywcy nieruchomości. Jeśli to zbywca nieruchomości nie wywiązał się ze sprzedaży, wówczas zobowiązany jest do zwrotu zadatku w podwojonej kwocie. Jak widać umowa przedwstępna z zadatkiem jest doskonałym zabezpieczeniem przed niewywiązaniem się z umowy. Warto pamiętać jednak, że nieotrzymanie kredytu w większości przypadków jest uznawane za okoliczność zawinioną przez kupującego. Oznacza to, iż w przypadku nabywcy, który nie wywiązał się z kupna z uwagi na nie otrzymanie kredytu, wpłacony przez niego zadatek przepada i nie odzyska on pieniędzy. Jednak Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 roku (IV CK 212/03) uznał, iż nieotrzymanie kredytu nie może być zawsze uznane za okoliczność zawinioną przez kupującego.

Zawarcie umowy przedwstępnej przed notariuszem zawierające w swojej treści przyrzeczenie sprzedaży danej nieruchomości powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej. Oznacza to określone skutki prawne. Uzyskuje ono skuteczność po jego ujawnieniu, ze skutkiem odszkodowawczym włącznie. Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana komuś innemu, wówczas roszczenia przechodzą na nowego nabywcę. Swoich praw dochodzić można przed sądem, względem osoby, z którą podpisana została umowa przedwstępna w formie sporządzonego aktu notarialnego.