Księga wieczysta – co to jest?
Najprostsza definicja księgi wieczystej to zbiór dokumentów, który pozwala na poznanie stanu prawnego konkretnej nieruchomości. Innymi słowy, zawarte w niej informacje pozwalają na wiarygodne ustalenie m.in. właściciela nieruchomości, a tym samym związanych z tym jego praw i obowiązków. Podstawowym celem ich powstania było zagwarantowanie bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami.
Rejestr ksiąg wieczystych oraz przypisanych do nich akt (dokumentów związanych z nieruchomością) prowadzony jest przez wydział wieczystoksięgowy, we właściwym ze względu na położenie nieruchomości Sądzie Rejonowym. Dostęp do rejestru jest publiczny, ale do wglądu w akta uprawniony jest tylko notariusz oraz osoba, która ma interes prawny związany z nieruchomością.
Jakie informacje zawiera księga wieczysta nieruchomości ?
– personaliach właściciela,
– obecności współwłaścicieli,
– obecności innych osób mających prawa wobec nieruchomości,
– wpisach dotyczących hipoteki,
– powiązanych z nieruchomością służebnościach gruntowych,
– obciążeniu mieszkania umową pierwokupu, dożywocia itp.
Czy wszystkie nieruchomości mają księgę wieczystą ?
Zgodnie z przepisami zawartymi w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku księgi wieczyste tworzone są dla nieruchomości:
– gruntowych,
– budynkowych,
– lokalowych.
Dodatkowo księgi wieczyste prowadzone są dla ograniczonych praw rzeczowych w postaci:
– prawa do własnościowego spółdzielczego lokalu mieszkalnego,
– prawa do własnościowego spółdzielczego lokalu użytkowego,
– prawa do domu jednorodzinnego będącego w spółdzielni
mieszkaniowej.
Wprowadzone w latach 80 XX w. przepisy nie nałożyły jednak obowiązku na już istniejące nieruchomości. W praktyce jednak większość z nich ma założoną księgę, z powodu konieczności jej posiadania w czasie starań o kredyt hipoteczny. Właściciele starszych mieszkań także dobrowolnie zakładali księgę, gdy chcieli sprzedać nieruchomość.
W innej sytuacji są lokale użytkowe i mieszkania spółdzielcze własnościowe. W takim wypadku jedna księga wieczysta najczęściej obejmuje cały budynek, np. blok mieszkalny, z ewentualnym wyłączeniem pojedynczych lokali, którym księgę założono. Podobnie w przypadku gruntów rolnych i leśnych także często nie ma księgi, a jedynym dowodem posiadania dla właściciela jest akt własności ziemi.
Jak sprawdzić księgę wieczystą?
To, jak wygląda sprawdzanie księgi wieczystej, zależy od jej formy. Obecnie do publicznego wglądu udostępnione są wszystkie księgi wieczyste nieruchomości w formie papierowej (stara księga) oraz w wersji elektronicznej (tzw. nowa księga). Dostęp do starej księgi jest możliwy tylko w wydziale wieczystoksięgowym we właściwym Sądzie Rejonowym.
Z kolei wersję online udostępnia Ministerstwo Sprawiedliwości na stronie przegladarka-ekw.ms.gov.pl/. Udostępniona przez MS wyszukiwarka online jest za darmo, ale uzyskanie dokumentów w postaci m.in. odpisu jest płatne. Sytuacja wygląda tak samo, gdy księga oglądana jest stacjonarnie w Sądzie Rejonowym. Osoba poszukująca księgi wieczystej w wersji elektronicznej musi podać:
– kod wydziału właściwego Sądu Rejonowego,
– numer księgi wieczystej,
– cyfrę kontrolną
Kod wydział zawsze poprzedzony jest miejscowością, w której położony jest właściwy Sąd Rejonowy, np. Mrągowo – OL1M. Lista kodów dostępna jest na stronie wyszukiwarki. Nieco więcej problemów może sprawić numer księgi wieczystej. Numer powinien być podany przez właściciela nieruchomości. Jeżeli nie został udostępniony i nie wiadomo jak sprawdzić księgę wieczystą, należy skontaktować się z wydziałem wieczystoksięgowym. Sprawdzi się też dostępna online elektroniczna wyszukiwarka numerów ksiąg po adresie lub numerze działki. Za szybkie odnalezienie numeru należy jednak zapłacić. Z kolei cyfra kontrolna to automatycznie przypisana do księgi cyfra. W przypadku braku jej znajomości wystarczy kolejno wpisywać cyfry od 0 do 9.
Jak czytać księgę wieczystą ?
Księga udostępniana przez Ministerstwo Sprawiedliwości (nowa księga) oraz wersja dostępna w Sądzie Rejonowym (stara księga) ma taką samą strukturę. Jej poznanie pozwoli na szybsze znalezienie najważniejszych informacji. Rejestr składa się z 4 działów.
Znajdź księgę wieczystą nieruchomosci.
Dział I – Oznaczenie nieruchomości i Spis praw związanych z własnością.
Dział II – Własność.
Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia.
Dział IV – Hipoteka.
W dziale I w „oznaczeniach nieruchomości” widnieją tak szczegółowe dane jak lokalizacja nieruchomości, jej powierzchni, numer działki itp. Warto upewnić się, czy będące tam informacje są zgodne stanem figurującym w rejestrze Państwowej Ewidencji Gruntów. Z kolei w części „spis spraw związanych z własnością” odnaleźć można, kluczowe z punktu widzenia potencjalnego kupca, informacje m.in. na temat własności, współwłasności, czy też służebności gruntowej.
W dziale II znajdują się dodatkowe informacje na temat właściciela (właścicieli, użytkownika wieczystego) oraz dane o sposobie, w jaki właściciel nabył nieruchomość lub prawo do użytkowania wieczystego.
W dziale III księgi wieczystej można znaleźć informacje m.in. o ograniczonych prawach rzeczowych, umowach przedwstępnych, czy też informacje o ograniczeniach w użytkowaniu nieruchomością ze względu na wywłaszczenie, egzekucję, upadłość itp. Dział IV poświęcony jest hipotece i odnaleźć w nim można informacje o ewentualnym. wierzycielu hipotecznym oraz wysokości i walucie hipoteki.
Ponadto osoba, która zastanawia się jak czytać księgę wieczystą, powinna zwrócić uwagę na rubrykę „wzmianka w księdze wieczystej” oraz rubrykę „komentarz do migracji” (dotyczy tylko internetowej księgi wieczystej). W przypadku wzmianki można mieć pewność, że został złożony wniosek oczekujący na wpisem, który może (nie musi) dotyczyć tak poważnych kwestii, jak zmiana właściciela nieruchomości. Szczęśliwie ze wzmianka zapoznać się można stacjonarnie w Sądzie Rejonowym. Sytuacja wygląda podobnie w przypadku komentarza do migracji, który oznacza informacje, które z powodu swojej objętości nie znalazły się w internetowej księdze wieczystej.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Ustanowienie hipoteki – jak napisać wniosek?